분양권을 샀을 뿐인데, 계약을 취소하겠다고 합니다
선의의 매수인 보호 규정과 소명 절차
정상적으로 분양권을 매수해 계약자 지위를 넘겨받았는데, 원래 당첨자가 부정청약으로 조사를 받고 그 결과 공급계약 취소 절차가 시작되는 경우가 있습니다. 매수인 입장에서는 자신이 한 일이 없는데 집을 잃게 되는 상황입니다.
법은 이 경우를 위한 규정을 두고 있습니다. 다만 자동으로 보호되는 것이 아니라, 정해진 기간 안에 소명을 해야 적용됩니다.
주택법은 매수인을 보호하고 있습니다
주택법 제65조 제6항은 이렇게 정하고 있습니다. 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이, 해당 공급질서 교란 행위와 관련이 없음을 대통령령으로 정하는 바에 따라 소명하는 경우에는 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여서는 아니 된다는 것입니다.
2021년 3월 신설된 조항입니다. 그전에는 매수인이 아무것도 모르고 산 경우에도 계약이 취소되는 사안이 발생했고, 그 문제를 해결하기 위해 들어온 규정입니다.
중요한 것은 문언입니다. 취소할 수 있다가 아니라 취소해서는 안 된다고 되어 있습니다. 소명이 인정되면 사업주체에게 재량이 없다는 뜻입니다.
다만 기간이 정해져 있습니다
주택법 시행령 제74조의2는 소명 절차를 구체적으로 정하고 있습니다. 시장·군수·구청장의 소명 요구를 받은 매수인은 요구받은 날부터 1개월 이내에 소명 내용을 적은 문서에 관련 서류를 첨부해 제출할 수 있습니다.
제출받은 시장·군수·구청장은 2개월 이내에 소명 내용을 확인해, 매수인이 공급질서 교란 행위와 관련이 있는지를 국토교통부장관과 사업주체, 매수인에게 각각 통보합니다.
첨부 서류로는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 발급받은 신고필증, 주택 등 거래대금의 지급내역이 적힌 서류, 그 밖에 거래 사실을 증명할 수 있는 서류가 규정되어 있습니다.
1개월은 짧습니다. 통보를 받은 날짜부터 확인하시고, 그 안에 무엇을 어떻게 제출할지를 정하셔야 합니다.
서류를 채우는 것으로 끝나지 않습니다
시행령이 정한 첨부 서류 목록은 최소한입니다. 실제 검토에서는 그 거래가 통상적인 매매로 보이는지가 함께 평가됩니다.
매매대금이 시세와 크게 어긋나지 않았는지, 대금이 추적 가능한 방법으로 지급되었는지, 공인중개사를 통한 거래였는지, 매도인과 이전부터 알던 관계였는지 같은 사정이 함께 놓입니다. 여기에 어긋나는 부분이 있으면 형식적 서류가 갖춰져 있어도 소명이 받아들여지지 않을 수 있습니다.
반대로 설명이 필요한 사정이 있더라도 그 경위를 자료로 보여줄 수 있다면 다른 평가가 가능합니다. 요구 목록만 채워 제출하는 것과, 거래 경위 전체를 정리해 제출하는 것의 차이가 여기서 납니다.
지금 확인하실 것
- 1분양권을 언제, 누구로부터, 얼마에 매수했는지
- 2부동산 거래신고 신고필증이 발급되어 있는지
- 3매매대금이 계좌 이체 등 추적 가능한 방법으로 지급되었는지
- 4공인중개사를 통한 거래였는지, 중개대상물 확인·설명서가 있는지
- 5매도인과 이전부터 알던 관계였는지, 거래 가격이 시세와 크게 어긋나지 않는지
- 6소명 요구를 받은 날짜와 제출 기한이 언제인지
소명이 받아들여지지 않았다면
사업주체가 계약취소를 진행하면 그에 대해서는 사업주체를 상대로 민사절차로 다투게 됩니다. 공급계약이 유효하게 존속한다는 확인을 구하는 수분양자지위확인의 소가 본안이 되고, 본안 판단까지 지위를 보전하기 위한 가처분을 함께 검토합니다. 계약이 취소되고 해당 주택이 다시 공급되면 되돌리기 어려우므로, 보전처분의 필요성이 큰 국면입니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권을 산 사람도 계약이 취소되나요?
원칙적으로는 취소 대상이 될 수 있지만, 주택법 제65조 제6항은 예외를 두고 있습니다. 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하는 경우, 국토교통부장관 또는 사업주체는 이미 체결된 공급계약을 취소해서는 안 됩니다. 2021년 3월 신설된 조항입니다.
Q. 소명은 누구에게, 어떻게 하나요?
주택법 시행령 제74조의2는 시장·군수·구청장이 매수인에게 소명을 요구하고, 매수인은 요구받은 날부터 1개월 이내에 소명 내용을 적은 문서에 관련 서류를 첨부해 제출할 수 있도록 정하고 있습니다. 제출받은 시장·군수·구청장은 2개월 이내에 소명 내용을 확인해 매수인이 공급질서 교란 행위와 관련이 있는지를 국토교통부장관, 사업주체, 매수인에게 각각 통보합니다.
Q. 어떤 서류를 내야 하나요?
시행령은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 발급받은 신고필증, 주택 등 거래대금의 지급내역이 적힌 서류, 그 밖에 거래 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하도록 정하고 있습니다. 실제로는 이 목록을 채우는 것에서 그치지 않고, 거래 경위 전반이 통상적인 매매로 보이는지가 함께 검토됩니다.
Q. 기간을 놓치면 어떻게 되나요?
소명 요구를 받은 날부터 1개월이라는 기간이 정해져 있습니다. 이 기간을 넘기면 소명 기회를 활용하지 못한 상태로 절차가 진행될 수 있으므로, 통보를 받은 날짜부터 확인하셔야 합니다.
Q. 소명이 받아들여지지 않으면 어떻게 하나요?
사업주체가 계약취소를 진행하면 그에 대해서는 사업주체를 상대로 민사절차로 다투게 됩니다. 공급계약이 유효하게 존속한다는 확인을 구하는 수분양자지위확인의 소가 본안이 되고, 그 사이 지위를 보전하기 위한 가처분을 함께 검토합니다.
소명 요구나 계약취소 통보를 받으셨나요?
경찰 수사 단계부터 직접 다뤄온 경찰 출신 변호사가 대응합니다. 카카오톡 상담은 무료입니다.
※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 소명의 인정 여부와 결과는 사건별 사실관계와 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 본 페이지는 변호사 광고이며, 사건 결과를 보장하지 않습니다.
최종 업데이트 2026. 07. 29. · 본 페이지 검토 변호사 홍성환 (광고책임변호사)