노량진 드파인 아르티아, 당첨자 발표가 끝난 다음에 오는 것

드파인 아르티아 당첨자에게 남은 확인은 청약할 때 서울에 2년 이상 계속 살았는지, 특별공급 자격이 실제였는지입니다. 분양가상한제를 적용하지 않은 단지여서 당첨 뒤 실거주 의무는 없지만, 청약 당시의 해당지역 2년 거주요건은 그것과 별개로 확인됩니다. 이 단지는 노량진뉴타운 2구역 재개발로 공급되어 당첨자를 「주택법」으로 처벌하기는 어렵습니다. 그 대신 경찰은 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 수사하고, 사건은 서울경찰청 반부패수사대가 맡습니다. 일반공급 87가구에 1,638건이 접수되어 평균 18.8대 1을 기록했으므로, 해당지역 자격이 당락을 갈랐다고 보아야 합니다.

▶드파인 아르티아의 공급 근거 법률과 공급 조건

·노량진뉴타운 2구역 재개발로 공급된 단지

드파인 아르티아는 노량진뉴타운 2구역을 재개발해 공급한 단지입니다. 노량진 2구역처럼 재개발로 지은 아파트의 공급 근거는 「주택법」이 아닌 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)입니다. 청약홈에서 일반 아파트와 같은 방식으로 청약을 받았기 때문에 당첨자 입장에서는 차이를 느끼기 어렵지만, 부정청약이 문제되는 순간 적용 법률이 갈립니다.

도시정비법 제79조 제8항이 「주택법」에서 빌려 쓰는 것은 일반분양의 공급 방법과 절차(제54조)뿐이고, 부정청약을 금지하는 제65조와 처벌 조항인 제101조는 준용 대상이 아닙니다. 드파인 아르티아 당첨자가 받게 되는 죄명과 조합이 계약취소에 쓸 수 있는 근거가 이 준용 범위에서 갈립니다. 조문과 준용 범위는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·일반공급 87가구에 1,638건이 접수된 청약

드파인 아르티아는 2026년 7월 8일 당첨자 발표를 마쳤습니다. 일반공급 87가구에 1,638건이 접수되어 평균 18.8대 1을 기록했고, 전용 59㎡A형은 해당지역 1순위에서 50대 1을 넘겼습니다.

일반분양 171가구 가운데 절반가량은 특별공급이었습니다. 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 신생아 가구처럼 법령이 정한 대상에게 일반공급과 따로 물량을 떼어 공급하는 제도입니다. 특별공급은 일반공급보다 요건이 잘게 나뉘어 있어, 당첨 뒤 확인할 항목도 그만큼 많습니다.

·거주의무가 없다는 사정과 2년 거주요건의 구별

이 단지는 분양가상한제(분양가를 일정 기준 아래로 묶는 제도) 적용 대상이 아니어서 실거주 의무가 붙지 않습니다. 그런데 여기서 오해가 생깁니다. 실거주 의무가 없으니 청약할 때도 실제로 살았는지는 따지지 않는 것 아니냐는 오해입니다.

거주의무는 당첨된 뒤에 그 집에 얼마나 살아야 하는지를 정하는 규정입니다. 해당지역 우선공급을 받으려면 입주자모집공고일(청약 자격을 판단하는 기준일로, 공고문이 게시된 날입니다) 기준으로 서울에 2년 이상 계속 거주하고 있어야 합니다. 당첨 뒤의 거주의무가 면제되었다고 해서 청약 당시의 거주요건까지 없어지지는 않습니다.

경쟁률이 18.8대 1이었다는 것은 해당지역 자격으로 신청했는지가 당락을 갈랐다는 뜻입니다. 그래서 그 자격이 실제였는지가 나중에 확인 대상이 됩니다.

▶당첨 이후 확인되는 서울 2년 거주와 특별공급 자격

·주민등록초본 다음에 확인하는 실제 생활 반경

주민등록초본을 떼면 언제 어디로 주소를 옮겼는지가 모두 나옵니다. 그 부분은 다툴 여지가 없습니다. 국토교통부와 수사기관의 확인은 그다음부터 시작되고, 그 내용은 주민등록상 주소와 실제 생활 반경이 맞물리는지입니다.

주소만 옮겨 두고 실제로는 다른 곳에서 살았다면 주소와 생활 반경 사이에 간극이 생기고, 부정청약 사건은 대개 그 간극에서 시작됩니다. 그런데 실제로 그 동네에 살았는데도 남은 자료가 없어 곤란해지는 경우도 있고, 그런 경우가 생각보다 많습니다.

판단 기간은 공고일부터 거꾸로 2년입니다. 몇 년 전의 전입신고가 진실했던 경우에도 공고일 무렵 서울에서 살고 있지 않았다면 「주택법」상 거주요건은 따로 문제됩니다. 이 기준은 과천시 2년 거주 우선공급 사건에서 확인되었습니다.

기록이 다른 지역에 많이 남아 있다고 해서 곧바로 위장전입이 되는 것도 아닙니다. 법원은 기지국·카드·병원 기록이 대부분 다른 지역에서 나온 사건에서도, 그 기록이 요건 기간의 것인지와 기록마다 생긴 이유를 따져 무죄를 선고했습니다(수원지방법원 2023. 4. 28. 선고 2022노1195 판결, 대법원 확정). 판결별 논리는 위장전입 판례에 정리했습니다.

·생애최초 특별공급에서 걸리는 세대원 전원의 주택 소유 이력

생애최초 특별공급으로 신청했다면 세대원 전원의 과거 주택 소유 이력이 확인 대상입니다. 본인은 집을 가진 적이 없는데 배우자나 함께 등재된 가족에게 소유 이력이 있었던 경우가 실제로 나옵니다. 몰랐다고 해서 자동으로 정리되지는 않지만, 몰랐다는 사정은 부정한 방법의 고의를 판단할 때 중요하게 다루어집니다.

세대를 어떻게 구성했는지도 함께 확인됩니다. 「주택공급에 관한 규칙」은 60세 이상 직계존속이 소유한 주택만 무주택으로 보므로, 60세 미만 유주택자인 부모와 같은 세대로 판단되면 생애최초 자격을 잃습니다. 그래서 부모와 세대를 나눈 시점과 실제로 따로 살았는지에서 위장세대분리 의심이 시작됩니다.

·신혼부부·신생아 특별공급에서 확인하는 항목

신혼부부와 신생아 특별공급은 혼인 기간, 무주택 기간, 소득, 자녀 수처럼 확인할 항목이 많습니다. 항목이 많다는 것은 확인할 것이 많다는 뜻이고, 어긋난 항목이 있으면 어디가 어긋났는지도 분명하게 확인됩니다. 신청할 때 입력한 값과 당첨 뒤 낸 서류의 값이 같은지부터 다시 맞춰 보아야 합니다.

▶수사를 맡는 부서와 적용되는 죄명

·서울동작경찰서 청사의 서울경찰청 반부패수사대가 맡는 수사

·노량진 2구역 일반분양 171가구에 「주택법」 제101조를 적용하기 어려운 이유

「주택법」 제101조는 부정청약을 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하고, 같은 조 단서에 따라 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배까지 벌금 상한이 올라갑니다. 분양가가 26억 원을 넘는 단지라면 「주택법」이 적용되는 경우 이 단서가 실제로 작동할 수 있는 금액입니다. 그러나 재개발 단지의 일반분양에는 이 조항을 적용할 수 없다는 판결이 확정되었습니다.

정비사업 일반분양의 부정청약을 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다는 점은 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 확정되었습니다. 경남 지역 재건축 단지의 위장전입 사건으로 1심부터 대법원까지 모두 무죄였습니다. 드파인 아르티아도 도시정비법으로 공급되었으므로, 위장전입이나 위장세대분리가 인정되는 경우에도 「주택법」 제65조 위반으로 처벌하기는 어렵습니다. 사건 흐름과 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·그래도 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 입건되는 구조

「주택법」 처벌이 어렵다는 판결이 확정된 뒤에도 국토교통부의 수사의뢰 죄명은 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반 그대로이고, 사건을 받은 경찰이 위계에 의한 업무방해를 보태어 입건합니다. 드파인 아르티아처럼 「주택법」 적용이 막힌 단지에서는 세 죄명 가운데 업무방해가 수사의 무게를 떠안습니다.

위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 두 죄명이 정비사업 단지 사건에 붙는 구조는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

「형법」에서 위계란 상대를 속이거나 모르는 상태를 이용해 잘못된 판단으로 이끄는 행위입니다. 서울 2년 거주나 세대 구성을 사실과 다르게 입력해 당첨된 경우, 경찰은 그 입력으로 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무가 그르쳐졌다고 보아 위계에 의한 업무방해를 적용합니다. 징역형 상한만 놓고 보면 업무방해(5년)가 「주택법」 위반(3년)을 앞서므로, 「주택법」을 피해 갔다고 해서 형이 가벼워지는 구조가 아닙니다.

"심사하는 쪽이 제대로 확인하지 않았다"는 반론도 잘 통하지 않습니다. 대법원은 신청인이 허위 소명자료를 냈고 담당자가 나름대로 충분히 심사했는데도 허위임을 알아내지 못했다면 업무방해가 성립한다고 보았습니다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003도7927 판결). 청약에서 내는 주민등록표등본은 공무원이 발급하는 공문서여서, 업무방해가 성립하는지도 결국 서울에 실제로 살았는지라는 사실관계로 결론이 납니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶자료제출 요구서를 받았을 때

·국토교통부의 자료 요청에서 수사의뢰로 넘어가는 순서

국토교통부는 분양이 끝난 단지의 당첨자에게 자료를 요청해 자격을 확인합니다. 국토교통부가 소명이 충분하지 않다고 본 건은 수사의뢰로 넘어갑니다. 수사의뢰가 된 뒤에는 수사의뢰서를 정보공개청구로 받아 국토교통부가 무엇을 근거로 의심했는지부터 확인해야 합니다. 그 방법은 국토부 수사의뢰서, 경찰이 안 보여줄 때에 정리했습니다.

·형식적인 답변과 과한 설명이라는 두 가지 실수

이 단계에서 당첨자가 흔히 하는 실수가 두 가지 있습니다.

첫째는 그냥 넘기는 것입니다. 별일 아니겠다고 여기고 형식적으로 답을 보내면, 그 답변이 나중에 수사기관이 진술을 확인하는 기준이 됩니다. 뒤에 가서 말을 바꾸기가 어려워집니다.

둘째는 과하게 쓰는 것입니다. 묻지 않은 것까지 설명하다가 새로운 쟁점을 스스로 만드는 경우가 있습니다. 물어본 것에 대해서만, 자료로 뒷받침되는 만큼만 쓰는 편이 낫습니다.

·보관 기간이 지나면 다시 받을 수 없는 기록

통신사 기록, 카드 이용내역, 병원 진료기록, 관리비 납부내역은 보관 기간이 정해져 있습니다. 당첨자 발표가 난 2026년 7월 기준으로는 받을 수 있는 기록이 1년 뒤에는 보관 기간이 끝나 발급되지 않는 경우가 있습니다. 수사 단계에 가서 모으려고 하면 이미 지워진 기록이 많습니다.

서울에 실제로 살았다면 그 생활은 기록으로 남아 있습니다. 임대차계약과 보증금 이체 내역, 관리비·공과금 납부 내역, 집 근처 역의 교통카드 승차 기록, 동네 병원과 마트 이용 기록 같은 것들입니다. 생활 기록이 다른 지역에 많이 남은 사정이 있다면 숨기지 말고, 왜 그렇게 되었는지를 기록마다 자료로 설명해야 합니다.

·저희가 맡은 서울 거주·정비사업 단지 사건

저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰(현 공소청)로 송치되기 전 경찰 단계에서 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·조합이 근거로 삼기 어려운 「주택법」 제65조 제2항

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자의 공급계약을 취소하도록 정하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 조문과 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에 정리했습니다.

「주택법」이 적용되는 단지라면 부정청약이 인정될 때 계약이 취소되고 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있습니다. 그러나 두 조항 모두 제1항 위반을 전제로 하고, 대법원 2024도3992 판결은 정비사업 단지의 일반분양을 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았습니다. 제1항이 적용되지 않는 단지에서 조합이 제2항을 근거로 계약을 취소하기는 어렵습니다. 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·해제 통지를 받았을 때 다투는 상대와 절차

노량진 2구역 조합이 계약을 되돌리려면 「주택법」 대신 공급계약서에 적힌 해제 조항이나 「민법」의 사기·착오 취소를 근거로 들어야 합니다. 그러므로 해제 통지의 발신인은 국토교통부가 아니라 조합이고, 당첨자가 이를 다투는 길도 형사 절차가 아닌 민사소송입니다. 민사에서는 해제 사유의 존재를 조합 쪽이 증명해야 하므로, 반부패수사대 수사가 혐의없음으로 끝났다면 그 불송치 결정서가 당첨자에게 가장 먼저 쓸 자료가 됩니다. 수분양자지위확인 소송과 가처분은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.

부정청약으로 의심받을 만한 사정이 있다고 느꼈다면, 자료제출 요구를 받기 전이 대응하기 가장 편한 시점입니다.