주택법 · 조문 해설

주택법 제65조 공급질서 교란 금지, 조문 해설

주택법 위반 사건의 수사의뢰서, 출석요구서, 공소장에 적히는 조문은 거의 예외 없이 제65조 제1항과 제101조입니다. 이 페이지는 제65조 일곱 개 항을 현행 조문 그대로 옮기고, 항마다 수사와 행정 절차에서 실제로 어떻게 쓰이는지를 변호사 해설로 붙였습니다. 조문 원문은 2026년 10월 21일 국가법령정보센터에서 확인했고, 제65조 본문은 2021년 3월 9일 개정 이후 바뀐 내용이 없습니다.

조문 원문

아래는 현행 「주택법」 제65조 전문입니다. 각 항 끝의 꺾쇠는 국가법령정보센터의 개정 표시를 그대로 둔 것입니다.

제1항: 금지되는 두 가지 행위

제1항은 한 문장이지만 가운데 ‘아니 되며’를 경계로 두 개의 금지행위로 나뉩니다. 앞부분은 증서·지위의 양도·양수·알선·광고이고, 뒷부분은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서·지위·주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위입니다. 수사의뢰서에 ‘주택법 제65조 제1항 위반’이라고만 적혀 있어도 어느 쪽인지는 사실관계로 바로 갈립니다. 청약통장을 넘긴 사건은 앞부분, 위장전입·위장부양·위장세대분리·위장이혼은 전부 뒷부분입니다.

전단: 증서·지위의 양도·양수·알선·광고

전단의 대상은 각 호에 열거된 네 가지로 한정됩니다. 제11조의 주택조합원 지위, 제56조의 입주자저축 증서(청약통장), 제80조의 주택상환사채, 그리고 대통령령이 정하는 증서·지위입니다. 네 번째는 시행령 제74조 제1항이 정합니다.

당첨된 뒤의 분양권(입주자로 선정된 지위)은 이 목록에 없습니다. 분양권을 전매제한 기간 안에 넘기는 행위는 제65조가 아니라 제64조 전매제한 위반으로 처벌됩니다. 두 조문은 처벌 수위가 같지만 계약의 효력과 사업주체의 대응이 다르므로, 어느 조문으로 수사의뢰되었는지는 처음부터 확인해야 합니다. 그 차이는 전매제한 위반과 청약통장 매매에 정리해 두었습니다.

양도·양수의 뜻은 조문 안에 괄호로 정의되어 있습니다. 매매·증여만이 아니라 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 들어가고, 상속과 저당만 빠집니다. 통장을 명의 변경 없이 비밀번호와 공인인증서를 넘겨 청약을 대신 하게 한 경우, 통장 주인 이름으로 청약하되 당첨되면 분양권을 넘기기로 한 경우가 모두 양도·양수로 다루어집니다. 알선과 광고도 같은 항에서 처벌되므로 통장을 모아 연결해 준 사람, 인터넷에 매입 글을 올린 사람까지 같은 조문에 걸립니다.

후단: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법

후단이 부정청약의 근거 조문입니다. 「주택법」 어디에도 ‘부정청약’이라는 말은 없고, 실무에서 그렇게 부르는 사건은 모두 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 행위로 수사됩니다. 어느 행위가 ‘부정한 방법’인지는 대법원이 정의한 적이 있습니다.

이 정의에서 수사 실무에 바로 연결되는 부분이 둘 있습니다. 첫째, ‘자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장’하는 것이 핵심이므로, 다투는 대상은 서류의 형식이 아니라 모집공고일 현재 실제 자격이 있었는지입니다. 부모를 부양가족으로 올려 가점을 받았다면 공고일 당시 부모와 실제로 생계를 같이했는지가 사실관계의 전부이고, 주민등록상 함께 올라 있었다는 사실만으로는 자격이 증명되지도 부정이 증명되지도 않습니다. 둘째, 부작위도 포함되므로 알고 있는 결격 사유를 신청서에 쓰지 않은 것도 부정한 방법이 될 수 있습니다. 세대원의 주택 소유를 알면서 무주택으로 신청한 경우가 여기에 해당합니다.

‘공급받거나 공급받게 하는’ 행위이므로 당첨자 본인만이 아니라 자격을 꾸며 준 사람도 같은 항의 행위자입니다. 자녀의 청약을 위해 주소를 옮겨 준 부모, 통장과 자격을 빌려준 친척이 공범이나 별도의 행위자로 함께 조사받는 이유입니다. 가족이 함께 출석요구를 받는 사건이 많은 것도 이 문구 때문입니다.

‘이 법에 따라 건설·공급되는 주택’의 범위

제1항의 전단과 후단 모두 ‘이 법에 따라 건설·공급되는’ 주택·증서·지위를 대상으로 합니다. 이 문구가 처벌 범위를 정합니다. 사업계획승인을 받아 짓는 일반 아파트는 「주택법」에 따라 공급되므로 당연히 들어갑니다. 재건축·재개발 아파트는 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급되고, 도시정비법 제79조 제8항은 일반분양분의 공급 방법과 절차에 관해 「주택법」 제54조만 준용합니다. 제65조와 제101조는 준용 대상이 아닙니다.

이 판결 뒤로 정비사업 단지의 부정청약 사건은 「주택법」 대신 형법상 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 수사됩니다. 가로주택정비사업과 소규모재건축 단지도 「소규모주택정비법」 제34조가 같은 구조로 「주택법」 제54조만 준용하므로 같은 논리가 적용됩니다. 모집공고문 첫 장의 사업 근거 법률이 「주택법」인지 「도시정비법」인지에 따라 적용 조문이 통째로 달라지는 셈입니다. 자세한 내용은 재건축 부정청약과 관련 법률에 있습니다.

제2항: 당첨 무효와 공급계약 취소

제2항은 제1항 위반자에 대해 국토교통부장관 또는 사업주체가 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소하여야 한다고 정합니다. 문장 끝이 ‘할 수 있다’가 아니라 ‘하여야 한다’입니다. 사업주체에게 재량을 준 조문이 아니라 의무를 지운 조문이고, 이 때문에 시행사와 조합은 국토교통부의 통보를 받으면 거의 기계적으로 취소 절차에 들어갑니다.

이 취소는 형사 절차와 별개로 움직입니다. 경찰이 불송치를 결정해도 사업주체가 제1항 위반이 있었다고 판단하면 취소 통보를 보낼 수 있고, 실제로 불송치 뒤에 통보를 받는 사건이 적지 않습니다. 수사기관의 판단은 범죄 혐의를 인정할 증거가 충분한지에 관한 것이고, 사업주체의 판단은 공급계약을 유지할지에 관한 것이라 기준이 다릅니다. 그래서 불송치 결정서를 받는 순간 사건이 끝나는 것이 아니라, 그 결정서를 계약취소에 대응하는 자료로 쓰는 단계가 이어집니다.

제2항의 대상은 각 호에 적힌 대로 ‘양도하거나 양수한 자’와 ‘부정한 방법으로 공급받은 자’입니다. 제1항의 ‘공급받게 한 자’는 형사 처벌 대상이지만 제2항의 취소 대상에는 적혀 있지 않습니다. 취소의 상대방은 계약 당사자인 당첨자이므로 당연한 구조입니다.

제3항·제4항: 주택가격 지급과 취득 의제, 퇴거

제3항은 사업주체가 제1항 위반자에게 대통령령으로 정한 주택가격을 지급하면 그 지급한 날에 사업주체가 주택을 취득한 것으로 본다는 규정입니다. 계약을 취소한 뒤 주택을 되찾아 오는 절차를 법률로 정해 둔 것이고, 되돌려주는 금액이 분양가가 아니라 시행령이 정한 산식으로 계산된다는 점이 당첨자에게 가장 큰 영향을 줍니다.

시세 차익은 산식에 들어 있지 않습니다. 당첨 뒤 시세가 올랐어도 돌려받는 돈은 낸 돈에 물가상승률을 더한 수준이고, 입주한 뒤라면 감가상각까지 빠집니다. 제4항은 그 돈을 지급하거나 공탁한 뒤 입주자에게 기간을 정해 퇴거를 명할 수 있게 합니다. 계약취소가 확정되면 집을 비워야 하는 근거가 이 항입니다.

제5항: 10년 입주자자격 제한

제5항은 국토교통부장관이 제1항 위반자의 입주자자격을 10년의 범위에서 제한할 수 있게 하고, 구체적인 기간은 국토교통부령에 맡깁니다. 그 국토교통부령이 「주택공급에 관한 규칙」 제56조입니다.

기산점이 당첨일이 아니라 적발일입니다. 같은 규칙 제58조의 부적격 당첨자 제한은 당첨일부터 수도권 1년, 그 외 지역 6개월, 위축지역 3개월인데, 제65조 위반자 제한은 적발일부터 10년이라 두 제도의 무게가 전혀 다릅니다. 부적격 통보와 부정청약 수사가 어디서 갈리는지는 청약 부적격 취소 5만 4천 명 칼럼에서 다루었습니다. 명단은 청약홈을 운영하는 주택청약업무수행기관이 전산으로 관리하므로, 제한 기간 중에는 어느 단지에 청약해도 당첨자 명단 검색에서 걸립니다.

제6항·제7항: 선의의 매수인과 사전 통지

제6항은 2021년에 신설된 조항으로, 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택이나 분양권을 산 매수인이 그 행위와 관련이 없음을 소명하면 사업주체는 공급계약을 취소할 수 없다고 정합니다. 신설 전에는 부정청약으로 당첨된 분양권을 산 사람이 영문도 모른 채 계약취소를 당하는 일이 있었고, 이 항이 그 공백을 메웠습니다. 소명의 방법은 시행령 제74조의2가 정합니다.

소명의 상대방이 사업주체가 아니라 관할 시장·군수·구청장이라는 점, 기한이 소명 요구를 받은 날부터 1개월이라는 점이 실무에서 자주 놓치는 부분입니다. 시행사에 항의 공문을 보내는 것으로는 소명이 되지 않고, 기한을 넘기면 소명 기회 자체가 사라질 수 있습니다. 매수인이 준비할 자료와 절차는 선의의 매수인에 따로 정리했습니다.

제7항은 사업주체가 계약을 취소하기 전에 국토교통부장관과 당첨자에게 미리 알리도록 한 절차 규정입니다. 시행령 제74조의2 제6항이 통지 내용을 문서로 특정했으므로, 취소 일정과 주택가격이 적히지 않은 통보, 구두 통보, 문자 메시지 한 줄로 끝난 통보는 이 항의 사전 통지로 보기 어렵습니다. 통보서를 받으면 버리지 말고 날짜와 내용을 그대로 보관해야 합니다.

제101조 벌칙과 공소시효

제65조 제1항 위반은 제101조 제3호로 처벌됩니다. 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이고, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 벌금 상한이 그 3배 금액으로 올라갑니다. 분양가와 시세의 차이가 큰 단지에서는 이익이 수억 원으로 계산될 수 있어 벌금 상한도 그만큼 커집니다. 송치된 사건은 약식명령으로 벌금이 정해지는 경우가 많고, 약식명령을 받은 뒤 정식재판을 청구해 무죄를 받은 사례도 있습니다.

공소시효는 법정형이 3년 이하의 징역이므로 「형사소송법」 제249조 제1항에 따라 5년입니다. 국토교통부의 점검은 입주 뒤에 이루어지는 경우도 있어 당첨 후 몇 년이 지나 출석요구를 받는 사건도 있습니다.

수사에서 실제로 다투는 것

제65조 제1항 후단 사건의 쟁점은 거의 하나로 모입니다. 모집공고일 현재 신청서에 적은 자격이 실제로 있었는지입니다. 수사기관은 그 자격을 주민등록표가 아니라 생활의 흔적으로 확인합니다. 국토교통부는 건강보험 요양급여내역으로 어느 지역 병원과 약국을 다녔는지를 먼저 보고, 경찰은 출석요구 전에 카드 사용 지역, 통신 기지국, 차량 통행 기록을 확보합니다. 그 자료가 신청서의 주소와 어긋나면 수사의뢰가 되고, 어긋난 이유를 설명하지 못하면 송치가 됩니다.

대응의 순서는 자료의 순서와 같습니다. 어떤 자료가 넘어가 있는지를 수사 자료는 언제 넘어가나에서 확인하고, 출석요구를 받았을 때의 순서대로 첫 통화와 일정 조율을 하고, 조사 전에 어긋난 기록마다 이유를 자료로 붙입니다. 저희가 공개한 사례들은 전부 이 순서로 진행한 사건입니다.

이 조문이 적용된 공개 사례

의뢰인의 공개 동의를 받아 게시한 사례 56건은 모두 「주택법」 제65조 제1항 위반 의심으로 국토교통부 수사의뢰나 경찰 조사를 받은 사건입니다. 결과는 불송치 28건, 불입건 14건, 불기소 9건, 무죄 4건, 기타 1건입니다. 유형별로 제1항의 어느 부분에 걸리는지와 사례 목록을 연결했습니다.

• 위장전입 사례 16건 →불송치 6건, 불입건 4건, 불기소 4건, 무죄 1건, 기타 1건

  제1항 후단, 거주 요건·우선공급 자격을 거짓으로 갖춘 경우

  • 공무원 위장전입 의심, 주택법 무혐의와 주민등록법 선고유예로 종결된 사례
  • 과천 프레스티어 자이 위장전입, 복수거주 법리로 뒤집은 신혼특공 의심
  • 아산 탕정 더샵 위장전입, 반부패수사대 앞에서 사업상 이주를 증명하다
• 위장부양 사례 25건 →불송치 12건, 불입건 9건, 불기소 4건

  제1항 후단, 부양가족 가점·노부모부양 특별공급 자격을 거짓으로 갖춘 경우

  • 과천 디에트르 위장부양, 충북에 남은 장모님의 기록을 복수거주와 부양 사실로 풀어 받은 불기소
  • 서초 메이플자이 위장부양, 자녀들 집을 오간 노부모의 주된 생활근거지를 입증해 혐의없음으로 끝낸 사건
  • 호반써밋 인천검단3차 위장부양, 요양급여내역이 남은 이유를 입증해 받은 불송치
• 위장세대분리 사례 12건 →불송치 9건, 불입건 1건, 무죄 2건

  제1항 후단, 무주택세대구성원 요건을 거짓으로 갖춘 경우

  • 드파인 광안 위장세대분리, 업무방해까지 붙은 세 죄명을 모두 불송치로 끝낸 생애최초 특별공급 사건
  • 송치 이후 뒤집은 위장세대분리, 복수거주 법리로 받아낸 불송치
  • 다세대주택 2층 거주, 위장세대분리 의심을 불송치로 종결한 사례
• 위장이혼 사례 1건 →불기소 1건

  제1항 후단, 혼인 관계를 숨겨 무주택·특별공급 자격을 갖춘 경우

  • 평택 고덕자이 위장이혼, 황혼이혼 뒤의 동거를 불기소로 종결
• 청약통장 양도·매매 사례 2건 →불송치 1건, 무죄 1건

  제1항 전단, 입주자저축 증서의 양도·양수

  • 마포자이힐스테이트 라첼스 전매·통장양도 의심, 자금 흐름으로 뒤집은 불송치
  • 힐스테이트 푸르지오 수원 통장양도, 1심 유죄를 항소심에서 무죄로

자주 묻는 질문

주택법 제65조 위반으로 조사받으면 처벌은 어떻게 되나요?

제65조 제1항 위반은 제101조 제3호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 벌금 상한이 그 3배 금액으로 올라갑니다. 형사 처벌과 별도로 제2항에 따른 당첨 무효·공급계약 취소, 제5항에 따른 최장 10년 입주자자격 제한이 이어집니다.

경찰에서 불송치를 받았는데 계약취소 통보가 온 이유가 무엇인가요?

제2항의 계약취소는 국토교통부장관 또는 사업주체가 하는 행정상 조치이고, 형사 절차의 결론에 묶여 있지 않습니다. 불송치는 범죄 혐의를 인정하기 어렵다는 수사기관의 판단이고, 계약취소는 제1항 위반이 있었다고 보는 사업주체의 판단이라 두 절차가 따로 갑니다. 계약취소 통보를 받았다면 제7항의 사전 통지 절차와 제3항의 주택가격 산정이 지켜졌는지부터 확인해야 합니다.

재건축·재개발 아파트 일반분양도 주택법 제65조가 적용되나요?

형사 처벌은 적용되지 않습니다. 제65조 제1항은 '이 법에 따라 건설·공급되는 주택'을 대상으로 하는데, 정비사업 아파트는 도시정비법에 따라 공급되고 도시정비법은 공급 방법과 절차에 관한 주택법 제54조만 준용합니다. 대법원 2024도3992 판결이 이 이유로 주택법 위반 무죄를 확정했습니다. 그 뒤로 정비사업 단지의 사건은 형법상 업무방해와 주민등록법 위반으로 수사됩니다.

부정청약 사실을 모르고 분양권을 샀습니다. 계약이 취소되나요?

제6항에 따라 매수인이 공급질서 교란 행위와 관련이 없음을 소명하면 사업주체는 계약을 취소할 수 없습니다. 소명은 시행령 제74조의2에 따라 관할 시장·군수·구청장에게 하고, 소명 요구를 받은 날부터 1개월 안에 거래계약서·신고필증·대금 지급 내역을 제출하면 시장·군수·구청장이 2개월 안에 관련 여부를 확인해 통보합니다.