부정청약이란 무엇인가

부정청약은 법전 용어가 아닙니다

주택법 어디를 찾아도 부정청약이라는 조문은 없습니다. 이 말은 주택법 제65조 제1항이 금지하는 공급질서 교란 행위 가운데 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 실무에서 부르는 이름입니다.

법령

주택법 제65조 제1항은 누구든지 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위를 양도·양수하거나 이를 알선하는 행위 등을 금지하고 있습니다. 위반 시 제101조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하되, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

판례

법원은 여기서 말하는 부정한 방법을 공급받을 자격이 없는 사람이, 또는 그러한 사람에게 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 정당성이 결여된 방법으로 보아 왔습니다. 적극적으로 무언가를 꾸며낸 경우뿐 아니라, 알려야 할 사정을 알리지 않은 소극적 행위도 포함된다고 판단한 사례가 있습니다.

부정청약이라는 정의가 명확히 존재하지 않기 때문에, 주택법 위반과 관련된 실무에서 부정청약은 청약 신청자의 다양한 결격사유와 속임수를 통칭하는 말로 쓰입니다.

결격사유 또는 속임수의 내용을 유형화해야만, 각 유형별 대처 방법을 면밀히 구축해 둘 수 있습니다.

캡틴법률사무소의 ‘부정청약’ 유형별 분류

저희 캡틴법률사무소는 전국에 걸친 수많은 부정청약 사건을 다루어 무혐의, 무죄 등으로 다투어드린 성공사례들을 다수 보유하고 있으며, 의뢰인의 공개 동의를 받은 사례만으로도 50건이 넘습니다. 저희는 이러한 성공사례들을 기반으로 부정청약을 다음의 다섯 가지로 분류하여 체계적으로 관리합니다.

의견

이 분류는 법령에 있는 것이 아닙니다. 형식만 보면 부정청약의 대부분은 위장전입이지만, 실제로 다투어야 할 논리와 법리는 유형마다 전혀 다릅니다. 행위의 형태가 아니라 방어해야 할 쟁점을 기준으로 나눈 분류입니다.

1. 위장전입

실제 거주하지 않는 주소지에 전입신고를 함으로써 청약 자격을 취득하는 가장 기본적인 유형입니다. 특정 지역의 거주 요건을 맞추거나 우선공급 대상이 되기 위해 주소만 옮기는 경우가 여기에 해당합니다. 다른 부정청약의 수단으로 활용되거나 병행하여 나타나기도 합니다.

쟁점은 그 주소지에서 실제로 생활했는가입니다.

수사기관은 건강보험 요양급여내역, 카드 사용 지역, 통신 기록 같은 생활반응 자료로 실거주지를 재구성합니다. 방어하는 쪽에서는 주민등록법상 거주지가 하나로 한정되지 않는다는 복수거주 법리와, 전입 주소지에서의 실제 생활을 보여주는 자료로 맞서게 됩니다.

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2. 위장부양

청약 신청자의 주소는 그대로 두고, 부모 등 피부양자를 신청자의 주소로 전입시켜 부양가족 요건을 만드는 유형입니다. 노부모부양 특별공급이나 가점제의 부양가족 점수가 이렇게 형성됩니다. 실제로는 부모가 다른 곳에서 생활하고 있는 경우가 문제됩니다.

쟁점은 부양이 반드시 동거를 요구하는가입니다.

주택공급규칙과 모집공고 어디에도 동거가 명문으로 규정되어 있지는 않지만, 수사 실무는 피부양자의 실제 거주로 부양의 진정성을 판단합니다. 방어하는 쪽에서는 경제적 지원과 돌봄이 실제로 이루어졌다는 점, 그리고 부모의 요양급여내역에 남은 병원 이용 기록에 다른 설명이 가능하다는 점을 입증하게 됩니다.

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3. 위장세대분리

60세 미만이면서 주택을 소유한 부모와 세대를 분리하기 위해, 실제로는 살지 않는 주소지로 전입하는 유형입니다. 생애최초 특별공급에서 이 구조가 자주 문제됩니다.

법령

주택공급에 관한 규칙 제53조 제6호에 따르면 60세 이상 직계존속이 소유한 주택은 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 반대로 직계존속이 60세 미만이면서 주택을 소유하고 있다면, 지분만 가지고 있더라도 같은 세대의 자녀가 유주택자가 됩니다.

쟁점은 세대를 분리한 동기와 실질입니다.

부모가 유주택자라는 사정을 피하려는 동기가 있었는지, 그리고 주민등록만 나눈 것이 아니라 생활 공간과 생계가 실제로 독립되어 있었는지를 함께 봅니다. 방어하는 쪽에서는 세대분리에 이르게 된 사정과 분리된 주소지에서의 생활 실체를 보여주어야 합니다. 요건의 구체적인 내용은 생애최초 특별공급과 세대분리 편에서 다루었습니다.

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4. 위장이혼

배우자와 이혼신고를 하면서 실제로는 살지 않는 주소지로 전입해, 서류상 혼인관계를 해소함으로써 청약 자격이나 순위를 만드는 유형입니다. 배우자가 유주택자인 경우 무주택 자격을 얻기 위해, 또는 신혼부부 특별공급 등에서 유리한 지위를 만들기 위해 나타납니다.

쟁점은 혼인관계를 실질적으로 해소할 의사가 있었는가와 실제로 별거가 있었는가입니다.

이혼신고가 있었다는 사실만으로는 어느 쪽으로도 결론이 나지 않습니다. 이혼 이후에도 같은 주소에서 함께 생활한 흔적이 있는지, 경제적으로 하나의 가계를 유지했는지가 확인 대상이 됩니다.

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5. 위장미혼

유주택자인 배우자와 함께 살고 있으면서도 혼인신고를 하지 않고 기존 주소지를 유지해, 서류상 무주택 미혼자의 지위를 유지하는 유형입니다. 위장이혼의 반대 방향이라고 볼 수 있습니다.

쟁점은 사실혼이 어느 정도에 이르렀는가입니다.

결혼식을 올렸는지, 자녀가 있는지, 살림을 합쳤는지에 따라 판단이 달라집니다. 혼인신고를 미루는 것 자체는 위법이 아니므로, 어느 지점부터 청약 자격을 가장한 것으로 평가되는지가 갈립니다.

실무

이 유형은 문의가 적지 않지만 실제로 수사에 이르는 사건은 드뭅니다. 아직 아무 일도 일어나지 않은 상태에서 확인 차 찾아보시는 분들이 많습니다.

의뢰인의 사건은 위 유형 중 어디에 해당하십니까?

조사 통보를 받고 가장 먼저 하실 일은 자기 사건이 위 다섯 가지 중 어디인지를 확인하는 것입니다. 여기가 어긋나면 준비한 자료가 쟁점과 맞지 않게 됩니다.

실무

실제로 조사에서 부양 여부를 묻고 있는데 본인의 거주 사실만 설명하는 경우가 있습니다. 반대로 세대분리의 동기를 묻고 있는데 전입 주소지에서 살았다는 점만 반복하기도 합니다. 질문이 무엇을 겨냥하는지 알고 들어가는 것과 그렇지 않은 것의 차이가 조서에 그대로 남습니다.

다음 단계는 이 의심이 어떻게 시작되었는지입니다. 국토교통부가 무엇을 보고 수사의뢰에 이르는지는 경찰조사 절차에서, 이후에 따르는 불이익은 처벌과 불이익에서 정리했습니다.

내 사건은 어느 쪽인지 모르겠다면

받으신 통보서나 자료제출 요구서의 내용만으로도 어느 유형인지 대체로 구분됩니다.

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※ 본 페이지는 변호사 광고이며, 사건 결과를 보장하지 않습니다. 개별 사건의 결론은 구체적 사실관계에 따라 달라집니다.