국토부 부정청약 소명자료 요구를 받았다면, 제출 전에 정리해야 할 것

국토교통부의 소명자료 제출 요구는 아직 형사절차가 아니라 행정 단계에서 청약 자격을 확인하는 절차입니다. 이 단계에서 정리되면 사건은 그대로 끝나고, 정리되지 않으면 수사의뢰로 넘어갑니다. 이번 전수조사는 부양가족이 4명에서 6명인 만점 통장 당첨자를 중심으로 부모와 자녀의 실거주를 요양급여내역과 자격득실확인서로 확인하므로, 주민등록표등본이 아니라 실제 생활의 흔적으로 설명할 자료를 먼저 설계해야 합니다. 조사 대상은 43개 단지, 약 2만 5천 세대입니다.

▶2026년 5월 관계부처 합동 전수조사의 범위

·43개 단지, 약 2만 5천 세대를 대상으로 한 당첨자 전수조사

2026년 5월, 국토교통부와 국무조정실 부동산 감독 추진단이 부정청약 당첨자 전수조사에 착수했습니다. 대상은 2025년 7월 이후 분양한 서울 등 규제지역의 모든 분양단지와 기타지역 인기 단지를 합쳐 43개 단지, 약 2만 5천 세대입니다. 조사 항목은 위장전입, 위장결혼과 위장이혼, 통장과 자격 매매, 문서위조 등 청약자격을 조작한 사례 전반입니다.

·부양가족 4명에서 6명인 만점 통장 당첨자

조사의 무게는 부양가족의 실거주 여부에 실려 있습니다. 국토교통부는 청약가점제 만점 통장 당첨자 가운데 부양가족 수가 4명에서 6명인 당첨자를 중심으로 부모와 자녀가 실제로 함께 살았는지를 확인합니다.

청약 가점은 무주택기간 최고 32점, 부양가족 수 최고 35점, 청약통장 가입기간 최고 17점으로 이루어집니다. 부양가족 수 항목의 비중이 가장 크기 때문에, 부모나 성인 자녀를 부양가족에 넣어 점수를 올린 당첨자가 먼저 확인 대상이 됩니다.

·15명으로 늘어난 현장점검 인력과 최대 5일의 점검 기간

현장점검 인력은 8명에서 15명으로 늘었고, 단지별 점검 기간도 최대 5일까지 확대되었습니다. 조사 강도가 이전과 다르고, 그 결과 소명자료 제출을 요구받는 당첨자가 나오고 있습니다.

▶소명자료 요구가 놓인 행정 단계

·형사절차 이전의 자격 확인 절차

통보를 받았다면 먼저 확인할 것은 이 요구가 어느 단계인지입니다. 소명자료 요구는 아직 형사절차가 아니고, 행정 단계에서 자격 여부를 확인하는 절차입니다. 여기서 정리되면 그대로 끝나고, 정리되지 않으면 수사의뢰로 넘어갑니다. 지금 제출하는 자료 한 묶음이 그 갈림길에 놓여 있습니다.

실무에서는 이 단계에서 의견서로 소명해 사건화되지 않고 끝나는 경우가 극히 예외적입니다. 국토교통부는 요양급여내역을 기계적으로 검토하고, 주소지와 실거주지가 맞지 않는다고 보면 바로 수사의뢰하는 것이 통상의 처리입니다. 그래서 이 단계의 제출물은 행정 단계에서 끝내기 위한 자료이면서, 수사의뢰가 되었을 때 수사기관이 가장 먼저 읽는 자료가 됩니다.

·제출하지 않는 선택이 부르는 수사의뢰

요구에 응하지 않는 선택을 고민하는 분들도 있습니다. 그러나 그것은 방어가 아닙니다. 요구받은 서류를 제출하지 않는 것 자체가 수사의뢰 사유가 될 수 있습니다. 대응하지 않는 쪽을 택하면 사건을 행정 단계에서 형사 단계로 넘기는 결과가 되기 쉽습니다.

국토교통부는 부정청약으로 확정될 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금, 계약 취소와 분양가 10퍼센트에 해당하는 계약금 몰수, 10년간 청약자격 제한을 예고하고 있습니다.

·형사·행정·민사가 함께 움직이는 구조

형사처벌은 수사기관과 법원이, 계약 취소와 입주자자격 제한은 국토교통부와 사업주체가, 위약금과 손해배상은 공급계약이라는 사법상 관계에서 다룹니다. 입주자자격 제한 기간은 당첨일이나 계약일이 아니라 위반행위를 적발한 날부터 10년까지입니다. 주관하는 기관이 서로 달라 하나가 끝났다고 나머지가 끝나지 않으므로, 첫 제출물이 이후 절차 전체의 출발선이 됩니다. 조문 근거는 처벌과 불이익에 정리했습니다.

▶요양급여내역과 자격득실확인서로 확인하는 실거주

·부모의 3년치 요양급여내역으로 특정하는 생활 지역

이번 조사에 쓰이는 자료는 구체적입니다. 국토교통부는 부모의 실거주지를 3년치 건강보험 요양급여내역으로 특정합니다. 요양급여내역은 건강보험공단에 남는 병원·약국 이용 기록으로, 실제로 다닌 병원과 약국이 어디에 있는지가 날짜별로 나옵니다.

3년이라는 기간은 요건에서 나옵니다. 부양가족 요건은 부모가 입주자모집공고일 기준 3년 이상 청약자와 같은 세대별 주민등록표에 올라 있을 것을 요구합니다. 입주자모집공고일은 사업주체가 청약 조건을 공고한 날로, 청약 자격을 판단하는 기준일입니다.

·성인 자녀의 자격득실확인서와 직장 소재지, 전월세 내역

성인 자녀는 건강보험 자격득실확인서와 직장 소재지로 생활 근거지를 추정합니다. 자격득실확인서는 건강보험 가입 자격을 언제 어느 사업장에서 얻고 잃었는지 기록한 문서여서, 자녀가 어디서 일했는지를 확인하는 데 쓰입니다. 여기에 부양가족의 전월세 내역까지 확인합니다.

정리하면 국토교통부는 주민등록상 주소가 어디로 되어 있는지를 묻는 것이 아니라, 그 사람의 생활 흔적이 어디에 남아 있는지를 확인합니다. 주민등록표등본만으로 답할 수 있는 질문이 아닙니다.

·같은 기록이 유리하게도 불리하게도 읽히는 구조

사람은 대개 사는 곳 근처의 병원과 약국에 갑니다. 3년치 기록이 쌓이면 그 사람이 실제로 어디서 생활했는지가 통계처럼 나타나고, 국토교통부가 이 자료를 앞세우는 것도 그 때문입니다. 그런데 실무에서는 다른 방향의 일도 자주 벌어집니다. 실제로 함께 살았는데도 부모님이 수십 년 다니던 병원을 그대로 다녔다는 이유로 다른 곳에 산 것으로 오해받는 경우가 있습니다. 이사 직후 근처 의원에서 받은 진료 기록 몇 건이 설명의 방향을 바꾸기도 합니다.

같은 자료가 불리하게도 유리하게도 해석될 수 있으므로, 자료를 내느냐 마느냐보다 어떤 자료를 어떤 순서로 붙여 설명하느냐가 결과를 가릅니다. 법원도 요양급여내역만으로 따로 살았다고 단정하지 않은 판결과, 당사자가 스스로 낸 자료가 불리하게 쓰인 판결을 함께 내놓았습니다.

판결별 논리는 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.

▶제출 전에 정리해야 할 것과 반복되는 실수

·요구 목록 바깥에 있는 실제 생활 자료

소명 단계에서 반복적으로 보게 되는 실수가 세 가지 있습니다. 첫째, 요구받은 서류만 그대로 내는 것입니다. 요구 목록은 국토교통부가 의심하는 항목을 기준으로 만들어집니다. 그 목록만 채우면 국토교통부가 짜 놓은 틀 안에서만 답하게 됩니다. 실제 생활을 입증하는 자료는 대개 요구 목록 바깥에 있습니다.

·주소와 실거주가 달랐다는 사실을 스스로 정리하는 긴 서술

둘째, 사정을 길게 쓰는 것입니다. 왜 그렇게 될 수밖에 없었는지를 길게 서술할수록, 신청인 스스로 주소와 실거주가 달랐다는 사실을 정리해 준 셈이 되기도 합니다. 설명은 자료에 붙이는 짧은 이유로 충분합니다.

·서면과 어긋나는 담당자 통화

셋째, 통화로 먼저 답해 버리는 것입니다. 담당자와의 전화에서 한 말이 이후 서면과 어긋나면, 그 어긋남이 다음 질문이 됩니다. 국토교통부 소명 단계에서 한 설명은 수사기관도 이미 가진 자료가 되므로, 서면으로 정리하기 전에는 사실관계를 단정해 말하지 않는 편이 안전합니다.

·제출 기한 안에 설계할 자료의 순서

저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰(현 공소청)로 송치되기 전 경찰 단계에서 끝났습니다. 수사의뢰로 넘어간 뒤 국토교통부와 경찰이 어떤 자료를 먼저 확보하는지는 경찰 연락 전에 이미 넘어가 있는 자료에 정리했습니다.