경찰에서 불송치를 받았는데, 계약을 취소하겠다고 합니다
국토교통부의 계약취소(주택환수) 조치 요청, 지금 확인해야 할 것
진행 중인 사안
국토교통부는 사업주체에 계약취소(주택환수) 조치를 즉시 이행하고 그 결과를 정해진 기한까지 송부하도록 요청하고 있습니다. 사업주체가 보내는 통지에도 재판 여부를 회신할 기한이 정해져 있습니다. 통보를 받으셨다면 남은 기간이 길지 않습니다.
지금 무슨 일이 벌어지고 있나
부정청약 혐의로 조사를 받고 경찰에서 불송치 또는 혐의없음 결정을 받은 분들이 있습니다. 형사 절차는 그것으로 종결되었습니다. 그런데 그 이후에 국토교통부가 해당 단지의 사업주체, 즉 재건축·재개발 조합이나 시행사에 공급계약을 취소하고 주택을 환수하라는 공문을 보내고 있습니다.
국토교통부의 공문은 사업주체와 관할 지방자치단체를 수신자로 합니다. 수분양자 본인에게 직접 오는 문서가 아닙니다. 그래서 조합이나 시행사로부터 계약해제 예정 통지를 받고서야 상황을 알게 되는 경우가 많습니다.
국토교통부의 논리는 이렇습니다
공문에 적힌 내용을 그대로 정리하면 세 갈래입니다.
첫째, 형사와 행정은 별개라는 것입니다. 주택법 제65조 제2항에 따른 계약취소는 행정제재이므로 같은 법 제101조에 따른 형사처벌 여부와 관계없이, 위장전입 등 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사실이 확인되면 조치해야 한다는 입장입니다.
둘째, 부적격 당첨자에도 해당한다는 것입니다. 해당 주택건설지역에 거주하지 않았거나 3년 이상 함께 거주하지 않은 직계존속을 부양가족에 포함시켜 당첨된 경우 부적격 당첨자에 해당하고, 주택공급에 관한 규칙 제57조 제8항에 따라서도 사업주체는 공급계약을 취소해야 한다는 것입니다.
셋째, 이의가 있으면 민사소송으로 다투라는 것입니다. 국토교통부는 수분양자가 사업주체의 조치에 이의가 있으면 사업주체를 상대로 민사소송을 제기해 법원의 판단을 받아야 한다고 안내하면서, 재판부의 사실조회 회보 등으로 민사소송을 적극 지원하겠다고 밝히고 있습니다.
불송치 사유가 무엇이었는지가 중요합니다
같은 불송치라도 이유가 다릅니다. 국토교통부 공문 자체가 두 가지를 나란히 적고 있습니다. 하나는 주택법 제65조 제1항의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 볼 만한 증거가 없다는 것이고, 다른 하나는 도시 및 주거환경정비법에 따라 일반분양된 주택은 해당 법에 주택법 위반에 대한 명시적인 형사처벌 규정이나 준용 규정이 없어 형사처벌을 할 수 없다는 판례를 인용한 것입니다.
앞의 경우는 수사기관이 위반 사실 자체를 인정하지 않은 것입니다. 뒤의 경우는 위반 여부에 대한 실체 판단과 무관하게 처벌할 근거 규정이 없다고 본 것입니다. 두 결정은 의미가 전혀 다릅니다.
실제 사업주체의 통지문에는 혐의없음(증거 불충분) 결정을 받은 사안에 대해서도, 그 결정이 도시정비법에 따라 공급된 주택이라는 이유로 내려진 것일 뿐 송치결정서에 기재된 사항을 부정한 것은 아니므로 계약취소 대상에 해당한다는 취지가 적혀 있습니다. 증거 불충분이라는 결정 문언과 그 결정을 읽는 방식 사이에 간극이 있는 셈이고, 다툼은 바로 이 지점에서 시작됩니다.
그러므로 본인이 받은 결정서에 어떤 이유가 적혀 있는지 확인하는 것이 모든 대응의 출발점입니다. 결정서의 문언 한 줄이 이후 다툼의 구조를 정합니다.
계약취소에도 요건이 있습니다
주택법 제65조 제2항은 국토교통부장관 또는 사업주체가 계약을 취소해야 하는 대상을 정하고 있는데, 그 대상은 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자입니다.
즉 계약취소가 형사처벌과 별개의 절차라 하더라도, 제1항 위반이라는 사실 자체는 여전히 전제가 됩니다. 형사처벌 규정이 없다는 이유로 종결된 사안에서 그 사실이 확인된 것으로 볼 수 있는지, 수사기관이 판단하지 않은 사항을 행정기관과 사업주체가 같은 자료만으로 인정할 수 있는지가 다투어질 지점입니다.
여기에 더해 같은 조 제7항과 시행령 제74조의2는 사업주체가 계약을 취소하려는 경우 국토교통부장관과 해당 주택을 보유한 사람에게 계약 취소 일정, 지급할 주택가격과 그 지급 방법을 미리 문서로 알리도록 정하고 있습니다. 절차가 지켜졌는지도 확인 대상입니다.
계약이 취소되면 집만 잃는 것이 아닙니다
사업주체가 보내는 계약해제 통지에는 금전 관계가 함께 적혀 있습니다. 실무에서 확인되는 내용은 다음과 같습니다.
- 1분양대금 총액의 10퍼센트에 해당하는 금액이 공급계약서 조항에 따라 위약금으로 사업주체에 귀속
- 2발코니 확장계약과 유상옵션 계약도 함께 해지되고, 그 계약금 역시 시공사에 귀속
- 3중도금 대출을 받은 경우 대출원금과 이자를 공제한 잔액이 지급되며, 납부액이 공제액에 미치지 못하면 부족분을 별도 납부
- 4사업주체에 따라서는 위약금과 별도로 중도금 대출 이자 등 손해배상까지 청구
- 5취소 시점 이후 전매가 금지된다는 안내가 함께 기재
다투지 않고 통지를 받아들이는 선택이 곧 손실을 줄이는 선택이 아닐 수 있다는 뜻입니다. 구체적 범위는 개별 계약 내용에 따라 달라지므로, 본인의 공급계약서 위약금 조항을 먼저 확인하셔야 합니다.
다투는 상대는 조합·시행사입니다
국토교통부의 공문은 사업주체에 대한 조치 요청이지 수분양자에 대한 행정처분이 아닙니다. 그래서 행정심판이나 행정소송으로 국토교통부를 상대하는 구조가 아니라, 실제로 계약을 취소하는 조합 또는 시행사를 상대로 민사절차를 진행하게 됩니다. 국토교통부와 사업주체 모두 통지문에서 같은 취지로 안내하고 있습니다.
본안은 공급계약이 유효하게 존속한다는 확인을 구하는 수분양자지위확인의 소가 됩니다. 다만 본안 판단까지는 시간이 걸리고 그 사이 계약취소가 실행되거나 해당 주택이 다시 공급될 수 있으므로, 지위를 보전하기 위한 가처분을 함께 검토하게 됩니다. 사업 진행 단계와 통보 내용에 따라 필요한 보전처분이 달라집니다.
사업주체의 통지문에는 재판 진행 여부를 회신하라는 기한이 정해져 있는 경우가 있습니다. 그 기한 안에 방향을 정해야 하므로, 통지를 받은 날짜부터 확인하시기 바랍니다.
지금 확인하실 것
- 1불송치·혐의없음 결정서에 적힌 이유가 증거 부족인지, 처벌 규정 부재인지
- 2조합·시행사로부터 받은 통지의 날짜와 문서 형태, 회신 기한
- 3계약 취소 일정과 지급할 주택가격에 관한 사전 통지가 있었는지
- 4공급계약서의 위약금 조항과 발코니·옵션 계약의 처리 조건
- 5분양권을 매수한 경우라면 매수 경위를 뒷받침할 자료가 정리되어 있는지
- 6중도금 대출, 잔금 일정 등 계약 관계에서 임박한 기일이 있는지
저희가 대응하고 있는 단지
캡틴법률사무소는 형사 단계에서 불송치·혐의없음 결정을 받은 뒤 계약취소 요구를 받은 사안에 대해, 아래 단지에서 수분양자지위확인의 소와 가처분을 준비·진행하고 있습니다.
위 사안들은 현재 진행 중이며, 결과는 사건별 사실관계와 증거에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 경찰에서 불송치를 받았는데 왜 계약이 취소되나요?
국토교통부는 형사처벌과 계약취소를 별개 절차로 보고 있습니다. 주택법 제101조에 따른 형사처벌은 수사기관과 법원의 판단이지만, 같은 법 제65조 제2항에 따른 계약취소(주택환수)는 행정제재라는 것이 국토교통부의 입장입니다. 다만 제65조 제2항은 '제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자'를 대상으로 하므로, 계약취소에도 제1항 위반 사실이 전제되어야 합니다. 이 지점이 실제 다툼의 핵심이 됩니다.
Q. 불송치 사유가 무엇이었는지가 왜 중요한가요?
불송치 사유는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 거짓이나 부정한 방법으로 볼 만한 증거가 없다는 실체 판단이고, 다른 하나는 도시 및 주거환경정비법에 따라 일반분양된 주택에는 주택법 위반에 대한 명시적 형사처벌 규정이나 준용 규정이 없어 처벌할 수 없다는 법리 판단입니다. 앞의 경우는 수사기관이 위반 사실 자체를 인정하지 않은 것이고, 뒤의 경우는 위반 여부를 판단하지 않고 처벌 근거가 없다고 본 것입니다. 두 경우의 의미가 다르므로, 본인의 불송치 결정서가 어느 쪽인지 확인하는 것이 출발점입니다.
Q. 계약이 취소되면 낸 돈은 어떻게 되나요?
사업주체가 보내는 계약해제 통지에는 분양대금 총액의 10퍼센트에 해당하는 금액이 공급계약서 조항에 따라 위약금으로 사업주체에 귀속된다는 내용이 포함되는 경우가 있습니다. 발코니 확장계약과 유상옵션 계약도 함께 해지되면서 그 계약금 역시 시공사에 귀속되는 것으로 안내되기도 합니다. 중도금 대출을 받은 경우에는 대출원금과 이자를 공제한 잔액이 지급되며, 납부액이 공제액에 미치지 못하면 부족분을 별도로 납부해야 한다는 안내가 붙습니다. 사업주체에 따라서는 위약금과 별도로 중도금 대출 이자 등 손해배상까지 청구하겠다고 통지하는 경우도 있습니다. 구체적 범위는 개별 계약 내용에 따라 달라지므로, 본인의 공급계약서 위약금 조항을 확인하셔야 합니다.
Q. 계약취소 통보를 받으면 어디에 다투어야 하나요?
국토교통부의 공문은 사업주체(조합·시행사)와 지방자치단체를 수신자로 하는 조치 요청이고, 수분양자에 대한 직접적인 행정처분이 아닙니다. 국토교통부도 공문에서 이의가 있는 경우 사업주체를 상대로 민사소송을 제기해 법원의 판단을 받으라고 안내하고 있습니다. 따라서 다투는 상대는 조합 또는 시행사가 되고, 절차는 행정소송이 아니라 민사소송입니다.
Q. 구체적으로 어떤 소송을 하게 되나요?
공급계약이 유효하게 존속한다는 확인을 구하는 수분양자지위확인의 소가 본안이 됩니다. 다만 본안 판단까지는 시간이 걸리는 반면 그 사이 계약취소가 실행되거나 해당 주택이 다시 공급될 수 있으므로, 지위를 보전하기 위한 가처분을 함께 검토하게 됩니다. 사업 진행 단계와 통보 내용에 따라 필요한 보전처분의 종류가 달라집니다.
Q. 사업주체가 지켜야 할 절차도 있나요?
있습니다. 주택법 제65조 제7항과 같은 법 시행령 제74조의2는, 사업주체가 이미 체결된 공급계약을 취소하려는 경우 국토교통부장관과 해당 주택을 보유한 사람에게 계약 취소 일정과 지급할 주택가격, 지급 방법 등을 미리 문서로 알리도록 정하고 있습니다. 절차가 지켜졌는지도 함께 확인할 대상입니다.
Q. 분양권을 매수한 경우에도 계약이 취소되나요?
주택법 제65조 제6항은 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하는 경우 공급계약을 취소해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 소명의 절차와 제출 서류는 시행령에 규정되어 있으며, 기간이 정해져 있으므로 통보를 받은 시점을 확인해야 합니다.
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최종 업데이트 2026. 07. 29. · 본 페이지 검토 변호사 홍성환 (광고책임변호사)