자금조달계획서, 나중에 수사기록에 들어옵니다

자금조달계획서는 세금 서류로 알려져 있지만, 부정청약 사건에서는 수사기록에 들어와 당첨자의 진술과 대조되는 자료가 됩니다. 입주계획란에 적은 내용과 실제 계좌 흐름은 몇 년 뒤 위장전입이나 청약통장 양도 수사에서 다시 확인됩니다. 규제지역에서는 금액과 관계없이 모든 주택 거래에 이 서류를 내야 하고, 계약일부터 30일 안에 신고합니다. 과태료는 돈으로 끝나지만, 계획서에 적힌 내용이 「주택법」 위반 수사에 쓰이면 계약 취소와 청약 제한까지 이어집니다.

▶주택취득자금 조달 및 입주계획서의 구조와 제출 대상

·자금 출처와 입주 계획을 함께 적는 서류

자금조달계획서를 세금 서류로 알고 있는 분이 많습니다. 검색하면 증여세, 자금출처조사, 국세청 이야기가 대부분이고, 그 설명이 틀린 것도 아닙니다. 그러나 부정청약 사건에서는 이 서류가 다른 방식으로 쓰입니다.

정식 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 이름에 두 가지가 들어 있습니다. 돈을 어떻게 마련했는지, 그리고 그 집에 어떻게 들어갈 것인지입니다. 뒤쪽을 놓치는 분이 많습니다.

·규제지역 모든 거래와 비규제지역 6억 원 이상 거래

제출 대상은 다음과 같습니다. 규제지역이면 금액과 관계없이 모든 주택 거래, 비규제지역이면 6억 원 이상 거래가 대상이고, 법인과 외국인은 지역과 금액에 관계없이 냅니다. 투기과열지구에서는 계획서만 내는 것이 아니라 항목별 증빙서류까지 신고 시점에 함께 붙여야 합니다. 투기과열지구에서는 분양받은 아파트의 최초 공급계약도 부동산 거래신고 대상이어서, 청약에 당첨되어 계약한 사람도 이 서류를 냅니다.

계약일부터 30일 안에 부동산거래관리시스템이나 관할 시·군·구청에 냅니다.

·국세청과 금융감독원으로 넘어가는 신고 내용

제출된 내용은 국세청과 금융감독원으로 넘어갑니다. 그리고 부정청약 점검이 시작되면 국토교통부와 수사기관은 계약금을 누구의 돈으로, 어떤 경로로 마련했는지까지 확인할 수 있습니다. 신고한 자금 출처와 실제 계좌 흐름이 다르면 그 차이를 따로 확인합니다.

▶입주계획란이 위장전입 수사에서 다시 확인되는 방식

·당첨 직후 별생각 없이 적는 입주 계획

부정청약 사건에서 가장 자주 문제가 되는 칸이 입주계획란입니다. 계획서에는 본인이 입주할지, 가족이 입주할지, 임대할지를 적게 되어 있고, 입주 예정 시기도 씁니다.

당첨 직후에는 이 칸을 별생각 없이 채웁니다. 그런데 몇 년 뒤 위장전입이나 거주 요건 문제로 조사를 받게 되면, 그때 적어 둔 내용이 다시 앞에 놓입니다.

·실거주 목적 진술과 임대로 적힌 계획서의 불일치

조사에서는 실거주 목적이었다고 진술하는데, 계획서에는 임대로 적혀 있는 경우가 있습니다. 계획서는 본인이 서명해서 관청에 낸 서류여서, 나중에 그 내용과 다른 말을 하기가 어렵습니다. 수사관은 진술과 계획서가 어긋나는 이유를 묻게 되고, 당사자는 그 이유를 설명해야 합니다.

계약금 출처도 같은 방식으로 다시 나옵니다. 특히 부모와 세대를 나눈 사회초년생이 당첨된 사건에서는, 수사관이 조사를 시작하자마자 계약금을 어떻게 마련했는지부터 묻는 일이 있습니다. 부모님 돈으로 계약금을 냈다면 증여인지 빌린 돈인지와 함께, 세대를 나눴다고 하면서 실제로는 부모와 생계를 같이하지 않았는지를 함께 설명해야 합니다.

▶청약통장을 넘긴 사건에서 어긋나는 명의와 자금

·통장을 빌려준 사람 명의로 나가는 계획서

청약통장을 넘긴 사건에서는 구조 자체가 어긋납니다. 당첨자 명의는 통장을 빌려준 사람이고, 계약도 그 명의로 합니다. 그러면 자금조달계획서도 그 사람 이름으로 나갑니다. 그런데 실제로 돈을 낸 사람은 따로 있습니다.

계획서에는 예금이든 대출이든 자기 자금인 것처럼 적어야 합니다. 적고 나면 그 숫자를 뒷받침할 계좌가 없습니다. 투기과열지구라면 증빙서류까지 함께 내야 하므로 신고 단계에서 막힙니다.

·계약금·중도금 대출·잔금의 실제 출처

계약금이 어디서 들어왔는지, 중도금 대출이 누구 신용으로 나갔는지, 잔금이 누구 계좌에서 빠져나갔는지를 수사기관은 하나씩 확인합니다. 이 흐름이 계획서에 적힌 내용과 맞지 않으면 그 불일치가 그대로 수사 자료가 됩니다.

자금 흐름은 불리한 방향으로만 쓰이지 않습니다. 통장을 넘기거나 분양권을 팔지 않았다면, 프리미엄을 받았을 때 반드시 남았어야 할 돈이 계좌 어디에도 없다는 사실이 가장 강한 반박 자료가 됩니다.

▶떴다방을 거친 분양권과 다운계약

·프리미엄을 낮춰 신고하는 다운계약

분양권은 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 당첨자가 공급계약을 맺으면서 생깁니다. 떴다방은 분양 현장 주변에서 분양권 거래를 알선하는 업자를 흔히 부르는 말입니다. 전매로 분양권을 산 사람에게는 형사 절차와 별개의 손해가 생깁니다. 프리미엄, 곧 분양가에 웃돈을 얹어 샀는데 그 금액을 낮춰 신고하는 경우가 있습니다. 이른바 다운계약입니다. 계획서에 적는 자금 규모를 줄이려는 목적일 때도 있고, 매도인 쪽 양도세 때문일 때도 있습니다.

다운계약은 별건이 됩니다. 거래가격 자체를 거짓으로 신고한 것이어서, 자금조달계획서 문제와 따로 다루어집니다. 전매제한 기간 안에 분양권을 사고팔았다면 「주택법」 제64조의 전매제한 위반도 함께 문제됩니다. 전매제한은 일정 기간 분양권이나 주택을 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 제한입니다.

·신고가격과 계좌 흐름의 차액에서 확인되는 거래

실제로 오간 돈은 계좌에 남아 있습니다. 신고한 금액과 계좌 흐름이 다르면 그 차액이 어디로 갔는지가 질문이 됩니다. 수사기관이 그 차액을 추적하는 과정에서 브로커 수수료나 프리미엄 현금 거래가 확인되는 경우가 있습니다.

전매제한 위반과 청약통장 양도는 적용 조문이 다릅니다. 전매제한 위반은 「주택법」 제64조, 청약통장이나 증서를 넘기는 행위는 「주택법」 제65조 제1항의 문제입니다. 떴다방 업자가 검거된 뒤 수사가 의뢰인에게 번지는 과정은 전매제한 위반과 청약통장 매매에 정리했습니다.

▶과태료보다 무거운 수사 자료로서의 계획서

·부동산 거래신고법 제28조의 과태료 구조

과태료에 관해서는 잘못 알려진 내용이 있습니다.

이 조항은 자금조달계획서를 잘못 쓴 경우에 바로 적용되는 규정이 아닙니다. 계획서를 내지 않은 경우는 500만 원 이하입니다. 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우에는 취득가액의 2%가 부과되고, 가격 자체를 거짓으로 신고했다면 신고가격과 실제 가격의 차이율이 클수록 더 무거워집니다.

·계약 취소와 청약 제한으로 이어지는 주택법 수사

부정청약 사건에서 더 중요한 것은 과태료가 아닙니다. 계획서에 적힌 내용이 「주택법」 위반 수사에서 자료로 쓰인다는 사실이 더 무겁습니다. 과태료는 돈으로 끝나지만, 「주택법」 위반이 인정되면 공급계약 취소와 분양대금 10퍼센트의 위약금 귀속, 위반행위를 적발한 날부터 최장 10년의 입주자자격 제한까지 이어집니다. 조문 근거는 처벌과 불이익에 정리했습니다.

·계획서를 쓰기 전에 확인할 것

경찰 조사 절차 전반은 경찰조사 절차와 대응 페이지에, 전매와 통장양도 문제는 휘경자이 디센시아, 떴다방을 거친 분양권과 청약통장 글에 정리해 두었습니다.