불송치를 받았는데 계약을 취소하겠다고 합니다

경찰에서 불송치나 혐의없음 결정을 받은 뒤에도 조합이나 시행사가 분양계약을 해제하겠다고 통지하는 일이 실제로 벌어지고 있습니다. 국토교통부가 「주택법」 제65조 제2항의 계약취소를 형사처벌과 별개인 행정제재로 보고, 사업주체에 계약취소(주택환수) 조치를 요청하기 때문입니다. 그런데 제65조 제2항의 계약취소도 같은 조 제1항 위반 사실을 전제로 하므로, 불송치 결정서에 적힌 이유가 '증거 부족'인지 '처벌 규정 부재'인지가 다툼의 첫 근거가 됩니다. 통지를 그대로 받아들이면 분양대금의 10퍼센트가 위약금으로 귀속될 수 있으므로, 통지를 받은 날 회신 기한부터 확인해야 합니다.

▶불송치 뒤에 도착하는 계약해제 통지

·사무소에 반복해서 들어오는 같은 문의

지난 몇 달 사이 사무소에 같은 문의가 반복해서 들어옵니다. 부정청약 혐의로 조사를 받았고, 경찰에서 불송치 또는 혐의없음 결정을 받았습니다. 불송치는 경찰이 사건을 검찰에 보내지 않고 수사를 끝내는 결정입니다. 형사 절차는 끝났다고 생각했는데, 몇 달 뒤 조합이나 시행사로부터 분양계약을 해제하겠다는 통지가 옵니다.

통지를 받은 분들은 대부분 무혐의가 났는데 어떻게 계약을 취소하느냐고 묻습니다. 형사 절차와 계약 절차를 맡는 기관이 서로 다르기 때문에 이런 일이 생깁니다. 형사처벌은 수사기관과 법원이 판단하고, 계약취소는 국토교통부와 사업주체가 진행합니다. 사업주체는 주택을 건설해 공급하는 쪽, 곧 재건축·재개발 조합이나 시행사를 말합니다.

·국토교통부 공문에서 조합·시행사 통지로 이어지는 순서

국토교통부는 사업주체와 관할 지방자치단체에 공급계약을 취소하고 주택을 환수하라는 공문을 보냅니다. 수분양자 본인에게 직접 오는 문서가 아니어서, 대부분 조합이나 시행사의 계약해제 예정 통지를 받고서야 상황을 알게 됩니다. 국토교통부와 서울시의 요청을 받은 관할 자치구가 사업주체에 같은 취지의 공문을 다시 내려보낸 사례도 있습니다.

조합이 보내는 문서의 형태도 여러 가지입니다. 기한 안에 계약해제 절차를 이행하지 않으면 계약이 자동으로 해제된다는 최고장을 보낸 조합이 있었고, 수사기관이 불송치 결정을 했지만 「주택법」 제65조 제2항에 따른 계약취소 대상이라고 통보받았다는 해약통지문을 보낸 시행사도 있었습니다. 실물 문서는 불송치 이후 계약취소(주택환수) 요구 대응 페이지에 게시해 두었습니다.

·통지문에 적힌 한 문장

실제 통지문에는 "주택법 위반 혐의에 대하여는 혐의없음(증거 불충분) 결정되었으나, 해당 주택이 도시 및 주거환경정비법에 따라 공급된 주택에 해당하여 혐의없음 결정된 것일 뿐, 경찰의 송치결정서에 기재된 사항을 부정하지 않아 주택법 제65조에 따른 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 것에 해당하므로 주택 공급계약 취소 대상에 해당"한다는 문구가 적혀 있었습니다.

▶같은 불송치에 적히는 서로 다른 두 가지 이유

·부정한 방법으로 볼 증거가 없다는 실체 판단

국토교통부가 사업주체에 보낸 공문에는 불송치 사유가 두 갈래로 나뉘어 적혀 있습니다. 첫째 갈래는 「주택법」 제65조 제1항의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 볼 만한 증거가 없다는 결정입니다. 이 경우 수사기관은 위반 사실 자체를 인정하지 않았습니다. 생활의 실체를 자료로 입증해 받은 혐의없음은 대부분 이 갈래에 속합니다.

·정비사업 단지라 처벌할 규정이 없다는 법리 판단

둘째 갈래는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」)에 따라 일반분양된 주택에는 「주택법」 위반에 대한 명시적인 형사처벌 규정이나 준용 규정이 없어 처벌할 수 없다는 판례를 인용한 결정입니다. 이 경우 수사기관은 위반 여부를 판단하지 않았고, 판단과 무관하게 처벌할 근거가 없다고 보았습니다. 정비사업은 재건축·재개발처럼 「도시정비법」에 따라 노후 주택을 다시 짓는 사업을 말합니다.

둘째 갈래의 근거가 된 판례는 다음 대법원 판결입니다.

·증거 불충분 결정을 법리 판단으로 읽는 통지문

두 결정은 문서에 같은 '혐의없음'으로 적히지만 의미가 전혀 다릅니다. 행정기관과 사업주체는 둘째 갈래를 두고 처벌만 못 했을 뿐 위반은 있었다고 봅니다. 문제는 이 해석이 한 걸음 더 나간다는 데 있습니다. 앞에서 본 통지문은 증거 불충분으로 혐의없음 결정이 난 사안에도 같은 논리를 적용하고 있습니다.

결정서에 적힌 문언은 증거가 부족하다는 것인데, 사업주체는 그 결정을 「도시정비법」 때문에 내려진 결정으로 읽습니다. 결정서의 문언과 사업주체의 해석 사이에 간극이 있고, 계약취소를 둘러싼 다툼은 바로 이 간극에서 시작됩니다. 한 사건 안에서도 죄명마다 다른 이유가 적힐 수 있으므로, 결정서는 죄명별로 이유를 나누어 읽어야 합니다.

▶제1항 위반을 전제로 하는 계약취소의 요건

·주택법 제65조 제2항이 정한 취소 대상

제2항의 취소 대상은 제1항을 위반하여 주택을 공급받은 자입니다. 계약취소가 형사처벌과 별개의 절차라는 국토교통부의 입장을 그대로 받아들여도, 제1항 위반이라는 사실 자체는 여전히 전제로 남습니다. 증거가 없다는 결정을 받은 사람에게 제1항 위반 사실이 있다고 하려면, 사업주체가 그 사실을 따로 입증해야 합니다.

·수사기관이 판단하지 않은 위반 사실의 인정 문제

처벌 규정이 없다는 이유로 종결된 사안에서는 다른 질문이 생깁니다. 수사기관이 판단하지 않은 위반 사실을 행정기관과 사업주체가 같은 자료만으로 인정할 수 있는지입니다. 수사기관이 수사의뢰서와 같은 자료를 보고도 위반 여부에 대한 결론을 내리지 않았는데, 사업주체가 그 자료를 근거로 위반을 단정한다면 그 판단의 근거부터 따져야 합니다. 정비사업 단지에 「주택법」 제65조 제2항을 적용할 수 있는지에 대해서도 견해가 갈리고 법원 판단이 아직 나오지 않았다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·사업주체가 지켜야 할 사전 통지 절차

받은 통지에 취소 일정과 지급할 주택가격이 적혀 있는지, 그 통지가 문서로 왔는지도 확인 대상입니다. 분양권을 매수한 사람이라면 「주택법」 제65조 제6항에 따라 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 지위를 취득했고 그 행위와 관련이 없음을 소명하는 경우 계약을 취소해서는 안 된다는 점도 함께 검토합니다.

▶계약해제와 함께 청구되는 위약금과 손해배상

·분양대금 10퍼센트 위약금과 발코니·옵션 계약금

·중도금 대출 정산과 별도의 손해배상 청구

그래서 다투지 않고 통지를 받아들이는 선택이 곧 손실을 줄이는 선택이 되지는 않습니다. 위약금의 구체적인 범위는 각자의 공급계약서 조항으로 정해지므로, 본인의 공급계약서 위약금 조항과 발코니·옵션 계약의 처리 조건을 먼저 확인해야 합니다. 형사처벌, 계약취소, 위약금, 입주자자격 제한의 조문 근거는 처벌과 불이익에 정리했습니다.

▶조합·시행사를 상대로 하는 민사 절차와 기한

·수분양자에 대한 행정처분이 아닌 국토교통부 공문

국토교통부의 공문은 사업주체와 지방자치단체를 수신자로 하는 조치 요청입니다. 수분양자에 대한 행정처분이 아니므로, 행정심판이나 행정소송으로 국토교통부를 상대하는 구조가 아닙니다. 국토교통부도 공문에서 이의가 있으면 사업주체를 상대로 민사소송을 제기해 법원의 판단을 받으라고 안내하고 있습니다. 그래서 다투는 상대는 실제로 계약을 해제하는 조합 또는 시행사가 되고, 절차는 민사소송입니다.

·수분양자지위확인의 소와 지위를 보전하는 가처분

본안은 공급계약이 유효하게 존속한다는 확인을 구하는 수분양자지위확인의 소입니다. 본안 판단까지는 시간이 걸리고, 그 사이 계약취소가 실행되거나 해당 주택이 다른 사람에게 다시 공급될 수 있습니다. 그래서 판결이 나올 때까지 현재 상태를 묶어 두는 가처분을 함께 검토합니다. 사업이 선분양 단계인지, 입주가 끝났는지에 맞추어 필요한 보전처분의 종류를 고릅니다.

·통지를 받은 날부터 확인할 회신 기한과 결정서 문언

사업주체가 보내는 통지에는 재판 진행 여부를 회신하라는 기한이 적혀 있는 경우가 있고, 국토교통부 공문에도 사업주체가 조치 결과를 송부해야 하는 기한이 정해져 있습니다. 통지를 받았다면 먼저 확인할 것은 날짜입니다. 그다음으로 불송치 결정서에 적힌 이유가 증거 부족인지 처벌 규정 부재인지를 확인해, 다툼의 구조를 정합니다.

국토교통부 공문과 사업주체 통지문 실물, 그리고 지금 확인하실 사항은 불송치 이후 계약취소(주택환수) 요구 대응 페이지에 정리해 두었습니다.