휘경자이 디센시아, 떴다방을 거친 분양권과 청약통장

휘경자이 디센시아의 떴다방 거래로 조사를 받는다면, 먼저 자신이 한 일이 전매제한 기간 안의 분양권 거래인지, 청약통장 양도인지부터 가려야 합니다. 두 행위는 「주택법」 제64조와 제65조로 조문이 다르지만 벌칙은 제101조로 모이고, 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배까지 벌금이 올라갑니다. 2023년 9월 이 단지 전용 84㎡에는 2억 원 안팎의 웃돈이 붙어 있었으므로, 웃돈이 곧 벌금 상한을 계산하는 출발점이 됩니다. 그리고 이 단지는 휘경3구역 재개발로 공급되어, 「주택법」 조문을 적용할 수 있는지부터 다툴 여지가 있습니다.

▶휘경자이 디센시아는 어떤 법으로, 어떤 조건에 공급되었나

·휘경3구역 재개발로 공급된 1,806가구 단지

휘경자이 디센시아는 휘경3구역 재개발 단지로 2023년 4월 분양했습니다. 총 1,806가구 가운데 700가구가 일반분양이었고, 그해 9월에는 전용 84㎡에 2억 원 안팎의 웃돈이 붙어 거래되고 있었습니다.

웃돈이 붙으면 거래를 붙이려는 사람이 모입니다. 견본주택 앞에 자리를 잡은 이른바 떴다방이 그런 사람들입니다. 떴다방은 견본주택 주변에서 분양권 거래를 중개하는 무등록 업자나 이동식 중개업소를 가리키는 말입니다. 몇 년이 지난 지금, 그때의 거래를 두고 조사를 받는 분들이 있습니다.

·재개발 단지에서 다투어지는 「주택법」 제64조·제65조의 적용

재건축·재개발은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행계획인가로 진행됩니다. 그래서 두 조문을 정비사업 주택에 적용할 수 있는지가 다투어집니다. 부정청약에 관해서는 대법원이 재건축 단지에 「주택법」을 적용할 수 없다고 보았습니다(대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결).

전매제한과 청약통장 매매에 관해서는 아직 판례가 없습니다. 그러나 같은 이유로 적용이 어렵다는 해석이 가능하고, 이 법리를 언급한 경찰 결정도 나오고 있습니다. 그렇다고 사건이 사라지지는 않습니다. 「도시 및 주거환경정비법」의 조합원 지위 양도 제한과 업무방해는 따로 남습니다. 자세한 내용은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

▶떴다방 사건에 섞여 있는 세 가지 유형

·전매제한 기간 중 분양권을 사고판 경우

첫째 유형은 전매제한 기간 안에 분양권을 사고판 경우입니다. 분양권은 아파트가 완공되면 그 집을 공급받을 수 있는 권리이고, 전매제한은 일정 기간 이 권리를 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 제도입니다. 「주택법」 제64조가 전매를 제한하고, 이를 어기면 처벌 대상이 됩니다.

「주택법」 제64조 제1항은 전매를 "매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다"고 정의합니다. 그래서 돈을 받지 않고 가족에게 넘겨도 전매제한 위반입니다. 법원은 대가가 있었는지가 아니라 권리가 넘어갔는지를 봅니다.

·청약통장이나 공인인증서를 넘긴 경우

둘째 유형은 청약통장을 넘긴 경우입니다. 가점이 높은 통장을 빌려주거나 팔고, 당첨되면 대가를 받기로 하는 방식입니다. 이 행위는 「주택법」 제65조 제1항이 금지하는 공급질서 교란 행위입니다. 통장을 넘긴 사람, 넘겨받은 사람, 알선한 사람이 모두 처벌 대상입니다.

통장 자체가 아니라 공인인증서를 넘긴 경우도 여기에 들어갑니다.

·처음부터 팔 생각으로 청약한 경우

셋째 유형은 특별공급 자격이 있는 사람의 명의로 업자가 청약을 넣고, 계약금을 대신 내고, 당첨되면 팔아서 나누기로 한 경우입니다. 이 경우는 전매제한 기간과 상관없이 처벌됩니다. 법원은 제65조의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 것에 더해 업무방해까지 인정했습니다.

·벌금이 웃돈을 따라 올라가는 제101조 단서

떴다방 사건에서 이 단서가 자주 문제되는 것은 웃돈 자체가 이익 산정의 출발점이 되기 때문입니다. 웃돈이 얼마였는지가 곧 벌금 상한과 연결됩니다. 제65조에 해당하면 사업주체가 공급계약을 취소할 수 있고, 10년 이내의 범위에서 청약 자격이 제한됩니다.

▶전매제한 기간과 전매일을 정하는 기준

·2023년 4월 개정으로 줄어든 전매제한 기간

전매제한 기간은 「주택법 시행령」 별표3에 지역별로 정해져 있고, 2023년 4월 7일 개정으로 크게 줄었습니다. 개정된 기간은 개정 전에 분양한 주택에도 적용됩니다.

본인 단지에 적용되는 기간은 입주자모집공고에 적혀 있습니다. 계약 시점이 그 기간 안이었는지 밖이었는지에 따라, 전매제한 위반이라는 사건 자체가 성립하지 않을 수도 있습니다. 기억에 의존하지 말고 공고문을 다시 꺼내 보아야 합니다. 기준은 청약홈에 게시된 공고문 원문입니다.

·당첨발표일부터 시작되는 금지

법원은 전매 금지가 당첨발표일부터 시작된다고 보았습니다. 당첨되는 순간 입주자로 선정된 지위가 생기고, 「주택법」은 그 지위의 전매도 금지하기 때문입니다(서울남부지방법원 2018. 7. 5. 선고 2018고정265 판결). 그래서 당첨 뒤 분양계약을 쓰기 전 며칠 사이에 넘겨도 처벌됩니다.

·계약서를 쓴 날보다 가격에 합의한 날

법원은 전매제한 기간 안에 가격 같은 중요한 사항에 합의가 이루어졌으면 그때 전매한 것으로 봅니다. 정식 계약서를 언제 썼는지, 잔금을 언제 치렀는지는 기준이 되지 않습니다.

그래서 조사에서는 날짜가 전부입니다. 기간 안에 오간 가계약금, 계좌번호를 알려준 문자, 웃돈 액수가 나온 대화가 있으면 그날이 전매일이 됩니다. 떴다방 사건이라면 업자가 받아간 권리확보서류의 작성일과 업자 장부의 날짜가 기준이 됩니다.

▶형사 절차: 업자 검거에서 시작되는 수사와 본인 책임

·업자 한 명이 잡히면 의뢰인이 함께 드러나는 구조

경찰이 연락하기 전에 이미 어떤 자료가 넘어가 있는지는 경찰 연락 전에 이미 넘어가 있는 자료에 정리했습니다.

·"브로커가 알아서 한다고 했다"는 해명

조사를 받는 분들이 가장 많이 하는 말이 이것입니다. 먼저 사실관계부터 말씀드리면, 알선한 사람도 처벌 대상입니다. 통장을 판 사람, 산 사람, 중간에서 붙인 사람이 모두 문제됩니다. 브로커가 따로 처벌받는다고 해서 본인 책임이 없어지는 구조가 아닙니다.

그렇다고 이 사정이 아무 의미가 없는 것도 아닙니다. 거래 구조를 누가 설계했는지, 본인이 어디까지 알고 있었는지, 대가가 실제로 오갔는지는 사건마다 다르게 확인됩니다. 브로커가 시키는 대로 서류에 서명만 한 경우와 웃돈 액수를 직접 협상한 경우는 같지 않습니다.

그래서 남아 있는 기록이 중요합니다. 브로커와 주고받은 대화, 계약서, 송금 내역, 명함이나 사무실 위치 같은 기록으로 본인이 어떤 위치에 있었는지를 설명할 수 있습니다. 기록을 지워서는 안 됩니다. 지운 기록이 오히려 더 불리하게 해석되는 경우가 있습니다.

"시세만 알아봐 준다고 해서 맡겼다"는 해명은 잘 받아들여지지 않습니다. 시세를 알아보는 데 가족관계증명서, 인감증명서, 당첨확인증이 필요하지 않기 때문입니다. 민감한 개인정보와 자격 서류를 무더기로 넘겼다면 고의를 부인하기는 어렵고, 다툴 수 있는 것은 날짜(기간 안이었는지)와 넘긴 것의 성격(증서였는지, 처분권까지 넘겼는지)입니다.

·통장을 넘겼어도 무죄가 된 판결

대법원은 증서의 양도를 그 증서의 법률상 또는 사실상 귀속주체를 종국적으로 바꾸는 행위로 봅니다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다26727 판결). 통장이나 공인인증서가 상대에게 넘어갔다는 사실만으로는 부족하고, 대가를 받고 처분권을 넘겼어야 합니다. 수원지방법원 평택지원 2024. 8. 14. 선고 2023고정73 판결에서도 서류를 넘긴 네 명 가운데 대가를 받기로 하고 통장을 넘긴 한 명만 유죄였고, 세 명은 무죄였습니다.

·저희가 맡은 떴다방·통장양도 사건

▶통장을 넘긴 쪽과 분양권을 산 쪽, 그리고 계약

·통장을 넘긴 쪽에서 다투는 대가성과 사전 합의

같은 사건에 엮여 있어도 처지가 다릅니다. 통장을 넘긴 쪽은 자기 명의로 청약을 넣었고 당첨되었습니다. 대가를 받았다면 그 흐름이 계좌에 남습니다. 그래서 다투는 축은 대가가 있었는지와 사전 합의가 있었는지입니다.

·분양권을 산 쪽이 받는 불이익

분양권을 산 사람은 전매제한 위반으로는 처벌되지 않습니다. 「주택법」 제64조는 "전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다"고 정해, 판 사람과 알선한 사람만 처벌 대상으로 삼기 때문입니다. 대법원은 서로 마주 보는 행위로 성립하는 범죄에서 법이 한쪽만 처벌하도록 정했다면, 처벌 규정이 없는 상대방을 공범으로 처벌할 수 없다는 입장을 유지해 왔습니다.

그러나 매수인에게도 불이익은 있습니다. 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급하면 그 지급한 날에 사업주체가 그 지위를 취득한 것으로 보므로 분양권을 잃을 수 있습니다(「주택법」 제64조 제3항). 2020년 신설된 제64조 제7항에 따라 청약 자격이 제한될 수 있는데, 매수인이 여기에 포함되는지는 문언상 다툼이 있습니다. 통장을 넘겨받았거나 처음부터 전매 목적 청약을 함께 꾸몄다면 제65조와 업무방해로 처벌됩니다.

·사정을 모른 매수인을 보호하는 「주택법」 제65조 제6항

「주택법」 제65조 제6항은 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 지위를 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하는 경우 공급계약을 취소해서는 안 된다고 정합니다. 소명 절차와 제출 서류, 기간은 시행령에 정해져 있고, 소명 요구를 받은 날부터 1개월입니다. 이 기간을 놓치면 다툴 기회 자체가 좁아집니다.

이 조항은 계약 취소를 막는 규정이고, 형사 절차는 이와 따로 진행됩니다. 사정을 모르고 실수요로 산 사람에 대한 공급계약 취소 통보를 효력이 없다고 본 판결(대법원 2005다26727)과 소명 방법은 선의의 매수인에 정리했습니다.

·형사 절차가 끝난 뒤에도 남는 계약 관계

전매제한 위반이나 공급질서 교란이 인정되면 계약이 취소될 수 있고, 일정 기간 청약 자격이 제한됩니다. 그리고 형사 절차가 끝난 뒤에도 계약 관계는 남습니다. 불송치나 혐의없음 결정을 받았는데도 조합이나 시행사에게서 계약해제 통지를 받는 사안이 이어지고 있습니다. 그때 다투는 상대는 수사기관이 아니라 사업주체이고, 절차는 민사입니다. 구체적인 절차는 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.

·조사 연락을 받았을 때 확인할 순서

먼저 계약 시점과 전매제한 기간을 대조해야 합니다. 여기서 정리되는 사건이 있습니다. 그다음은 브로커와의 관계입니다. 어디까지 관여했는지를 시간 순서로 정리해 두면, 조사에서 나오는 질문에 사실관계로 답할 수 있습니다.

저희가 대응한 사건 가운데에는 1심에서 청약통장 양도로 유죄가 선고되었다가 항소심에서 뒤집혀 무죄가 확정된 사건이 있습니다. 사실관계가 정리되면 다툴 쟁점이 남아 있다는 뜻입니다. 경찰 조사 절차 전반은 경찰조사 절차와 대응 페이지에 정리해 두었습니다.