부정청약 경찰조사, 어떤 순서로 진행되나
자료 제출 요구부터 형사 종결 이후까지, 각 단계에서 무엇이 결정되는가
조사 통지를 받으면 가장 먼저 드는 생각은 지금이 어느 단계인가 하는 것입니다. 주택법 위반 사건은 행정기관의 자료 확인에서 시작해 수사기관의 조사를 거치고, 형사 절차가 끝난 뒤에도 계약 관계가 남습니다. 각 단계에서 무엇이 결정되는지를 알아야 지금 무엇을 해야 하는지가 정해집니다.
전체 진행 순서
국토교통부
청약 당첨 후 자료 제출 요구
당첨자를 대상으로 건강보험 요양급여내역 등 자료 제출을 요구합니다. 과거에는 의심 대상자를 선별했으나, 최근에는 규제지역 분양단지를 사실상 전수조사하는 방식으로 운영되고 있습니다.
- –부양가족의 실거주 여부와 당첨자의 거주 요건이 주된 확인 대상
- –제출한 자료가 이후 수사의뢰의 기초가 되므로 제출 범위와 순서가 중요
- –요구에 응하지 않는 것은 방어가 아니며, 그 자체로 수사의뢰 사유가 될 수 있음
국토교통부 → 수사기관
수사의뢰
제출 자료와 점검 결과를 토대로 관할 수사기관에 수사를 의뢰합니다. 이 시점부터 사안이 행정 단계에서 형사 단계로 넘어갑니다.
- –수사의뢰서에 어떤 혐의와 근거가 기재되었는지가 이후 조사의 틀을 정함
- –정보공개청구를 통해 수사의뢰 내용을 확인할 수 있는 경우가 있음
경찰
경찰 조사
출석 요구를 받고 피의자로 조사를 받게 됩니다. 대부분 당첨자 본인이 조사 대상이지만, 세대원의 주민등록법 위반 여부가 함께 문제 되거나 거짓 사실확인서 작성 등 적극적 관여가 있는 경우에는 참고인에서 피의자로 지위가 바뀔 수 있습니다.
- –생활반응 자료를 근거로 실거주 여부를 확인하는 질문이 중심
- –초기 진술이 이후 절차 전반에 영향을 미침
- –변호인 의견서와 자료 제출을 통해 쟁점을 정리할 수 있는 단계
경찰
송치 또는 불송치 결정
수사 결과에 따라 검찰로 송치하거나 불송치 결정을 합니다. 입건 전에 종결되는 경우도 있습니다.
- –결정서에 기재된 이유가 증거 부족인지, 처벌 규정 부재인지에 따라 의미가 다름
- –이 문언이 이후 행정·민사 절차에서 다시 쟁점이 됨
검찰
검찰 처분
송치된 사건에 대해 기소 또는 불기소 처분이 이루어집니다. 약식명령으로 벌금이 고지되는 경우 정식재판을 청구할지 판단해야 합니다.
- –벌금 액수만 보고 수용하면 당첨 취소와 청약 제한이 함께 확정될 수 있음
- –형사 결과가 이후 계약 관계에 미치는 영향을 함께 고려해야 함
국토교통부 · 사업주체
형사 종결 이후
형사 절차가 종결된 뒤에도 국토교통부가 사업주체에 공급계약 취소를 요청하고, 조합이나 시행사가 계약해제를 통지하는 사안이 이어지고 있습니다.
- –불송치를 받았더라도 계약취소 통보를 받을 수 있음
- –다투는 상대는 조합·시행사가 되고, 절차는 민사소송
소명 단계가 사라지고 있습니다
원래 이 절차는 국토교통부가 의심 대상자를 선별해 자료 제출을 요구하는 것에서 시작했습니다. 당첨자 중 일부에게 건강보험 요양급여내역 등을 제출하도록 하고, 그 결과를 보아 수사의뢰 여부를 정하는 구조였습니다.
그런데 최근에는 규제지역 분양단지를 사실상 전수조사하는 방식으로 운영되고 있습니다. 선별의 의미가 옅어졌다는 뜻이고, 자료 제출 요구를 받았다는 사실 자체가 특정 혐의를 뜻하지 않게 되었다는 의미이기도 합니다. 동시에 소명으로 정리하고 끝낼 여지도 그만큼 줄었습니다.
그래서 첫 자료 제출 단계부터 이후 수사를 염두에 두고 움직여야 합니다. 이 단계에서 제출한 자료가 수사의뢰서의 근거가 되고, 경찰 조사에서 다시 앞에 놓입니다.
조사에서 실제로 확인하는 것
질문의 축은 하나입니다. 주민등록상 주소가 아니라 실제로 어디에서 생활했는가입니다. 그래서 조사기관은 생활의 흔적이 찍힌 기록을 모읍니다.
건강보험 요양급여내역으로 확인되는 병원과 약국의 소재지, 카드 사용 지역, 통신 기지국 기록, 양쪽 주소지의 전기·수도 사용량 추이, 직장과 학교의 위치, 하이패스 통행 기록. 이런 자료가 교차 검증됩니다.
다만 이런 자료가 나왔다고 해서 혐의가 인정되는 것은 아닙니다. 근무지 발령으로 두 곳을 오간 경우, 부모님 간병으로 일정 기간 다른 집에 머문 경우처럼 주소지와 생활반응이 어긋날 합리적인 사정이 있습니다. 관건은 그 사정을 자료로 보여줄 수 있는지입니다.
사건의 승패는 조사 전에 갈립니다
여기가 이 사건의 핵심입니다. 조사기관이 어떤 생활반응을 들여다볼지는 사람마다 다릅니다. 거주 형태, 직장 위치, 가족 구성, 평소 이동 경로에 따라 남는 기록이 전혀 다르기 때문입니다.
같은 위장전입 의심이라도 어떤 사건에서는 병원 기록이 결정적이고, 어떤 사건에서는 통행 기록이나 공과금 사용량이 앞에 놓입니다. 본인 사건에서 무엇이 문제 될지를 조사 전에 파악하지 못하면, 조사실에서 처음 보는 자료를 놓고 즉석에서 답하게 됩니다.
반대로 조사 전에 본인의 생활반응을 미리 점검해 두면 어떤 기록이 어떻게 읽힐 수 있는지 알고 들어가게 됩니다. 불리해 보이는 기록에 어떤 사정이 있었는지 자료로 설명할 수 있고, 유리한 기록은 미리 정리해 제출할 수 있습니다. 실무에서 사건의 흐름을 가르는 것은 대개 이 지점입니다.
조사 단계에서 변호인이 하는 일
첫째, 정리되지 않은 진술이 먼저 나오는 것을 막습니다. 권리 고지가 제대로 이루어지는지 확인하고, 사실관계가 정리되기 전에 성급한 진술이 이루어지지 않도록 합니다. 초기 진술은 이후 절차 전반에서 다시 등장합니다.
둘째, 생활반응을 사전에 점검합니다. 조사에서 어떤 자료가 나올지 예측해 미리 확인하고, 각 자료에 대한 설명과 뒷받침 자료를 준비합니다. 모의 신문을 통해 예상 질문과 쟁점을 함께 점검하기도 합니다.
셋째, 법리를 조사 단계에서 제시합니다. 주택법은 특별법이어서 수사 실무에서 자주 다루어지는 영역이 아닙니다. 부양과 동거의 관계, 복수 거주가 인정된 사례, 요양급여내역이 갖는 증거로서의 한계 같은 쟁점을 관련 판례와 함께 정리해 제출하면, 사건이 어느 한쪽의 전제 위에서만 진행되지 않고 쟁점이 정리된 상태에서 검토됩니다.
넷째, 의견서로 사건의 틀을 제시합니다. 수사의뢰서에 담긴 의심의 구조를 확인하고, 그 구조가 본인의 사실관계에 실제로 들어맞는지를 항목별로 다툽니다.
출석 전에 확인하실 것
- 1본인의 지위가 피의자인지 참고인인지, 가족이 함께 연락받았다면 각자의 지위는 무엇인지
- 2의심의 유형이 거주 요건인지 부양가족 요건인지 — 준비할 자료가 달라집니다
- 3국토교통부에 이미 제출한 자료가 무엇인지, 그 내용이 진술과 어긋나지 않는지
- 4본인 사건에서 어떤 생활반응 자료가 문제 될 수 있는지
- 5불리해 보이는 기록에 설명할 사정이 있는지, 그 사정을 뒷받침할 자료가 있는지
형사 절차가 끝난 뒤
불송치나 혐의없음 결정을 받았더라도 국토교통부가 사업주체에 공급계약 취소를 요청하고, 조합·시행사가 계약해제를 통지하는 사안이 이어지고 있습니다.
불송치 이후 계약취소 대응 보기 →자주 묻는 질문
Q. 국토교통부에서 건강보험 요양급여내역을 제출하라고 합니다. 어느 단계인가요?
행정 단계의 자료 확인 절차입니다. 과거에는 의심 대상자를 선별해 자료 제출을 요구했지만, 최근에는 규제지역 분양단지를 사실상 전수조사하는 방식으로 운영되고 있어 선별의 의미가 크지 않습니다. 자료 제출 요구를 받았다는 사실만으로 특정 혐의가 확정된 것은 아니지만, 제출한 자료가 이후 수사의뢰와 경찰 조사의 기초가 되므로 무엇을 어떤 순서로 제출할지가 중요합니다.
Q. 조사는 당첨자 본인만 받나요?
대부분은 당첨자 본인이 조사를 받습니다. 다만 같은 세대원으로 신고된 사람의 주민등록법 위반 여부가 함께 문제 되거나, 거짓 사실확인서를 작성하는 등 적극적으로 관여한 정황이 있는 경우에는 참고인에서 피의자로 지위가 바뀔 가능성이 있습니다. 가족이 함께 연락을 받았다면 각자의 지위가 무엇인지부터 확인해야 합니다.
Q. 생활반응 자료란 무엇을 말하나요?
실제로 어디에서 생활했는지를 보여주는 객관적 기록을 말합니다. 건강보험 요양급여내역으로 확인되는 병원과 약국의 소재지, 카드 사용 지역, 통신 기지국 기록, 양쪽 주소지의 전기·수도 등 공과금 사용량, 직장과 학교의 위치, 하이패스 통행 기록 등이 여기에 해당합니다. 주민등록상 주소가 아니라 생활의 흔적을 본다는 것이 이 조사의 핵심입니다.
Q. 경찰 조사 전에 준비할 수 있는 것이 있나요?
있습니다. 조사기관이 어떤 생활반응 자료를 확인할지는 사건마다 다릅니다. 거주 형태, 직장 위치, 가족 구성, 이동 경로에 따라 유리한 기록과 불리한 기록이 갈리기 때문입니다. 조사 전에 본인의 생활반응을 미리 점검해 어떤 자료가 어떻게 읽힐 수 있는지 파악해 두면, 조사에서 나오는 질문에 사실관계로 답할 수 있습니다. 이 사전 점검이 이루어졌는지가 사건의 흐름을 크게 좌우합니다.
Q. 변호사가 조사에 동행하면 무엇이 달라지나요?
우선 진술거부권 등 권리 고지가 제대로 이루어지는지, 사실관계가 정리되지 않은 상태에서 성급한 자백 진술이 이루어지지 않는지를 확인할 수 있습니다. 또한 주택법은 특별법이어서 수사 실무에서 자주 다루어지는 영역이 아닙니다. 관련 법리와 판례, 유사 사건의 처리 경과를 조사 단계에서 제시하면 쟁점이 정리된 상태에서 조사가 진행됩니다.
Q. 조사에서 불송치를 받으면 끝나나요?
형사 절차는 종결되지만 그것으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 국토교통부가 사업주체에 공급계약 취소를 요청하고, 조합이나 시행사가 계약해제를 통지하는 사안이 이어지고 있습니다. 불송치 이후의 대응은 별도로 검토해야 합니다.
※ 본 페이지는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 절차의 진행과 결과는 사건별 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다. 본 페이지는 변호사 광고이며, 사건 결과를 보장하지 않습니다.
최종 업데이트 2026. 07. 29. · 본 페이지 검토 변호사 홍성환 (광고책임변호사)