장위6구역 푸르지오 라디우스 파크, 불송치인데 계약을 취소하겠다고 합니다

장위 푸르지오 라디우스 파크는 장위6구역을 재개발해 「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」)에 따라 공급한 단지여서, 부정청약 의심 당첨자에게 「주택법」 처벌 조항을 적용할 수 없다는 이유로 불송치 결정이 나왔습니다. 그런데 국토교통부는 같은 「주택법」의 제65조 제2항을 근거로 계약취소를 요청하고 있고, 조합을 통해 계약취소 공문이 나가고 있습니다. 제65조 제2항은 "제1항을 위반한" 사람을 대상으로 하고, 제1항은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택만 다룹니다. 입주가 2027년 3월로 예정되어 있어, 조합이 해당 호실을 다시 공급하기 전에 가처분을 함께 준비해야 합니다.

▶장위 푸르지오 라디우스 파크에서 불송치가 나온 이유

·장위6구역 재개발로 공급된 도시정비법 단지

장위 푸르지오 라디우스 파크는 장위6구역을 재개발한 단지입니다. 이 단지에서 부정청약 의심으로 수사가 진행되었고, 결과는 불송치였습니다. 불송치는 경찰이 사건을 검찰에 보내지 않고 수사를 끝내는 결정입니다. 그런데 지금 계약을 취소하겠다는 공문이 조합을 통해 나가고 있습니다. 공문을 받은 분들은 죄가 되지 않는다는 결론이 났는데 집은 가질 수 없다는 통보를 받은 셈입니다.

이 단지는 「도시정비법」에 따라 건설·공급된 아파트이고, 「주택법」에 따라 사업주체가 공급한 주택이 아닙니다. 재건축·재개발 아파트 가운데 조합원 몫을 뺀 일반분양분은 청약홈에서 일반 아파트와 같은 방식으로 청약을 받지만, 부정청약이 문제되는 순간 적용 법률이 갈립니다.

도시정비법 제79조 제8항은 일반분양의 공급 방법과 절차에 「주택법」 제54조를 준용할 뿐이고, 부정청약 금지 조항인 제65조와 처벌 조항인 제101조는 준용 목록에 없습니다. 준용 범위와 조문은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

·주택법 제65조 제1항과 제101조가 적용되지 않는 일반분양

부정청약을 처벌하는 조항은 「주택법」 제101조이고, 그 전제가 되는 금지규정은 제65조 제1항입니다. 「도시정비법」에는 이에 대응하는 처벌조항이 없습니다. 대법원은 이 구조를 다음 판결에서 확인했습니다.

대법원은 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결에서 정비사업 일반분양의 부정청약에 「주택법」 제65조를 적용할 수 없다고 보았고, 경남 재건축 단지의 위장전입 사건은 1심·2심·대법원 모두 무죄로 끝났습니다. 장위 푸르지오 라디우스 파크도 같은 구조로 공급되었으므로, 이 판결의 논리가 그대로 적용됩니다. 판결의 흐름과 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

·불송치 결정서에 적힌 처벌 규정 부재

수사기관이 확인한 것은 적용할 처벌 조항이 없다는 사실입니다. 이런 이유로 종결된 결정은 위반 여부를 판단한 결정이 아닙니다. 국토교통부와 조합은 바로 이 점을 들어 처벌만 못 했을 뿐 위반은 있었다고 보고, 계약취소를 진행하고 있습니다.

▶계약취소 근거로 다시 등장하는 주택법 제65조

·제2항이 전제로 삼는 제1항 위반자

국토교통부가 계약취소를 요청할 때 드는 근거는 「주택법」 제65조 제2항입니다.

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람의 공급계약을 취소하도록 하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 두 조항의 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에서 설명했습니다.

이 조항의 대상은 "제1항을 위반한" 자입니다. 계약취소가 형사처벌이 아닌 행정제재라는 국토교통부의 입장을 따르는 경우에도, 제1항 위반이라는 사실은 여전히 전제로 남습니다.

·주택법에 따라 건설·공급되는 주택이라는 제1항의 적용 대상

그러면 제1항을 보아야 합니다. 「주택법」 제65조 제1항은 누구든지 이 법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 증서나 지위를 양도·양수하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받는 행위를 금지합니다. 적용 대상이 조문 안에 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택으로 적혀 있습니다. 「도시정비법」에 따라 건설·공급된 주택이 여기에 들어가는지가 계약취소 다툼의 중심 쟁점이 됩니다.

·도시정비법이 지목해 준용하는 주택법 제54조

정비사업 일반분양에는 「주택법」 조문 가운데 일부만 준용됩니다. 「도시정비법」 제79조 제8항에서는 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등에 관하여 「주택법」 제54조를 준용한다고 정하고 있습니다. 준용 대상으로 적힌 조문은 제54조이고, 제65조는 적혀 있지 않습니다.

법률이 특정 조문을 지목해 준용한다고 정했다면, 지목되지 않은 조문까지 당연히 따라 적용된다고 보기는 어렵습니다. 형사 단계에서 처벌 조항이 없다고 본 것과 같은 구조의 쟁점이 계약취소 단계에서 다시 나타나는 셈입니다.

▶국토교통부가 내세울 반대 논리와 아직 나오지 않은 법원 판단

·청약홈과 주택공급에 관한 규칙으로 진행된 일반분양

반대 논리도 있습니다. 「도시정비법」 단지의 일반분양도 청약홈을 통해 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 이루어지고, 청약 자격도 「주택법」 체계의 기준으로 심사됩니다. 국토교통부는 이 점을 들어 정비사업 일반분양도 실질적으로 「주택법」 공급 체계 안에 있다고 볼 가능성이 큽니다.

이 입장을 뒷받침하는 견해는 「도시정비법」이 일반분양의 공급 절차를 「주택법」에 맡긴 이상, 공급질서를 어지럽힌 당첨자의 지위를 무효로 하는 것도 공급 절차의 일부로 볼 수 있다고 봅니다. 계약 취소는 형벌이 아니므로 죄형법정주의(범죄와 형벌은 법률에 명확하게 정해져 있어야 한다는 원칙)에 따른 엄격한 해석이 그대로 적용되지는 않는다는 점도 근거로 듭니다. 국토교통부는 2018년 헬리오시티(가락시영 아파트 재건축)와 아크로리버하임(흑석뉴타운 7구역 재개발)에서 부정청약이 적발되었을 때 「주택법」을 근거로 공급 취소 조치를 진행한 바 있습니다.

·적용할 수 없다는 견해와 도시정비법 개정안

적용할 수 없다는 견해는 「도시정비법」 제79조 제8항이 준용하는 조항이 「주택법」 제54조뿐이라는 점에서 출발합니다. 이미 체결된 계약을 강제로 취소하고 주택을 회수하는 조치는 당사자에게 불이익을 주므로, 형벌과 마찬가지로 법률에 명확한 근거가 있어야 한다는 것입니다. 대법원 판결 이후 정비사업 단지에서 부정청약이 적발되고도 당첨자 지위가 유지된 사례가 있다는 보도도 이 견해를 뒷받침합니다.

2026년 1월에는 재건축·재개발 사업으로 공급되는 주택의 부정청약을 금지하고 처벌하는 「도시정비법」 개정안이 발의되었고, 이 개정안에는 회수 근거까지 명확히 하려는 내용이 담겨 있습니다. 2026년 9월 현재 이 개정안은 국회를 통과하지 않았습니다. 현행법상 회수 근거가 분명하지 않다는 인식이 입법 단계에서도 공유되고 있는 셈입니다.

·다투어야 결론이 나는 계약취소 통보

정비사업 일반분양에 제65조 제2항을 적용할 수 있는지는 아직 법원 판단이 정리되지 않았습니다. 그래서 이 사안은 다투어야 결론이 나는 문제입니다. 통보를 받았다고 해서 계약취소가 확정된 것이 아니고, 불송치를 받았다고 해서 계약 문제가 자동으로 정리되지도 않습니다. 견해 대립의 자세한 내용은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

▶조합을 상대로 하는 수분양자지위확인의 소와 가처분

·계약해제를 통지하는 공급계약 당사자인 조합

많은 분이 다툴 상대를 혼동합니다. 계약취소를 요청하는 기관은 국토교통부이지만, 계약해제를 통지하는 쪽은 조합 또는 시행사입니다. 공급계약의 당사자가 조합이기 때문입니다. 국토교통부의 공문은 사업주체와 지방자치단체에 보내는 조치 요청이고 수분양자에 대한 행정처분이 아니므로, 다투는 상대는 조합이고 절차는 행정소송이 아니라 민사소송입니다.

제기하는 소는 수분양자지위확인의 소입니다. 계약해제 통지에도 불구하고 여전히 그 아파트를 분양받을 지위에 있다는 확인을 구하는 청구입니다. 캡틴법률사무소는 장위 푸르지오 라디우스파크를 포함한 여러 단지에서 불송치 뒤 계약취소 요구를 받은 사안에 대해 수분양자지위확인의 소와 가처분을 준비·진행하고 있습니다.

·본안 판결 전에 해당 호실이 다시 공급될 위험

민사 본안은 시간이 걸립니다. 1심만 해도 상당한 기간이 걸리고, 항소심까지 가면 더 걸립니다. 그 사이에 조합이 해당 호실을 다른 사람에게 다시 분양하면 문제가 커집니다. 제3자에게 넘어간 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 나중에 지위확인 판결을 받아도 그 집은 이미 다른 사람의 것이고, 손해배상만 청구할 수 있습니다. 손해배상은 애초에 원하던 결과가 아닙니다. 이 단지는 2027년 3월 입주 예정이어서 시간이 넉넉하지 않습니다.

·처분을 묶어 두는 가처분과 보전의 필요성

그래서 본안 소송과 함께 가처분을 진행합니다. 가처분은 본안 판결이 나올 때까지 현재 상태를 유지시키는 절차로, 계약해제의 효력을 다투는 동안 조합이 해당 호실을 제3자에게 처분하지 못하도록 묶어 둡니다. 가처분은 본안과 별개 절차이고, 지키려는 권리(피보전권리)와 지금 보전해야 할 필요성을 소명해야 합니다. 재분양이 이루어지면 회복이 곤란해진다는 사정이 필요성 소명의 중심이 됩니다.

▶공문을 받은 뒤 확인할 절차와 자료

·사전 통지 절차와 선의 매수인 보호 조항

받은 공문이 이 절차를 지켰는지, 소명 기회가 실제로 주어졌는지도 함께 확인해야 합니다.

·근거 조항, 회신 기한, 불송치 결정서 문언

·저희가 맡은 장위 푸르지오 라디우스 파크 사건

형사 절차가 끝난 뒤 계약취소 통보를 받는 상황 전반은 불송치 이후 계약취소 대응 글에 따로 정리해 두었습니다.