칼럼 · 2026-07-24
왜 주택법 위반 '무죄 판례'는 찾기 어려운가
판례 읽기
무죄 판례가 드물어 보이는 이유
불송치·불입건
판례 검색의 오해
주택법 위반 대응 센터 · 캡틴법률사무소
홍성환 파트너변호사
경찰 출신
부정청약 사건의 무죄 판결문이 잘 검색되지 않는 것은 유죄가 많아서가 아니라, 대부분의 사건이 판결문이 생기기 전인 수사 단계에서 끝나기 때문입니다. 저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났고, 법정에서 무죄를 받은 사건은 4건입니다. 재판까지 간 사건도 상당수는 약식명령을 받아들이며 끝나므로, 다투는 사람이 적은 만큼 무죄 판례도 적게 쌓입니다. 그래서 조사 통지를 받았다면 판례 검색보다 지금 단계에서 무엇을 소명할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
이 글의 결론
구조: 불입건·불송치·불기소는 판결이 아니어서, 수사 단계에서 이긴 사건은 판례 검색에 잡히는 문서를 남기지 않습니다
약식명령: 재판까지 간 사건의 상당수는 서면 심리로 벌금이 고지되는 약식명령으로 끝나고, 다투려면 정식재판을 청구해야 합니다
불이익: 「주택법」 사건은 벌금으로 끝나지 않고 공급계약 취소, 위약금, 최장 10년의 입주자자격 제한이 뒤따를 수 있습니다
분포: 공개 사례 56건 중 42건이 수사 단계에서 끝났고, 무죄 4건은 약식명령이나 기소에 대해 법정에서 끝까지 다툰 사건입니다
무죄 판결문이 검색되지 않는 구조
조사 통지를 받은 뒤의 판례 검색과 그 오해
조사 통지를 받은 분들이 가장 먼저 하는 일은 대개 검색입니다. 판례를 찾아보고, 비슷한 사건이 어떻게 끝났는지 확인하려 합니다. 그런데 「주택법」 위반, 특히 부정청약 사건의 무죄 판결문은 좀처럼 나오지 않습니다. 그래서 많은 분들이 "결국 다들 처벌받았다는 뜻인가" 하고 받아들입니다.
그렇지 않습니다. 무죄 판례가 드문 것은 유죄가 많아서가 아니라, 사건이 끝나는 단계 때문입니다.
판결문을 남기지 않는 불입건·불송치·불기소
첫째, 제대로 다퉈서 이긴 사건일수록 판결문이 남지 않습니다. 수사 단계에서 끝나는 결론은 셋입니다.
불입건: 정식으로 피의자가 되기 전 단계에서 혐의없음으로 끝나는 것
불송치: 경찰이 혐의없음으로 판단해 검찰에 넘기지 않는 것
불기소: 검찰에 송치된 뒤 검사가 재판에 넘기지 않는 것
이 셋은 모두 판결이 아닙니다.
수사기관 단계에서 혐의없음으로 종결된 사건은 판례 검색에 잡히는 문서 자체가 생성되지 않습니다. 그래서 초기에 대응해 수사 단계에서 정리된 사건은, 오히려 세상에 기록을 남기지 않습니다.
약식명령을 받아들이며 끝나는 재판 사건
둘째, 재판까지 간 사건의 상당수는 약식명령으로 끝납니다. 약식명령은 법원이 공판을 열지 않고 서면 심리만으로 벌금형을 고지하는 절차입니다.
「형사소송법」 제448조 제1항에서는 지방법원이 검사의 청구가 있는 때 공판절차 없이 약식명령으로 피고인을 벌금, 과료 또는 몰수에 처할 수 있다고 정합니다.
같은 법 제453조 제1항에 따라 피고인은 약식명령의 고지를 받은 날부터 7일 이내에 정식재판을 청구할 수 있습니다.
약식명령에 불복해 다투려면 정식재판을 청구해야 합니다. 그런데 벌금 액수만 보고 "이 정도면 내고 끝내자"는 선택을 하는 분들이 적지 않습니다. 다투는 사람 자체가 적으니, 무죄 판례가 쌓일 기회도 적습니다.
무죄 판례가 드문 이유는 사건이 판결문을 남기지 않는 수사 단계에서 끝나거나, 약식명령을 받아들이며 끝나기 때문입니다. 검색 결과가 적다는 사실을 처벌 가능성으로 읽으면 안 됩니다.
벌금보다 큰 형사처벌 밖의 불이익
공급계약 취소와 위약금
문제는 「주택법」 사건이 벌금으로 끝나는 사건이 아니라는 점입니다. 형사처벌과 별개로 당첨 취소, 일정 기간의 청약 자격 제한, 이미 체결한 공급계약을 둘러싼 문제가 뒤따를 수 있습니다.
「주택법」 제65조 제2항은 국토교통부장관 또는 사업주체가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자의 공급계약을 취소하여야 한다고 정합니다.
같은 조 제5항에 따라 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 주택의 입주자자격을 제한할 수 있고, 「주택공급에 관한 규칙」 제56조는 그 기간을 위반행위를 적발한 날부터 10년까지로 정합니다.
사업주체가 보내는 계약해제 통지에는 분양대금 총액의 10퍼센트에 해당하는 금액이 공급계약서 조항에 따라 위약금으로 귀속된다는 내용이 포함되는 경우가 있습니다. 벌금 수백만 원을 내는 선택이 실제로는 그보다 훨씬 큰 것을 함께 정리하는 선택이 될 수 있습니다.
적발일부터 시작되는 최장 10년의 입주자자격 제한
입주자자격 제한의 기산점은 당첨일이나 계약일이 아니라 위반행위를 적발한 날입니다. 약식명령으로 벌금이 고지되었을 때 액수만 보고 받아들이면, 이 제한과 계약취소까지 함께 감수하는 결과가 될 수 있습니다. 불이익의 전체 범위는 처벌과 불이익에 정리했습니다.
「주택법」 사건에서 벌금은 여러 불이익 가운데 하나입니다. 약식명령의 액수가 아니라 계약과 청약 자격까지 포함한 결과를 놓고 다툴지를 정해야 합니다.
공개 [사례 56건](/cases/analysis)의 결과 분포
검찰로 넘어가기 전에 끝난 42건
저희가 의뢰인의 공개 동의를 받아 게시한 사례는 56건입니다. 결과는 불송치 28건, 불입건 14건, 불기소 9건, 무죄 4건, 기타 1건이고, 대부분이 수사 단계 종결입니다. 불송치와 불입건을 더한 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 이 42건은 모두 판례 검색에 나오지 않는 사건입니다. 단계별 분석은 공개 [사례 56건 분석](/cases/analysis)에 정리했습니다.
기타 1건은 약식명령에 정식재판을 청구해 결과를 바꾼 사건입니다.
성남역 해링턴스퀘어, 약식명령에 정식재판을 청구한 공무원 사건
공무원인 의뢰인이 배우자와 함께 살던 세대와 다른 주소로 전입신고를 한 상태에서 청약에 당첨된 사건입니다. 「주택법」 위반은 쟁점을 청약 목적성으로 옮겨 검찰 단계에서 무혐의를 받았고, 약식명령으로 벌금형이 고지된 「주민등록법」 위반은 정식재판을 청구해 선고유예로 바꾸었습니다. 선고유예는 유죄를 인정하면서도 형의 선고를 미뤄 두는 판결입니다.
법정에서 끝까지 다퉈 받은 무죄 4건
무죄 판결은 4건인데, 모두 약식명령이나 기소에 대해 법정에서 끝까지 다툰 드문 경우들입니다.
힐스테이트 푸르지오 수원: 1심 유죄를 항소심에서 무죄로
구리역 롯데캐슬: 약식 벌금을 정식재판에서 무죄로
광진 롯데캐슬 이스트폴: 국토부 유권해석과 다투어 무죄
청계 리버뷰 자이: 혼자 조사받아 기소된 사건을 법정에서 무죄로
청계 리버뷰 자이, 혼자 조사받아 약식기소된 사건
의뢰인은 변호사의 조력 없이 혼자 조사를 받았고, 국토교통부 수사의뢰서도 받아 보지 못한 채 송치되어 약식기소되었습니다. 검찰이 기소한 주된 근거는 60세 이상 직계존속 1명과 60세 미만 직계존속 1명이 주택을 공동소유한 경우 유주택으로 본다는 국토교통부 유권해석이었습니다. 저희는 이 유권해석이 「주택법」과 「주택공급에 관한 규칙」 어디에도 명확한 근거가 없다는 점을 다투었고, 변론 종결 뒤에도 참고서면을 내 변론재개결정까지 이끌어 무죄를 받았습니다.
힐스테이트 푸르지오 수원, 1심 유죄를 뒤집은 항소심 사건
청약통장을 떴다방 업자에게 양도했다는 혐의로 1심에서 유죄가 선고된 군인 의뢰인의 사건입니다. 1심 유죄의 가장 큰 원인은 이전 변호인들이 의심스러운 정황에 대한 해명 없이 묵비권 행사와 전부 자백 사이를 오가는 일관성 없는 조언을 한 데 있었습니다. 저희는 사건기록을 다시 검토해 의견서를 새로 썼고, 항소심에서 네 차례 증인신문을 거쳐 무죄 확정 판결을 받았습니다.
판례가 드문 이유와 실제 사건이 어디에서 결론 나는지는 이 분포로 확인할 수 있습니다. 대부분은 수사 단계에서, 일부는 정식재판에서 끝났습니다.
공개 사례의 대부분은 판결문이 남지 않는 수사 단계에서 끝났습니다. 무죄 4건은 약식명령이나 1심 유죄를 그대로 받아들이지 않고 법정에서 다툰 결과입니다.
법원이 무죄를 선고한 판결에서 확인할 사실관계
수사기관 자료의 기간과 생성 경위를 따진 판결
무죄 판결이 드물다고 해서 없는 것은 아닙니다. 1심에서 벌금형을 받은 뒤 항소심에서 무죄가 선고되고 대법원에서 확정된 부정청약 사건도 있습니다.
수원지방법원 2023. 4. 28. 선고 2022노1195 판결
수원지방법원 안양지원 2021고정408(벌금 300만 원) → 항소심 원심 파기, 무죄 → 대법원 2023. 8. 31. 2023도6532 상고 기각
판결 요지
법원이 본 사실관계
노부모부양 특별공급으로 당첨된 사건으로, 과천시 1년 이상 거주요건이 문제 되었습니다.
기지국 자료는 저녁 6시부터 다음 날 오전 9시까지 처가 있는 안양으로 나왔지만, 거의 대부분 공고일 이후의 자료였습니다.
카드 사용 내역이 안양에 몰린 것은 처와 장모가 자녀 양육비로 피고인의 카드를 썼기 때문이라는 설명을 처가 법정에서 뒷받침했습니다.
판결로 확인되는 다툼의 방법
이 판결에서 확인할 수 있는 것은 법리보다 사실관계입니다. 수사기관 자료가 공고일 기준 요건 기간의 것인지, 기록마다 생긴 이유가 있는지를 따지면 "대부분 다른 지역"이라는 인상을 나눠서 풀 수 있습니다. 같은 방식으로 무죄가 나온 판결들은 위장전입 판례와 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.
무죄 판결은 기록 하나하나에 이유를 붙인 사건에서 나왔습니다. 같은 작업을 수사 단계에서 하면 판결까지 가지 않고 끝낼 수 있습니다.
조사 통지를 받은 뒤 먼저 확인할 것
판례 검색보다 앞서는 지금 단계의 소명
조사 통지를 받으셨다면, 판례 검색보다 먼저 확인할 것은 지금 단계에서 무엇을 소명할 수 있는지입니다. 같은 혐의에서도 자료와 진술에 따라 결론이 갈리므로, 구체적인 판단은 사건의 사실관계를 놓고 따로 해야 합니다.
수사의뢰서 확보와 출석 전 의견서
수사 단계에서 끝내려면 순서가 중요합니다.
국토교통부 수사의뢰서를 정보공개청구로 먼저 받아 봅니다. 청계 리버뷰 자이 사건의 의뢰인은 수사의뢰서조차 받아 보지 않은 채 조사에 응했고, 그 결과 약식기소까지 이르렀습니다.
수사의뢰서에 적힌 의심 근거마다 이유를 붙인 의견서를 출석 전에 냅니다.
약식명령을 받았다면 고지를 받은 날부터 7일 안에 정식재판 청구 여부를 정해야 합니다.
수사의뢰서 확보 절차는 수사의뢰서 정보공개청구에, 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.
판결문이 남지 않는 단계에서 끝내는 것이 가장 좋은 결과입니다. 그러려면 수사의뢰서를 먼저 확보하고, 첫 출석 전에 의견서를 내야 합니다.
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최종 업데이트 2026. 10. 05. · 본 페이지 검토 변호사 홍성환 (광고책임변호사)