디에이치 반포124(옛 반포 디에이치 클래스트) 일반분양 1,832가구·분양가 8,000만 원대, 청약 전에 점검할 자격

부정청약 사건에서 다투게 되는 사실은 대부분 입주자모집공고가 나기 한참 전에 이미 만들어져 있습니다. 디에이치 반포124처럼 공고 전부터 청약 문의가 이어지는 단지라면, 지금의 세대 구성과 전입 상태가 실제 생활과 맞는지부터 확인해야 합니다. 청약 자격은 공고일 하루를 기준으로 심사하지만, 조사는 전입일과 공고일 사이의 간격과 그 사이의 생활까지 묻습니다. 디에이치 반포124는 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 단지여서 「주택법」 처벌은 어렵지만, 징역형 상한이 5년인 업무방해와 「주민등록법」 위반은 그대로 남습니다.

▶디에이치 반포124 단지 개요와 지금 단계

·보도로 알려진 5,007가구 규모와 11월 분양 예정, 확정은 공고에서

단지명은 2026년 10월 9일 조합 총회에서 반포 디에이치 클래스트에서 디에이치 반포124로 바뀌었습니다(파이낸셜뉴스 2026. 10. 16. 보도). 이 글은 새 이름으로 쓰고, 옛 이름으로 검색해 들어오신 분도 같은 단지입니다. 2026년 10월 중순 현재 디에이치 반포124는 입주자모집공고 전입니다. 입주자모집공고는 사업주체가 공급 물량, 분양가, 청약 자격과 일정을 알리는 공고이고, 청약홈에 올라오는 그 공고가 확정된 기준입니다. 공고 전에 보도된 내용은 아래와 같습니다.

위 수치는 2026년 8월과 9월 보도를 옮긴 것이고 공고 전이라 바뀔 수 있습니다. 특별공급 유형별 배정, 규제지역 지정에 따른 거주 우선공급, 전매제한과 거주의무 기간은 공고에서 정해지므로, 공고가 나오면 이 글에 그 내용을 더하겠습니다. 분양가상한제 단지의 거주의무가 어떻게 계산되는지는 같은 반포의 오티에르 반포 칼럼과 래미안 트리니원 칼럼에서 볼 수 있습니다.

·반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합이 「도시정비법」에 따라 공급할 일반분양

디에이치 반포124는 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 단지로, 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합이 조합원 몫을 빼고 남은 물량을 일반분양합니다. 청약자는 이 물량을 청약홈에서 다른 아파트와 똑같은 절차로 신청하게 되지만, 조합이 공급 근거로 삼는 법률은 「주택법」이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」입니다. 디에이치 반포124 청약자가 어느 죄명으로 수사받고 조합이 어떤 근거로 계약을 다투게 되는지는 이 공급 근거에서 갈립니다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제79조 제8항은 일반분양의 공급 방법과 절차에 「주택법」 제54조를 준용할 뿐이고, 부정청약 금지 조항인 제65조와 처벌 조항인 제101조는 준용 목록에 없습니다. 준용 범위와 조문은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

·공고 전부터 시작되는 상담

공고가 나오지도 않은 단지를 두고 상담 전화가 옵니다. 처음에는 이르다고 볼 수도 있지만, 저희는 그렇게 보지 않습니다. 조사에서 문제되는 전입, 세대 구성, 부양가족 등재는 공고일이 아니라 그보다 훨씬 앞에서 이루어지기 때문입니다. 공고가 나온 뒤 자료를 모으려 하면 이미 지나간 시간은 되돌릴 수 없습니다.

·심사 기준일인 입주자모집공고일

청약 자격은 입주자모집공고일을 기준으로 봅니다. 그날 세대가 어떻게 구성되어 있었는지, 언제 전입했는지, 부양가족으로 누가 올라가 있었는지, 그 시점의 상태가 심사 대상입니다. 부양가족과 노부모부양 특별공급의 3년 요건도 공고일 현재까지 계속되어야 합니다.

▶국토교통부 점검과 조사에서 확인하는 것

·공고일과 전입일 사이의 간격

국토교통부는 분양이 끝나면 당첨자에게 자료를 받아 자격을 확인하고, 소명이 부족하다고 본 건을 수사의뢰로 넘깁니다. 저희가 맡았던 사건 가운데에도 국토교통부가 한꺼번에 수사의뢰한 건에 섞여 들어온 경우가 있었습니다.

조사는 공고일 하루만 보지 않습니다. 수사관은 전입일이 공고일에서 얼마나 떨어져 있는지, 그 사이에 무슨 일이 있었는지를 함께 확인합니다. 간격이 짧으면 그 간격부터 묻습니다. "왜 하필 그때 옮기셨습니까"는 조사실에서 앞쪽에 나오는 질문입니다.

·날짜가 아니라 생활로 판단하는 전입

전입한 날짜는 서류에 남아 있어 다툴 것이 없고, 쟁점은 그 주소에서 실제로 살았는지입니다. 수사기관은 출퇴근 경로, 카드를 쓴 곳, 다닌 병원, 택배를 받은 주소를 모아 그 사람이 실제로 어디에서 생활했는지를 확인합니다.

·부양가족과 세대분리의 실제

부양가족은 등재 기간만 채우면 된다고 알고 계신 분이 많지만, 조사에서는 실제로 부양했는지를 확인합니다. 이때 건강보험 요양급여내역이 자주 등장합니다. 요양급여내역이란 부양가족이 어느 지역의 병원과 약국을 이용했는지가 날짜별로 남는 건강보험공단 자료로, 수사관은 이 이용 지역을 청약자의 주소와 대조합니다. 이 자료 하나로 동거 여부가 정해지지는 않지만, 반박할 자료가 없으면 수사기관의 판단이 그대로 굳습니다.

세대분리는 나눴다는 사실보다 실제로 따로 살림을 했는지가 문제입니다. 수사기관은 소득이 있었는지, 주거비를 누가 냈는지, 공간이 실제로 분리되어 있었는지를 함께 확인합니다. 특별공급은 요건이 더 구체적이어서, 요건과 실제 생활이 어긋난 부분도 더 또렷하게 드러납니다.

공고일 현재까지 요건이 계속되어야 한다는 점은 아래 판결에서 분명히 정리되었습니다.

판결별 논리는 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.

▶형사 절차, 재건축 단지에서 중심이 되는 죄명

·이 단지에서 문제될 수 있는 유형과 반부패수사대

고가 단지에서 수사의뢰로 이어지는 유형은 실제로 살지 않는 곳에 주소만 옮긴 위장전입, 함께 살지 않는 부모를 부양가족으로 올린 위장부양, 부모와 같이 살면서 세대만 나눈 위장세대분리가 대표적입니다.

·반포주공1단지 1·2·4주구 일반분양에 「주택법」 제101조를 적용하기 어려운 이유

부정청약 처벌을 찾아보면 대개 "3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금"에서 멈춥니다. 이것은 「주택법」 제101조 본문이고, 같은 조문의 단서는 제65조 제1항을 위반한 사람이 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 차익이 큰 단지에서는 벌금 상한이 3천만 원에 묶이지 않고 얻은 이익을 따라 올라간다는 뜻입니다.

그러나 이 처벌 조항은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택에 적용됩니다. 대법원은 「도시정비법」에 따라 공급된 재건축·재개발 단지의 일반분양을 「주택법」 제65조 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았습니다.

대법원은 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결에서 정비사업 일반분양의 부정청약에 「주택법」 제65조를 적용할 수 없다고 보았고, 경남 재건축 단지의 위장전입 사건은 1심·2심·대법원 모두 무죄로 끝났습니다. 디에이치 반포124도 같은 구조로 공급되므로, 위장전입이나 위장부양이 인정되는 경우에도 「주택법」 제65조 위반으로 처벌하기는 어렵습니다. 판결의 흐름과 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

이 판결 뒤로 재건축 단지 부정청약 사건은 경찰 수사까지는 진행되어도 검찰이 「주택법」 위반으로 기소하지 않는 사례가 늘었다고 언론이 보도했습니다. 정비사업 일반분양의 부정청약을 직접 처벌하는 「도시정비법」 개정안은 2026년 9월 현재 국회를 통과하지 않았습니다.

·수사의 중심이 되는 업무방해와 「주민등록법」 위반

국토교통부는 정비사업 단지 당첨자도 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반으로 수사의뢰하고, 경찰은 여기에 위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)를 직접 추가해 입건하고 있습니다. 디에이치 반포124처럼 「주택법」 제101조를 적용하기 어려운 단지에서는 업무방해가 수사의 중심 죄명으로 올라옵니다. 업무방해는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에 처하는 죄이고, 수사기관은 거짓 주소나 부양가족 정보로 한 청약을 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다. 업무방해의 징역형 상한은 5년으로 「주택법」 위반(3년 이하)보다 무겁고, 2024도3992 판결과 상관없이 남는 죄명입니다. 여기에 거짓 전입신고 자체를 처벌하는 「주민등록법」 제37조 제3호의2가 더해지는데, 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶공고 전에 지금 확인할 것

·대신 맞춰주겠다는 제안과 지우지 말아야 할 기록

경쟁이 붙는 단지에는 수수료를 받고 전입이나 세대 구성을 설계해 주겠다는 제안이 따라붙습니다. 설계한 사람이 따로 있어도 청약을 신청한 사람은 본인입니다. 그 사정은 조사에서 다툴 수 있지만, 신청한 사실 자체를 지우지는 못합니다. 청약 자격이나 당첨자 지위를 넘기는 거래가 끼어 있다면 공급질서 교란으로도 문제됩니다. 이 구조는 군인 특별공급 컨설팅, 계약서에 양도라는 말이 없어도 지위 양도입니다에 정리했습니다.

정말 속아서 따라간 경우라면 계약서, 대화창, 송금 내역을 지우지 마십시오. 나중에 경위를 설명할 때 남아 있는 자료가 있는지에 따라 설명의 무게가 달라집니다. 지운 기록이 오히려 더 불리하게 해석된 사건도 있었습니다.

·서류를 만들 때가 아니라 확인할 때

지금 확인할 것은 세 가지입니다. 지금의 세대 구성이 실제로 사는 모습과 맞는지, 부양가족으로 올려 둔 분과 정말 함께 지내고 있는지, 그것을 뒷받침할 자료가 아직 남아 있는지입니다. 자격이 애매하다면 공고 전에 한 번 정리해 두는 편이 낫습니다. 그때가 선택지가 가장 많습니다.

·저희가 맡은 반포 단지 사건

저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰(현 공소청)로 송치되기 전 경찰 단계에서 끝났습니다.

▶계약취소와 청약 제한

·반포주공1단지 재건축조합이 「주택법」 제65조 제2항·제3항으로 계약을 취소하기 어려운 구조

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람의 공급계약을 취소하도록 하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 두 조항의 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에서 설명했습니다.

형사처벌과 별개로 공급계약이 취소될 수 있다는 근거로 흔히 이 조항이 거론됩니다. 그러나 두 조항은 모두 제1항 위반을 전제로 하고, 2024도3992 판결은 정비사업 단지의 일반분양을 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았습니다. 디에이치 반포124 일반분양에 제1항이 적용되지 않는 이상, 반포주공1단지 재건축조합이 제2항과 제3항을 들어 공급계약을 취소하거나 주택을 환수하기는 어렵습니다. 조합은 공급계약서의 해제 조항이나 「민법」상 사기·착오 취소에 기대어 민사로 다투게 되고, 형사 절차에서 혐의없음 결정을 받았다면 그 결정서가 다툼의 첫 근거가 됩니다. 견해가 갈리는 부분은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에, 해제 통지에 대한 대응은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.

·일정 기간 제한되는 청약 자격

부정청약이 인정되면 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있습니다(「주택법」 제65조 제5항, 「주택공급에 관한 규칙」 제56조). 이 제한도 제65조 제1항 위반을 전제로 하므로, 재건축 단지에서는 계약취소와 같은 구조의 다툼이 생길 수 있습니다. 청약 제한과 위약금의 조문 근거는 처벌과 불이익에 정리했습니다.