잠실 르엘 부정청약 조사, 지금 단계에서 확인해야 할 것

잠실 르엘 당첨자에 대한 조사는 부양가족이 실제로 함께 살았는지에 집중될 가능성이 큽니다. 이 단지는 경쟁률 631대 1과 서울 첫 청약 만점 통장으로 화제가 되었고, 만점이나 고가점 당첨은 부양가족 점수 없이는 나오기 어려운 숫자이기 때문입니다. 잠실 르엘은 잠실 미성·크로바 아파트를 재건축한 단지여서 「주택법」 처벌은 어렵지만, 업무방해와 「주민등록법」 위반은 그대로 남습니다. 생활반응 자료가 나왔다고 곧 혐의가 인정되지는 않으므로, 조사 초기에 의심 정황마다 사실로 반박할 자료를 구성하는 것이 중요합니다.

▶잠실 르엘 단지 개요와 집중 조사 대상

·631대 1의 경쟁률과 서울 첫 청약 만점 통장

잠실 르엘은 631대 1의 경쟁률과 서울 첫 청약 만점 통장으로 화제가 된 단지입니다. 청약 가점은 무주택기간 최고 32점, 부양가족 수 최고 35점, 청약통장 가입기간 최고 17점으로 이루어지고, 만점은 84점입니다. 부양가족 점수 35점은 부양가족이 6명 이상이어야 받을 수 있으므로, 만점 통장은 부양가족 6명 이상과 함께 살았다는 전제 위에 있습니다.

·잠실 미성·크로바 재건축조합이 「도시정비법」에 따라 공급한 일반분양

잠실 르엘은 잠실 미성·크로바 아파트를 재건축한 단지로, 잠실 미성·크로바 재건축조합이 조합원 몫을 빼고 남은 물량을 일반분양했습니다. 청약자는 이 물량을 청약홈에서 다른 아파트와 똑같은 절차로 신청했지만, 조합이 공급한 주택의 근거 법률은 「주택법」이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」입니다. 잠실 르엘 당첨자가 어떤 죄명으로 수사를 받고 조합이 계약을 어떻게 다룰 수 있는지는 모두 이 근거 법률의 차이에서 출발합니다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제79조 제8항이 「주택법」에서 가져오는 조문은 일반분양의 공급 방법과 절차를 정한 제54조 하나이고, 부정청약을 금지하는 제65조와 처벌하는 제101조는 들어 있지 않습니다. 조문은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 옮겨 두었습니다.

·2025년 7월 이후 규제지역 분양 단지 전부를 대상으로 한 관계부처 합동 조사

2026년 5월 국토교통부와 국무조정실 부동산 감독 추진단이 관계부처 합동으로 부정청약 당첨자 집중 조사에 착수했습니다. 조사 대상은 2025년 7월 이후 분양한 서울 등 규제지역의 모든 분양 단지이고, 잠실 르엘도 여기에 포함됩니다.

▶조사에서 확인하는 부양가족 실거주

·부양가족 점수 없이는 나오기 어려운 고가점

이번 조사의 방향은 비교적 분명합니다. 만점 또는 고가점 당첨은 부양가족 점수 없이는 나오기 어려운 숫자입니다. 그래서 조사도 부양가족이 실제로 함께 거주했는지에 집중됩니다. 주민등록표에 함께 올라 있다는 사실보다, 4번째·5번째 부양가족이 실제로 그 집에서 생활했는지가 먼저 확인됩니다.

·성인 자녀 등재 요건 강화와 건강보험 자격득실확인서

국토교통부는 성인 자녀를 부양가족으로 인정하는 주민등록 등재 요건을 1년에서 3년으로 강화하고, 건강보험 자격득실확인서 제출을 의무화하는 방안을 추진하고 있습니다. 건강보험 자격득실확인서는 누가 어느 직장의 건강보험 가입자나 피부양자였는지를 기간별로 보여주는 서류입니다. 두 방안 모두 주민등록상 주소가 아니라 실제 생활의 흔적을 보겠다는 방향입니다.

·교차 검증되는 생활반응 자료

실무에서 조사기관이 확인하는 것은 서류 한 장이 아닙니다. 아래 생활반응 자료가 서로 맞는지를 교차 검증합니다.

▶형사 절차, 유형별 의심과 늘어나는 죄명

·고가점 단지에서 문제되는 위장부양과 위장전입

고가점 단지에서 가장 많이 문제되는 유형은 실제로 함께 살지 않는 부모나 성인 자녀를 부양가족으로 올린 위장부양입니다. 결혼한 자녀를 서류상 미혼으로 두어 부양가족에 넣는 위장미혼도 같은 구조로 의심받습니다. 거주 요건이나 무주택 세대 요건을 맞추려고 실제로 살지 않는 곳에 주소만 옮긴 위장전입도 함께 확인됩니다.

·잠실 르엘 사건을 지휘하는 서울경찰청 반부패수사대

·잠실 미성·크로바 재건축 일반분양에 「주택법」 제65조를 적용하기 어려운 이유

경남의 한 재건축 단지 위장전입 사건에서 1심부터 대법원까지 무죄가 이어졌고, 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 정비사업 일반분양에는 「주택법」 제65조가 적용되지 않는다는 결론이 굳어졌습니다. 잠실 르엘도 같은 구조로 공급되므로, 위장전입이나 위장부양이 인정되는 경우에도 「주택법」 제65조 위반으로 처벌하기는 어렵습니다. 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 옮겨 두었습니다.

조합과의 공급계약도 같은 구조에서 정리됩니다. 「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자의 공급계약을 취소하도록 정하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보도록 정합니다. 제2항과 제3항은 제1항 위반이 있어야 작동하는 조항이고, 대법원은 2024도3992 판결에서 정비사업 일반분양이 제1항의 적용 대상이 아니라고 판단했으므로, 잠실 르엘 공급계약에는 제2항과 제3항이 닿지 않습니다. 그래서 잠실 미성·크로바 재건축조합이 제2항과 제3항을 근거로 계약을 취소하거나 주택을 되찾기는 어렵고, 조합은 공급계약서의 해제 조항이나 「민법」상 사기·착오 취소에 기대어 민사로 다투게 됩니다. 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에, 해제 통지에 대한 대응은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.

·수사의 중심이 되는 업무방해와 「주민등록법」 위반 교사

국토교통부는 정비사업 단지 당첨자도 「주택법」 위반으로 수사의뢰하지만, 경찰은 사건을 넘겨받은 뒤 위계에 의한 업무방해와 「주민등록법」 위반을 함께 입건하는 경우가 있습니다. 잠실 르엘처럼 「주택법」 제65조를 적용하기 어려운 재건축 단지에서는 경찰이 처음부터 이 두 죄명을 기준으로 사실관계를 확인합니다. 수사기관은 부양가족 수를 부풀린 청약을, 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 위계로 방해한 것으로 구성하고, 업무방해의 징역형 상한은 5년으로 「주택법」 위반(3년 이하)보다 무겁습니다. 부모님 주소만 옮겨 오게 했다는 의심을 받으면, 부모님의 거짓 전입신고를 부추긴 교사범으로도 입건될 수 있습니다.

업무방해(「형법」 제314조 제1항)의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 그칩니다. 정비사업 단지에서 두 죄명이 함께 입건되는 구조는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 적어 두었습니다.

▶요양급여내역의 증거 한계와 판례

·자료가 나왔다고 혐의가 인정되지는 않는 사정

생활반응 자료가 나왔다고 해서 곧 혐의가 인정되지는 않습니다. 부모님이 다른 지역 병원을 이용한 데에는 사정이 있을 수 있고, 요양급여내역은 증거로서 한계가 있습니다. 요양급여내역으로 알 수 있는 것은 부모님이 어디서 진료받았는지이고, 부모님이 어디서 잠을 잤는지는 이 기록만으로 알 수 없습니다.

수사기관이 공고일 직전 몇 달의 생활을 구체적인 자료로 확인하면 결론은 달라집니다. 수원지방법원 2024. 10. 30. 선고 2022노5197 판결에서는 시어머니의 휴대전화 사용 지역과 진료내역, 피고인이 스스로 낸 버스 이용 내역이 공고일 직전 몇 달 동안 다른 지역으로 나와 유죄가 유지되었습니다. 판결별 논리는 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.

·저희가 맡은 위장부양 사건

▶통지를 받았다면 출석 전에 확인할 세 가지

·의심의 유형

잠실 르엘과 관련해 국토교통부 소명 요구나 경찰 조사 통지를 받았다면, 첫째로 의심의 유형이 무엇인지 확인해야 합니다. 위장전입인지 부양가족 문제인지에 따라 준비할 자료가 다릅니다. 의심의 근거는 국토교통부의 수사의뢰서에 적혀 있고, 수사의뢰서는 정보공개청구로 받아 볼 수 있습니다. 청구 방법은 국토부 수사의뢰서, 경찰이 안 보여줄 때에 정리했습니다.

·유리하고 불리한 생활반응 자료

둘째로 어떤 생활반응 자료가 유리하고 어떤 자료가 불리한지를 가려야 합니다. 같은 기록도 어느 방향에서 설명하느냐에 따라 다르게 해석됩니다. 2022노5197 판결처럼 스스로 낸 자료가 불리하게 쓰일 수 있으므로, 자료를 내기 전에 그 자료가 공고일 기준 3년 중 어느 기간의 기록인지부터 확인합니다.

·첫 진술의 방향

셋째는 첫 진술의 방향입니다. 조사 초기의 진술과 자료 제출이 사건의 흐름을 결정하는 경우가 많습니다. 유사한 하이엔드 단지의 위장부양 의심 사건이 실제로 어떻게 진행되고 끝났는지는 저희 사례에서 확인하실 수 있습니다.

저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 구체적인 판단은 사건마다 달라지므로, 통지를 받으셨다면 변호사 상담으로 정확히 검토하시기 바랍니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.