생애최초 특별공급, 부모님하고 세대만 분리하면 되는 거 아니었어요?

상담에서 가장 자주 듣는 말입니다.

"세대분리는 했는데요."

전입신고로 주민등록표를 나눴으니 요건은 채웠다고 생각하신 겁니다. 청약홈에서도 안 걸렸고 당첨까지 됐습니다.

문제는 그다음에 옵니다.

왜 세대를 나누게 되는가

여기부터 봐야 이 사건의 구조가 보입니다.

주택공급에 관한 규칙 제53조는 주택소유 여부를 판단하는 기준을 정하면서, 몇 가지 경우를 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 그중 제6호가 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택이나 분양권을 소유하고 있는 경우입니다.

부모님이 집을 갖고 계셔도 60세를 넘기셨다면, 같은 세대에 사는 자녀는 무주택세대구성원으로 인정됩니다. 생애최초 특별공급을 넣을 수 있습니다.

59세면 안 됩니다.

그리고 여기서 더 걸리는 부분이 있습니다. 부모님이 공동명의로 집을 갖고 계신 경우, 두 분 모두 60세 이상이어야 합니다. 아버지가 63세여도 어머니가 55세면 그 집은 유주택으로 잡힙니다.

나이는 못 바꾸니 주소를 옮깁니다

이 지점에서 생기는 일입니다.

몇 달만 기다리면 되는데 공고가 먼저 뜹니다. 어머니 생신이 내년인데 청약은 이번 달입니다. 부모님 명의를 아버지 단독으로 바꾸자니 증여세와 취득세가 걸립니다.

그래서 자녀 주소만 다른 곳으로 옮깁니다. 실제로는 그대로 함께 삽니다.

서류상 세대는 나뉘었고, 생활은 하나도 안 바뀐 상태입니다.

이게 위장세대분리로 다뤄지는 전형적인 모습입니다.

조사에서 보는 것

주민등록표가 나뉘어 있다는 사실은 서류로 확인됩니다. 다툴 게 없습니다.

확인은 그 뒤부터입니다.

전입 시점을 봅니다. 입주자모집공고일과 전입신고일 사이가 얼마나 떨어져 있는지가 먼저 눈에 들어옵니다. 간격이 짧으면 그 간격부터 물어봅니다. 왜 하필 그때 옮기셨습니까.

부모님 나이를 봅니다. 조사기관 입장에서 이건 계산이 쉽습니다. 부모님이 60세에 가까운 나이인데 자녀가 공고 직전에 세대를 나눴다면, 그 조합 자체가 질문거리가 됩니다.

독립된 생활이 있었는지를 봅니다. 소득이 있었는지, 주거비를 누가 부담했는지, 공간이 실제로 분리돼 있었는지. 옮긴 주소지의 전기·수도 사용량이 사람이 산 흔적을 보여주는지.

주소를 옮겨둔 집이 비어 있었다면 공과금 고지서 한 장으로 정리되기도 합니다.

면적 제한이 따로 있습니다

놓치기 쉬운 부분입니다.

민영주택 생애최초 특별공급에서, 단독세대주이거나 세대주와 같은 주민등록표에 등재된 사람에게는 전용면적 60㎡ 이하 주택으로만 특별공급할 수 있도록 정해져 있습니다.

세대를 분리해 혼자 세대주가 되었다면 이 제한에 걸립니다. 그 상태로 84㎡를 신청해 당첨됐다면, 세대분리의 실질을 따지기 전에 부적격 문제가 먼저 나옵니다.

본인에게 적용되는 조건은 입주자모집공고에 적혀 있습니다. 청약홈 원문을 다시 확인해 보십시오.

노부모 부양 특별공급은 반대입니다

같은 제53조에 단서가 붙어 있습니다.

노부모 부양자 특별공급과 공공임대주택의 경우에는 제6호를 적용하지 않습니다. 부모님이 60세를 넘기셨어도 집이 있으면 유주택으로 잡힙니다.

한쪽에서는 무주택으로 봐주는 규정이 다른 쪽에서는 안 봐주는 구조입니다. 같은 부모님, 같은 집인데 신청 유형에 따라 결론이 달라집니다.

이 차이를 모르고 신청하셨다가 부적격 통보를 받는 경우가 나옵니다.

배우자는 분리해도 따라옵니다

혼인 중이신 경우입니다.

배우자는 세대를 분리해 놓아도 자격 검증 대상에 포함됩니다. 배우자 명의의 과거 주택 소유 이력이 있으면 그대로 걸립니다. 생애최초는 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 하기 때문입니다.

결혼 전에 배우자가 잠깐 갖고 있다가 판 집 때문에 문제가 되는 경우가 실제로 있습니다.

사정이 있었던 경우

세대분리 사건에서 "위장할 생각이 없었다"는 말씀을 자주 하십니다.

실제로 그런 경우가 있습니다. 직장 때문에 다른 지역에 방을 얻은 경우, 형제가 번갈아 부모님을 모신 경우, 결혼을 앞두고 미리 나온 경우.

이런 사정은 그 자체로 인정되는 게 아니라 자료로 보여줄 수 있을 때 의미를 갖습니다. 통근 경로, 카드 사용처, 병원 기록, 공과금 납부 내역. 어느 것이 결정적일지는 사람마다 다릅니다.

거꾸로 말하면, 사정이 있었는데 남은 자료가 없어서 곤란해지는 경우가 생각보다 많습니다.

지금 확인하실 것

자료 제출을 요구받으셨다면 요구 항목부터 보십시오. 부양가족을 묻는지 거주 요건을 묻는지에 따라 준비할 자료가 다릅니다.

옮긴 주소지에서 실제로 생활했다는 것을 뒷받침할 자료가 지금 남아 있는지도 확인하십시오. 통신 기록이나 카드 내역은 보관 기간이 정해져 있습니다.

형사처벌과 별개로 계약이 취소될 수 있고(주택법 제65조 제2항), 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있습니다(같은 조 제5항, 주택공급에 관한 규칙 제56조).

경찰 조사 절차 전반은 경찰조사 절차와 대응 페이지에 정리해 두었습니다.