생애최초 특별공급, 부모님하고 세대만 분리하면 되는 거 아니었어요?

주민등록표를 나눴다고 해서 생애최초 특별공급의 무주택 요건을 채운 것은 아닙니다. 부모님이 60세 미만이면서 집을 갖고 계시다면, 수사기관은 서류상 세대가 나뉘었는지가 아니라 실제로 생활을 나눠 살았는지를 확인합니다. 상담에서 가장 자주 듣는 말이 "세대분리는 했는데요"입니다. 청약홈(한국부동산원이 운영하는 청약 접수 시스템)에서 걸러지지 않고 당첨까지 된 분들이 문제를 겪는 시기는 당첨 그다음입니다.

▶60세 기준이 만드는 세대분리 유혹

·무주택세대구성원 판단과 제53조 제6호의 예외

생애최초 특별공급은 신청자 본인만이 아니라 세대 전체가 무주택이어야 신청할 수 있습니다. 무주택세대구성원은 세대에 속한 사람 전원이 주택을 소유하지 않은 상태의 세대원을 말합니다. 그래서 부모님과 같은 주민등록표에 올라 있는 자녀는 부모님 집 때문에 유주택 세대로 판정될 수 있습니다.

부모님이 집을 갖고 계셔도 60세를 넘기셨다면, 같은 세대에 사는 자녀는 무주택세대구성원으로 인정되고 생애최초 특별공급을 신청할 수 있습니다. 부모님이 59세라면 이 예외가 적용되지 않습니다.

·59세 부모와 공동명의 주택에서 생기는 유주택 판정

부모님이 공동명의로 집을 갖고 계신 경우에는 한 번 더 걸립니다. 국토교통부는 유권해석(법령을 운용하는 기관이 내놓는 해석)으로 "복수의 직계존속이 주택이나 분양권을 각각 소유하거나 지분으로 공유하는 경우, 직계존속 전원이 60세 이상이어야 한다"는 조건을 덧붙이고 있습니다. 그래서 아버지가 63세이고 어머니가 55세라면, 수사기관은 그 집을 유주택으로 봅니다.

그런데 이 유권해석은 법원에서 그대로 받아들여지지 않았습니다. 저희가 맡은 광진 롯데캐슬 이스트폴 사건에서는 모집공고 당시 부친은 60세 이상이었고 모친이 59세였습니다. 경찰과 검찰은 유권해석 논리로 압박해 약식기소까지 했지만, 정식재판에서 고의가 없었다는 점을 입증해 무죄를 받았습니다. 청계 리버뷰 자이 사건에서도 저희는 이 유권해석이 「주택법」과 「주택공급에 관한 규칙」 어디에도 명확한 근거가 없다는 점을 다투어 무죄를 받았습니다.

·주소만 옮기고 생활은 그대로 둔 위장세대분리

부모님 나이는 바꿀 수 없으니, 이 단계에서 주소를 옮기는 일이 생깁니다. 몇 달만 기다리면 되는데 공고가 먼저 뜹니다. 어머니 생신이 내년인데 청약은 이번 달입니다. 부모님 명의를 아버지 단독으로 바꾸려면 증여세와 취득세가 걸립니다.

그래서 자녀 주소만 다른 곳으로 옮기고, 실제로는 그대로 함께 삽니다. 서류상 세대는 나뉘었는데 생활은 하나도 바뀌지 않은 상태가 위장세대분리로 다뤄지는 전형적인 모습입니다. 국토교통부는 이런 당첨자를 「주택법」 위반으로 수사의뢰합니다.

▶생애최초 특별공급에서 함께 확인하는 면적과 신청 유형, 배우자 요건

·혼자 세대주가 된 신청인의 전용 60㎡ 이하 제한

놓치기 쉬운 요건이 면적 제한입니다.

세대를 분리해 혼자 세대주가 되었다면 이 제한에 걸립니다. 그 상태로 84㎡를 신청해 당첨되었다면, 세대분리가 실제였는지를 따지기 전에 부적격 문제가 먼저 나옵니다. 본인에게 적용되는 조건은 입주자모집공고에 적혀 있으므로, 청약홈에서 공고문 원문을 다시 확인해 보십시오.

·노부모부양 특별공급에서는 적용되지 않는 제6호

같은 제53조 단서에 따라 노부모부양 특별공급과 공공임대주택에는 제6호를 적용하지 않습니다. 부모님이 60세를 넘기셨어도 집이 있으면 유주택으로 잡힙니다.

생애최초 특별공급에서는 무주택으로 봐주는 규정이 노부모부양 특별공급에서는 적용되지 않는 구조입니다. 같은 부모님, 같은 집인데 신청 유형이 무엇이냐에 따라 결론이 갈리고, 이 차이를 모르고 신청했다가 부적격 통보를 받는 경우가 나옵니다. 노부모부양 특별공급의 부양 요건은 노부모부양 특별공급 지침 개정에서 따로 다루었습니다.

·세대를 나눠도 검증 대상에 남는 배우자

혼인 중인 분이라면 배우자 요건도 함께 확인해야 합니다. 배우자는 세대를 분리해 놓아도 자격 검증 대상에 포함됩니다. 생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 하기 때문에, 배우자 명의의 과거 주택 소유 이력이 있으면 그대로 걸립니다.

결혼 전에 배우자가 잠깐 갖고 있다가 판 집 때문에 문제가 되는 경우가 실제로 있습니다. 부모님과 세대를 나눈 뒤에도 배우자의 과거 소유 이력은 그대로 심사됩니다.

▶조사에서 확인하는 전입 시점과 독립 생활

·입주자모집공고일과 전입신고일의 간격

주민등록표가 나뉘어 있다는 사실은 서류로 확인되므로 다툴 것이 없습니다. 수사관의 확인은 그 뒤부터 시작됩니다.

수사관이 가장 먼저 비교하는 것은 전입 시점입니다. 입주자모집공고일은 청약 자격을 판단하는 기준일로, 공고문이 게시된 날입니다. 수사관은 이 공고일과 전입신고일 사이가 얼마나 떨어져 있는지를 확인하고, 간격이 짧으면 그 간격부터 묻습니다. "왜 하필 그때 옮기셨습니까"라는 질문입니다.

·부모님 나이와 세대분리 시점의 조합

수사관은 부모님 나이를 함께 확인합니다. 수사기관 입장에서는 계산이 쉬운 대목입니다. 부모님이 60세에 가까운 나이인데 자녀가 공고 직전에 세대를 나눴다면, 그 조합 자체가 질문거리가 됩니다.

·소득과 주거비, 공간과 공과금으로 확인하는 독립 생활

그다음은 독립된 생활이 있었는지입니다. 수사관은 신청인에게 소득이 있었는지, 주거비를 누가 부담했는지, 공간이 실제로 분리되어 있었는지를 묻습니다. 옮긴 주소지의 전기·수도 사용량도 확인합니다. 사람이 살았다면 사용량이 남기 때문입니다.

·두 집을 오간 생활을 법원이 판단한 기준

부모님 댁에 머문 날이 있었다고 해서 세대분리가 곧바로 거짓이 되지는 않습니다. 법원은 생활의 근거가 두 곳일 수 있다는 점을 인정하면서도, 밤을 어디서 보냈는지와 신고한 주소에서의 생활 흔적을 따졌습니다.

두 판결을 나란히 놓으면 위장세대분리 조사에서 준비할 것이 정해집니다. 옮긴 주소지에서 밤을 보내고 생활한 흔적, 그리고 제3자가 남긴 자료입니다. 판결별 사실관계는 위장전입 판례에 정리했습니다.

▶형사 절차와 계약에 미치는 결과

·「주택법」 위반에 「주민등록법」 위반과 업무방해가 더해지는 죄명

국토교통부는 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반으로 수사의뢰하고, 경찰은 여기에 위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)를 더해 입건하는 경우가 있습니다. 수사기관은 거짓 세대 정보로 청약한 행위를 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다.

재건축·재개발 단지(「도시 및 주거환경정비법」으로 공급된 단지)라면 사정이 조금 다릅니다. 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결에 따라 이런 단지의 일반분양은 「주택법」으로 처벌하기 어렵지만, 경찰은 업무방해와 「주민등록법」 위반을 함께 입건해 수사를 이어 갑니다. 이 흐름은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·계약취소와 최장 10년의 청약 자격 제한

형사처벌과 별개로 공급계약이 취소될 수 있고(「주택법」 제65조 제2항), 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있습니다(같은 조 제5항, 「주택공급에 관한 규칙」 제56조). 입주자자격 제한은 위반행위를 적발한 날부터 최장 10년까지입니다. 벌금 액수만 보고 사건을 정리하면 계약과 청약 자격까지 함께 잃을 수 있으므로, 불이익의 전체 범위는 처벌과 불이익에서 먼저 확인하십시오.

▶세대분리에 사정이 있었다면 지금 준비할 자료

·직장과 간병, 결혼 준비처럼 실제로 있었던 분리 사유

세대분리 사건에서 "위장할 생각이 없었다"는 말씀을 자주 듣습니다. 실제로 그런 경우가 있습니다. 직장 때문에 다른 지역에 방을 얻은 경우, 형제가 번갈아 부모님을 모신 경우, 결혼을 앞두고 미리 나온 경우입니다.

그런데 이런 사정은 그 자체로 인정되지 않고, 자료로 보여줄 수 있을 때 의미를 갖습니다. 통근 경로, 카드 사용처, 병원 기록, 공과금 납부 내역 가운데 어느 자료가 결정적인지는 사건마다 따로 따져 보아야 합니다. 사정은 분명히 있었는데 남은 자료가 없어서 곤란해지는 경우가 생각보다 많습니다.

·요구 항목 확인과 보관 기간이 지나기 전에 확보할 기록

자료 제출을 요구받으셨다면 요구 항목부터 보십시오. 부양가족을 묻는지 거주 요건을 묻는지에 따라 준비할 자료가 다릅니다. 수사의뢰를 받았다면 국토교통부 수사의뢰서를 정보공개청구로 먼저 받아 보는 것이 좋습니다. 국토교통부가 어떤 기록을 근거로 의심했는지 알아야 그 기록마다 이유를 붙일 수 있습니다. 절차는 수사의뢰서 정보공개청구에 정리했습니다.

옮긴 주소지에서 실제로 생활했다는 것을 뒷받침할 자료가 지금 남아 있는지도 확인하십시오. 통신 기록이나 카드 내역은 보관 기간이 정해져 있어, 시간이 지나면 확보하기 어려워집니다.

·저희가 맡은 생애최초 위장세대분리 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 위장세대분리가 문제 된 다른 사건은 위장세대분리 사례에, 경찰 조사 절차 전반은 경찰조사 절차와 대응 페이지에 정리해 두었습니다.