장위6구역 푸르지오 라디우스 파크, 불송치인데 계약을 취소하겠다고 합니다

장위6구역을 재개발한 푸르지오 라디우스 파크에서 지금 벌어지고 있는 일입니다.

부정청약 의심으로 수사가 진행됐고, 결과는 불송치였습니다. 그런데 계약을 취소하겠다는 공문이 조합을 통해 나가고 있습니다.

받으신 분 입장에서는 앞뒤가 안 맞습니다. 죄가 안 된다는 결론이 났는데 집은 못 갖는다는 얘기니까요.

불송치가 난 이유

이 단지는 도시 및 주거환경정비법에 따라 건설·공급된 아파트입니다. 주택법에 따라 사업주체가 공급한 주택이 아닙니다.

부정청약을 처벌하는 조항은 주택법 제101조이고, 그 전제가 되는 금지규정은 제65조 제1항입니다. 도시정비법에는 이에 대응하는 처벌조항이 없습니다.

수사기관이 본 것은 이 지점입니다. 적용할 처벌 조항이 없다는 것입니다.

그런데 계약취소의 근거도 주택법입니다

여기가 이 사안의 핵심입니다.

국토교통부가 계약취소를 요청할 때 드는 근거는 주택법 제65조 제2항입니다. 그런데 이 조항은 이렇게 되어 있습니다.

제1항을 위반한 자에 대하여 공급 신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소할 수 있다.

"제1항을 위반한 자"가 전제입니다.

그러면 제1항을 봐야 합니다. 제65조 제1항은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택을 대상으로 규정하고 있습니다. 조문 안에 적용 대상이 적혀 있는 것입니다.

도시정비법에 따라 건설·공급된 주택이 여기에 들어가는지가 다투어질 지점입니다.

준용되는 조문이 정해져 있습니다

도시정비법은 일반분양에 관해 주택법의 일부 조문을 끌어다 씁니다.

도시정비법 제79조와 같은 법 시행령 제67조는, 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등에 관하여 「주택법」 제54조를 준용한다고 정하고 있습니다.

준용 대상으로 적힌 것은 제54조입니다. 제65조는 적혀 있지 않습니다.

법률이 특정 조문을 지목해 준용한다고 정한 경우, 지목되지 않은 조문까지 당연히 따라 적용된다고 보기는 어렵습니다. 형사 단계에서 처벌 조항이 없다고 본 것과 같은 구조의 문제입니다.

국토부는 다르게 볼 것입니다

정직하게 말씀드리면 반대 논리도 있습니다.

도시정비법 단지의 일반분양도 청약홈을 통해 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 이루어집니다. 청약 자격도 주택법 체계의 기준으로 심사됩니다. 국토부는 이 점을 들어 실질적으로 주택법 공급 체계 안에 있다고 볼 가능성이 큽니다.

그래서 이 사안은 다투어야 결론이 나는 문제입니다. 통보를 받았다고 해서 확정된 것도 아니고, 불송치를 받았다고 해서 자동으로 정리되는 것도 아닙니다.

다투는 상대와 절차

여기서 많이들 혼동하십니다.

계약취소를 요청하는 것은 국토교통부지만, 계약해제를 통지하는 것은 조합 또는 시행사입니다. 공급계약의 당사자가 그쪽이기 때문입니다.

따라서 다투는 상대는 국토부가 아니라 조합입니다. 그리고 절차는 행정소송이 아니라 민사소송입니다.

제기하는 소는 수분양자 지위확인의 소입니다. 계약해제 통지에도 불구하고 여전히 그 아파트를 분양받을 지위에 있다는 것을 확인해 달라는 청구입니다.

본안만으로는 부족합니다

여기가 이 사안에서 가장 중요한 부분입니다.

민사 본안은 시간이 걸립니다. 1심만 해도 상당한 기간이 소요되고, 항소심까지 가면 더 걸립니다.

그 사이에 조합이 해당 호실을 다른 사람에게 다시 분양하면 어떻게 되겠습니까.

제3자에게 넘어간 뒤에는 되돌리기가 어렵습니다. 나중에 지위확인 판결을 받아도 그 집은 이미 남의 것입니다. 남는 것은 손해배상 문제로 바뀌고, 그것은 애초에 원하던 결과가 아닙니다.

이 단지는 2027년 3월 입주 예정입니다. 시간이 넉넉하지 않습니다.

그래서 본안 소송과 함께 가처분을 같이 갑니다. 계약해제의 효력을 다투면서, 조합이 해당 호실을 제3자에게 처분하지 못하도록 묶어두는 것입니다. 본안 판단이 나올 때까지 현재 상태를 유지시키는 절차입니다.

가처분은 본안과 별개 절차이고, 보전의 필요성과 피보전권리를 소명해야 합니다. 다만 재분양이 이루어지면 회복이 곤란해진다는 사정 자체가 필요성 소명의 중심이 됩니다.

절차상 확인할 것

주택법 제65조 제7항은, 사업주체가 이미 체결된 공급계약을 취소하려는 경우 국토교통부장관과 지위를 보유한 사람에게 미리 그 사실을 알리도록 정하고 있습니다.

같은 조 제6항은 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 지위를 취득한 매수인이 관련이 없음을 소명하는 경우 계약을 취소해서는 안 된다고 정하고 있습니다.

받으신 공문이 이 절차를 지켰는지, 소명 기회가 실제로 주어졌는지도 함께 봐야 합니다.

통보를 받으셨다면

먼저 공문에 적힌 근거 조항과 기한을 확인하십시오. 이의 제기 기한이 정해져 있는 경우가 있고, 그 기간이 지나면 다툴 기회 자체가 좁아집니다.

불송치 결정서는 보관해 두십시오. 결정서에 적힌 이유가 "증거 부족"인지 "처벌 규정 부재"인지에 따라 민사에서의 의미가 달라집니다. 이 사안처럼 적용 법률의 문제로 종결된 경우, 그 문언 자체가 논거가 됩니다.

그리고 조합의 재분양 움직임이 있는지 살펴보십시오. 그것이 가처분 착수 시점을 정합니다.

형사 절차가 끝났는데 계약취소 통보를 받는 상황 전반은 불송치 이후 계약취소 대응 글에 따로 정리해 두었습니다.