휘경자이 디센시아, 떴다방을 거친 분양권과 청약통장

휘경자이 디센시아는 2023년 4월 분양했습니다. 총 1,806가구 중 700가구가 일반분양이었고, 그해 9월에는 전용 84㎡에 2억 원 안팎의 웃돈이 붙어 거래되고 있었습니다.

웃돈이 붙으면 사람이 붙습니다. 견본주택 앞에 자리 잡은 이른바 떴다방이 그것입니다.

몇 년이 지난 지금, 그때의 거래를 두고 조사를 받는 분들이 있습니다.

두 가지가 섞여 있습니다

떴다방을 거친 사건은 대개 두 갈래입니다.

하나는 전매제한 기간 중에 분양권을 사고판 경우입니다. 주택법 제64조가 전매를 제한하고 있고, 이를 어기면 처벌 대상이 됩니다.

다른 하나는 청약통장을 넘긴 경우입니다. 가점이 높은 통장을 빌려주거나 팔고, 당첨되면 대가를 받기로 하는 방식입니다. 이건 주택법 제65조 제1항이 금지하는 공급질서 교란 행위입니다.

조문은 다르지만 벌칙은 같은 곳으로 모입니다. 제101조입니다. 그리고 이 조문에는 단서가 붙어 있습니다.

벌금이 이익을 따라 올라갑니다

제101조 본문은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 정합니다.

단서는 이렇습니다. 전매제한 위반과 제65조 제1항 위반에 해당하는 사람으로서, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘는 경우에는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다.

떴다방 사건에서 이 단서가 자주 문제 되는 이유가 있습니다. 웃돈 자체가 이익 산정의 출발점이 되기 때문입니다.

프리미엄이 얼마였는지가 곧 벌금 상한과 연결됩니다.

전매제한 기간부터 확인하십시오

여기서 실무적으로 갈리는 지점이 있습니다.

전매제한 기간은 2023년 4월 규제 완화로 크게 줄었고, 기존에 분양된 단지에도 적용됐습니다. 지역 구분에 따라 기간이 다릅니다.

본인 단지에 적용되는 기간은 입주자모집공고에 적혀 있습니다. 계약 시점이 그 기간 안이었는지 밖이었는지에 따라 사건 자체가 성립하지 않을 수도 있습니다.

기억에 의존하지 마시고 공고문을 다시 꺼내 보십시오. 청약홈에 게시된 원문이 기준입니다.

"브로커가 알아서 한다고 했다"

가장 많이 하시는 말씀입니다.

먼저 사실관계부터 말씀드리면, 알선한 사람도 처벌 대상입니다. 통장을 판 사람, 산 사람, 중간에서 붙인 사람이 모두 문제 됩니다. 브로커가 따로 처벌받는다고 해서 본인 책임이 없어지는 구조가 아닙니다.

다만 그렇다고 이 사정이 아무 의미가 없는 것도 아닙니다.

거래 구조를 누가 설계했는지, 본인이 어디까지 알고 있었는지, 대가가 실제로 오갔는지는 사건마다 다릅니다. 브로커가 시키는 대로 서류에 서명만 한 경우와, 웃돈 액수를 직접 협상한 경우는 같지 않습니다.

그래서 남아 있는 기록이 중요합니다. 브로커와 주고받은 대화, 계약서, 송금 내역, 명함이나 사무실 위치. 이런 것들이 본인이 어떤 위치에 있었는지를 보여줍니다.

지우지 마십시오. 지운 기록이 오히려 더 불리하게 읽히는 경우를 봅니다.

통장을 넘긴 쪽과 분양권을 산 쪽은 다릅니다

같은 사건에 엮여 있어도 처지가 다릅니다.

통장을 넘긴 쪽은 자기 명의로 청약을 넣었고 당첨됐습니다. 대가를 받았다면 그 흐름이 계좌에 남습니다. 다투는 축은 대가성과 사전 합의의 존재입니다.

분양권을 산 쪽은 사정이 조금 다릅니다. 주택법 제65조 제6항은, 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 지위를 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하는 경우 공급계약을 취소해서는 안 된다고 정하고 있습니다.

소명 절차와 제출 서류, 그리고 기간이 시행령에 정해져 있습니다. 소명 요구를 받은 날부터 1개월입니다. 이 기간을 놓치면 다툴 기회 자체가 좁아집니다.

다만 이 조항은 계약 취소를 막는 규정이지, 형사 문제를 정리해주는 규정이 아닙니다. 두 절차는 따로 갑니다.

형사만 끝나는 게 아닙니다

전매제한 위반이나 공급질서 교란이 인정되면 계약이 취소될 수 있고, 일정 기간 청약 자격이 제한됩니다.

그리고 형사 절차가 끝난 뒤에도 계약 관계가 남습니다. 불송치나 혐의없음을 받았는데 조합이나 시행사로부터 계약해제 통지를 받는 사안이 이어지고 있습니다. 그때 다투는 상대는 수사기관이 아니라 사업주체이고, 절차는 민사가 됩니다.

조사 연락을 받으셨다면

계약 시점과 전매제한 기간을 먼저 대조하십시오. 여기서 정리되는 사건이 있습니다.

그다음은 브로커와의 관계입니다. 어디까지 관여했는지를 시간 순서로 정리해 두면, 조사에서 나오는 질문에 사실관계로 답할 수 있습니다.

저희가 대응한 사건 중에는 1심에서 청약통장 양도로 유죄가 선고됐다가 항소심에서 뒤집혀 무죄가 확정된 건이 있습니다. 사실관계가 정리되면 다툴 지점이 남아 있다는 뜻입니다.

경찰 조사 절차 전반은 경찰조사 절차와 대응 페이지에 정리해 두었습니다.