재건축·재개발 아파트의 부정청약은 주택법으로 처벌할 수 없습니다

대법원은 2024년 5월, 재건축 아파트 일반분양에서 위장전입으로 당첨된 사람에게 주택법 위반 무죄를 확정했습니다. 그 뒤로 정비사업 단지의 부정청약 사건에서 수사기관은 주택법 대신 형법상 업무방해와 주민등록법으로 방향을 바꾸었고, 국회는 도시정비법에 처벌 조항을 새로 넣는 개정안을 발의했습니다. 이 페이지는 그 과정에서 함께 문제되는 법률과 대표 판례를 정리한 것입니다.

이 아파트는 어느 법으로 공급되었나

아파트가 어떤 사업으로 지어졌는지에 따라 적용되는 법률이 다릅니다. 공공택지나 민간 부지에 사업계획승인을 받아 짓는 아파트는 주택법에 따라 공급됩니다. 기존 아파트를 허물고 다시 짓는 재건축 아파트와 노후 주거지를 정비하는 재개발 아파트는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 공급됩니다.

재건축·재개발 아파트 가운데 조합원 몫을 제외한 일반분양분은 청약홈에서 일반 아파트와 같은 방식으로 청약을 받습니다. 청약자 입장에서는 절차가 똑같아 보이지만, 부정청약이 문제되는 순간 적용 법률이 갈립니다. 모집공고문에서 사업의 근거 법률부터 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

도시정비법이 주택법에서 빌려 쓰는 것은 공급의 방법과 절차입니다. 부정청약을 금지하는 주택법 제65조와 이를 처벌하는 제101조는 준용 대상에 들어 있지 않습니다. 이 차이가 이후의 모든 쟁점을 만듭니다.

대법원은 정비사업 일반분양에 주택법 처벌 조항을 적용하지 않았습니다

이 쟁점을 정리한 사건은 경남 지역 재건축 아파트 일반분양에서 위장전입으로 당첨된 사건입니다. 검찰은 주택법 제65조 제1항 위반으로 기소했고, 법원은 1심부터 3심까지 모두 무죄로 판단했습니다.

금지 대상은 주택법에 따라 건설·공급되는 주택입니다. 재건축·재개발 아파트는 도시정비법에 따라 건설·공급되고, 도시정비법은 공급의 방법과 절차만 주택법에서 빌려 씁니다. 이 아파트가 제65조 제1항의 문언에 들어가는지가 이 사건의 쟁점이었습니다.

이 판결로 정비사업 일반분양의 부정청약은 주택법 제65조 제1항과 제101조로 처벌할 수 없다는 결론이 대법원 단계에서 확정되었습니다. 판결 이후 재건축 단지 부정청약 사건이 경찰 수사까지는 진행되더라도 검찰 단계에서 기소로 이어지지 않는 경우가 늘었다는 보도도 나왔습니다.

래미안 원펜타스와 이혜훈 전 후보자 의혹

대법원 판결은 2024년에 나왔지만, 이 공백이 사회적으로 크게 알려진 것은 2026년 1월입니다. 이혜훈 기획예산처 장관 후보자의 인사청문회에서 서울 서초구 반포동 래미안 원펜타스 청약이 문제되었습니다.

이혜훈 전 후보자는 2024년 7월 래미안 원펜타스 전용 137㎡에 청약가점 74점으로 당첨되었습니다. 청문회에서는 장남이 2023년 12월 혼례를 올렸는데도 혼인신고를 하지 않은 채 미혼 상태로 같은 세대에 남아 부양가족 수에 포함되었다는 의혹이 제기되었습니다. 이 전 후보자는 장남이 혼례 직후 부부 관계가 깨져 혼례를 유지하기 어렵다고 생각했다는 취지로 답했습니다. 보도에 따르면 장남은 2025년 4월 국토교통부의 부정청약 점검 결과가 발표된 다음 날 용산의 신혼집으로 전입신고를 했고, 같은 해 11월 혼인신고를 마쳤습니다.

결혼식을 올린 자녀를 서류상 미혼으로 두어 부양가족 가점을 받았다는 의혹은 캡틴법률사무소가 부정청약 유형 가운데 위장미혼으로 분류하는 구조와 같습니다.

국토교통부는 2024년 하반기 수도권 주요 분양단지 40곳을 점검해 390건의 부정행위를 적발했고, 그중에는 래미안 원펜타스의 청약가점 만점 통장 1건도 포함되어 있었습니다. 이혜훈 전 후보자의 청약은 그 점검에서 문제되지 않았습니다.

래미안 원펜타스는 신반포 15차 아파트를 재건축한 단지입니다. 대법원 2024도3992 판결에 비추어 보면, 이 단지 일반분양의 부정청약은 주택법으로 처벌하기 어렵습니다. 이혜훈 전 후보자의 지명은 철회되었고, 경찰은 2026년 2월 수사에 착수했습니다. 2026년 9월 현재 수사 결과는 나오지 않았습니다.

같은 달 조은희 의원은 재건축·재개발 사업으로 공급되는 주택을 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공급받는 행위를 금지하고, 이를 위반한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하는 도시정비법 개정안을 대표 발의했습니다. 2026년 9월 현재 이 개정안은 국회를 통과하지 않았습니다.

주택법 제65조 제2항·제3항으로 공급계약을 취소할 수 있는가

형사처벌과 공급계약 취소는 별개의 문제입니다. 대법원 2024도3992 판결은 형사처벌에 관한 판단이고, 공급계약을 취소하거나 주택을 회수할 수 있는지는 그 사건의 판단 대상이 아니었습니다.

정비사업 일반분양에 이 두 조항을 적용할 수 있는지에 대해서는 견해가 갈립니다.

적용할 수 있다는 견해

도시정비법이 일반분양의 공급 절차를 주택법에 맡긴 이상, 공급질서를 어지럽힌 당첨자의 지위를 무효로 하는 것도 공급 절차의 일부로 볼 수 있다는 견해입니다. 계약 취소는 형벌이 아니므로 죄형법정주의에 따른 엄격한 해석 원칙이 그대로 적용되지는 않는다는 점도 근거로 듭니다. 국토교통부는 2018년 헬리오시티(가락시영 아파트 재건축)와 아크로리버하임(흑석뉴타운 7구역 재개발)에서 부정청약이 적발되었을 때 주택법을 근거로 공급 취소 조치를 진행한 바 있습니다.

적용할 수 없다는 견해

도시정비법 제79조 제8항이 준용하는 조항은 주택법 제54조이고, 제65조는 준용 대상에 들어 있지 않다는 견해입니다. 이미 체결된 계약을 강제로 취소하고 주택을 회수하는 것은 당사자에게 불이익을 주는 조치이므로, 형벌과 마찬가지로 법률에 명확한 근거가 있어야 한다는 점을 근거로 듭니다. 대법원 판결 이후 정비사업 단지에서 부정청약이 적발되고도 당첨자 지위가 유지된 사례가 있다는 보도도 이 견해를 뒷받침합니다.

수사기관은 업무방해와 주민등록법으로 방향을 바꾸었습니다

주택법으로 처벌할 수 없게 되자 수사기관은 다른 죄명을 찾기 시작했습니다. 2025년 래미안 원펜타스에서 부정청약이 적발된 뒤 국토교통부는 정비사업 단지의 부정청약 의심 사례를 일선 경찰서가 아니라 시·도경찰청 반부패수사대에 일괄 수사의뢰했고, 경찰도 의뢰받은 죄명에 한정하지 않고 수사 범위를 넓혔습니다. 이때 적용되기 시작한 죄명이 한국부동산원에 대한 위계에 의한 업무방해와 주민등록법 위반입니다.

형법 제314조 제1항 위계에 의한 업무방해

한국부동산원은 청약홈을 운영하며 청약 접수와 입주자 선정 업무를 맡고 있습니다. 수사기관은 거짓 주소나 세대 정보로 청약해 당첨된 행위를, 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 위계로 방해한 것으로 구성합니다. 업무방해죄의 징역형 상한은 5년으로, 주택법 위반(3년 이하)보다 무겁습니다. 주택법 처벌이 막힌 자리에 더 무거운 죄명이 들어온 셈입니다.

주민등록법 제37조 제1항 제3호의2 위반

전입신고가 거짓이었는지를 판단하는 기준도 결국 이 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적이 있었는지입니다. 그리고 주민등록법 위반에는 청약 목적이 필요하지 않습니다. 실제로 거주할 목적 없이 주소를 옮겼다는 사실만으로 성립할 수 있고, 주택법 위반이 무혐의로 끝나더라도 주민등록법 위반은 따로 남을 수 있습니다. 정비사업 단지에서 주택법 처벌이 막힌 뒤 주민등록법이 자주 등장하는 이유가 여기에 있습니다.

거짓으로 신고한 경우와 신고하지 않은 경우는 다릅니다

주민등록법은 두 가지 행위를 다르게 다룹니다. 살지 않는 곳에 사는 것처럼 전입신고를 하는 행위는 제37조 제1항 제3호의2의 거짓 신고로 형사처벌 대상입니다. 반면 실제로 이사를 했는데 새 주소로 전입신고를 하지 않은 행위는 제40조 제4항의 신고 불이행으로 5만 원 이하의 과태료 대상입니다.

형사처벌은 없는 거주를 있는 것처럼 신고하는 적극적 행위에 대한 것이고, 이사 후 신고를 하지 않은 것은 과태료 사안입니다. 부정청약 사건에서 수사기관이 주민등록법 위반을 적용하려면 어느 쪽 행위인지부터 특정해야 합니다.

이혜훈 전 후보자의 인사청문회에서도 주민등록법 문제가 제기되었습니다. 장남이 2023년 8월 세종의 연구기관에 취업해 그곳에서 거주하기로 했고 전셋집까지 마련했다면 그 주소로 전입신고를 했어야 하는데, 이를 하지 않은 것은 주민등록법 위반이라는 지적이었습니다. 지적된 행위는 새 거주지로 옮기고도 전입신고를 하지 않았다는 것이므로, 조문상으로는 형사처벌 조항인 제37조가 아니라 과태료 조항인 제40조 제4항에 해당하는 행위입니다.

주민등록법 위반의 공소시효는 5년입니다

주민등록법 위반은 징역형 상한이 3년이므로 공소시효가 5년입니다. 거짓 전입신고는 신고 행위를 마친 때 범죄행위가 종료하므로, 거짓으로 전입신고를 한 날부터 5년이 지나면 주민등록법 위반으로는 처벌할 수 없습니다.

같은 기준으로 보면 주택법 위반(징역 3년 이하)은 5년, 형법상 업무방해(징역 5년 이하)는 7년입니다. 수사기관이 업무방해를 적용하는 이유가 법정형만이 아니라 공소시효에도 있습니다.

한눈에 보기

조사 통보를 받으셨다면 통보서나 수사의뢰서에 적힌 죄명부터 확인해야 합니다. 주택법 위반인지, 업무방해인지, 주민등록법 위반인지에 따라 다툴 쟁점과 준비할 자료가 달라집니다. 조사 절차는 경찰조사 절차에서, 처분 이후의 불이익은 처벌과 불이익에서 정리했습니다.