전매제한 위반과 청약통장 매매, 떴다방 사건은 이렇게 드러납니다

전매제한 위반과 청약통장 매매 사건은 대부분 한 사람에게서 시작하지 않습니다. 인터넷에서 광고하던 떴다방 업자나 공인중개사가 붙잡히고, 그 사람이 가지고 있던 서류에서 의뢰인들이 한꺼번에 드러납니다. 이 글은 그 과정이 어떻게 흘러가는지, 그리고 어떤 행위가 어떤 기준으로 처벌되는지를 정리한 것입니다.

▶사건은 이렇게 시작됩니다

떴다방 업자와 일부 공인중개사는 인터넷에 광고를 냅니다. 처음에는 “대출을 해주겠다”거나 “다자녀, 군인 특별공급 대상자라면 부동산으로 돈을 벌게 해주겠다”는 식으로 사람을 모읍니다.

사람이 모이면 업자는 “계약금, 중도금, 잔금, 세금까지 다 대줄 테니 넘겨라”고 제안합니다. 그리고 권리확보서류를 쓰게 합니다. 이 서류에는 전매라는 사실이 드러나지 않도록, 당첨된 집의 대금을 내기 위해 돈을 투자받는 관계라고 적게 합니다. 실제로는 매수인이 돈을 주고 분양권을 미리 사는 것입니다. 차용증 형식으로 쓰게 하는 경우도 많습니다.

이 과정에서 업자는 의뢰인이 다자녀 특별공급, 군인 특별공급, 장애인 특별공급 대상인지 확인합니다. 그러면서 가족관계증명서, 군 재직증명서, 장애인등록증, 병원 진료기록이 업자에게 넘어갑니다. 당첨된 뒤에 전매를 유도하는 경우라면 당첨확인증과 인감증명서까지 넘어갑니다.

—통장과 공인인증서

업자에게 청약통장이나 공인인증서 자체를 넘기는 경우도 있습니다. 최근에는 업자들이 이 부분으로 걸리지 않으려고 방식을 바꾸었습니다. 의뢰인을 PC방이나 자기 사무실로 불러, 의뢰인이 직접 공인인증서로 청약을 신청하게 하면서 사실상 업자가 조종합니다. 통장이나 공인인증서를 건네받지 않았지만 건네받은 것과 다름없는 상태에서 청약이 이루어집니다.

▶업자 한 명이 잡히면 의뢰인이 줄줄이 나옵니다

경찰은 이런 업자를 스스로 인지해 수사하거나, 투서를 받아 수사합니다. 업자가 아무리 은밀하게 움직여도 광고를 하고 사람을 모아야 하므로 꼬리가 잡힙니다.

업자를 검거해 구속하면 그가 보관하던 다른 의뢰인들의 서류가 무더기로 압수됩니다. 업자 한 명을 수사하면 거기에 응한 의뢰인들이 한꺼번에 나오는 구조입니다.

경찰이 일반적으로 어떤 자료를 언제 확보하는지는 경찰 연락 전에 이미 넘어가 있는 자료에 정리했습니다.

▶무엇이 처벌되는지는 세 가지로 나뉩니다

같은 떴다방 사건이라도 의뢰인이 한 행위에 따라 적용 조문이 다릅니다. 부정청약(위장전입 등)도 제65조에 들어가지만 여기서는 다루지 않습니다.

법정형은 셋 다 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금입니다. 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 이익의 3배 이하 벌금입니다. 제65조에 해당하면 사업주체가 공급계약을 취소할 수 있고, 10년 이내의 범위에서 청약 자격이 제한됩니다.

▶언제부터 팔면 불법인가

당첨발표일부터입니다.시행령은 전매제한 기간을 “최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날”부터 계산하도록 정해 두었지만, 법원은 이 날짜를 기간이 끝나는 때를 계산하는 기준일로 보았습니다. 당첨되는 순간 입주자로 선정된 지위가 생기고, 주택법은 그 지위의 전매도 금지하기 때문입니다(서울남부지방법원 2018. 7. 5. 선고 2018고정265). 당첨 후 분양계약을 쓰기 전 며칠 사이에 넘겨도 처벌됩니다.

—전매제한 기간

기간은 주택법 시행령 별표3에 지역별로 정해져 있습니다. 2023년 4월 7일 개정으로 아래처럼 줄었고, 개정 전에 분양한 주택에도 적용됩니다.

—기준이 여러 개 겹치면 가장 긴 기간

—기간 안에 소유권이전등기를 마치면

—기간 안에도 전매할 수 있는 경우

예외는 시행령에 적힌 사유에 한정됩니다. 사정이 딱하다는 이유만으로는 허용되지 않고, 동의 없이 넘기면 사유가 있었더라도 위반이 됩니다.

—증여도 전매입니다

그래서 돈을 받지 않고 가족에게 넘겨도 전매제한 위반입니다. 법원도 전매를 “입주자의 권리·자격·지위의 변동을 목적으로 하는 법률행위”로 보고 있습니다(의정부지방법원 2018. 6. 21. 선고 2017노3653). 대가가 있었는지가 아니라 권리가 넘어갔는지를 봅니다.

▶계약서를 안 썼어도 전매가 되나

됩니다. 법원은 전매제한 기간 안에 가격 같은 중요한 사항에 합의가 이루어졌으면 그때 전매한 것으로 봅니다. 정식 계약서를 언제 썼는지, 잔금을 언제 치렀는지는 상관없습니다.

같은 기준으로 무죄가 나오기도 합니다.

▶통장이나 서류를 넘긴 것만으로 처벌되나

무엇을 넘겼느냐에 따라 다릅니다. 제65조가 금지하는 것은 주택을 공급받을 권리나 자격을 증명하는 증서의 양도입니다. 대법원은 청약통장뿐 아니라 계좌에 연계된 공인인증서를 넘긴 것도 여기에 들어간다고 보았습니다. 공인인증서와 비밀번호가 있으면 넘겨받은 사람이 넘긴 사람 명의로 청약할 수 있기 때문입니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도3044).

같은 판결은 권리확보서류, 분양권 매매계약서, 주민등록등본, 인감증명서, 재직증명서, 청약통장 가입내역서는 증서가 아니라고 했습니다. 이런 서류만 넘겼다면 제65조의 통장 양도로는 처벌되지 않습니다. 다만 이 서류들은 전매제한 위반이나 전매 목적 청약의 증거로 쓰입니다.

—넘겼어도 무죄가 된 경우

대법원은 증서의 양도를 그 증서의 법률상 또는 사실상 귀속주체를 종국적으로 바꾸는 행위로 봅니다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다26727). 통장이나 공인인증서가 상대에게 넘어갔다는 사실만으로는 부족하고, 대가를 받고 처분권을 넘겼어야 합니다.

▶처음부터 팔 생각으로 청약했다면

다자녀나 특별공급 자격이 있는 사람의 명의로 업자가 청약을 넣고, 계약금을 대신 내고, 당첨되면 팔아서 나누기로 했다면 전매제한 기간과 상관없이 처벌됩니다. 법원은 이런 경우 제65조의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 것에 더해 시행사의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 봅니다.

▶흔히 하는 해명과 받아들여지지 않는 이유

▶분양권을 산 사람은 처벌되나

전매제한 위반으로는 처벌되지 않습니다.제64조는 “전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다”고 정해, 판 사람과 알선한 사람만 처벌 대상으로 삼습니다.

그렇다고 매수인에게 아무 일이 없는 것은 아닙니다.

• ·분양권을 잃을 수 있습니다. 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급하면 그 지급한 날에 사업주체가 그 지위를 취득한 것으로 봅니다(제64조 제3항).
• ·청약 자격이 제한될 수 있습니다. 2020년 신설된 제64조 제7항은 제1항을 위반한 자에게 10년 범위에서 입주자 자격을 제한할 수 있게 했습니다. 매수인이 여기에 포함되는지는 문언상 다툼이 있습니다.
• ·통장을 넘겨받았거나 처음부터 전매 목적 청약을 함께 꾸몄다면, 제65조와 업무방해로 처벌됩니다.

반대로 사정을 모르고 실수요로 산 사람은 보호받을 수 있습니다. 앞의 2005다26727 사건에서 법원은 통장을 맡긴 행위가 양도가 아니라고 보아, 그 분양권을 실수요로 산 사람에 대한 공급계약 취소 통보가 효력이 없다고 판단했습니다. 자세한 내용은 선의의 매수인에서 다룹니다.

▶재건축·재개발 단지는 전제가 다릅니다

제64조는 “사업주체가 건설·공급하는 주택”, 제65조는 “이 법에 따라 건설·공급되는 주택”을 대상으로 합니다. 주택법에서 사업주체는 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 자입니다. 재건축·재개발은 도시정비법에 따른 사업시행계획인가로 진행되므로, 두 조문을 정비사업 주택에 적용할 수 있는지가 다투어집니다.

▶조사를 앞두고 있다면

떴다방 사건에서 경찰은 이미 업자에게서 압수한 서류와 장부, 대화 기록을 가지고 있습니다. 조사에서 하는 말은 그 기록과 대조됩니다. 먼저 확인할 것은 세 가지입니다.

• 업자에게 넘긴 것이 정확히 무엇이었는지 (통장, 공인인증서, 비밀번호, 자격 서류, 권리확보서류)
• 가격 합의와 돈이 오간 날이 전매제한 기간 안이었는지
• 업자와 주고받은 문자, 카카오톡, 계좌 내역에 무엇이 남아 있는지

▶이 글에서 참고한 판결