군인 특별공급 컨설팅, 계약서에 양도라는 말이 없어도 지위 양도입니다

계약서에 양도라는 말이 없어도, 돈을 받고 당첨 자격을 넘기기로 했다면 「주택법」 제65조가 금지하는 지위 양도입니다. 지위 양도인지는 계약서의 제목이 아니라 거래의 실질로 판단됩니다. 업체가 "전매도 아니고 양도도 아니니 안전하다"고 말해도, 그 말이 군인 본인을 지켜주지 않습니다. 적발되면 공급계약이 취소될 수 있고, 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이며, 입주자자격도 최대 10년까지 제한될 수 있습니다.

▶군인 특별공급은 어떤 자격인가

·10년 이상 복무한 군인과 장기복무 제대군인에게 주는 자격

군인 특별공급은 10년 이상 복무한 군인과 장기복무 제대군인이 대상이고, 신청할 때 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 특별공급은 법령이 정한 대상에게 일반공급과 따로 물량을 떼어 공급하는 제도이고, 군인 특별공급은 그 가운데 기관추천 특별공급의 한 유형입니다. 잦은 이동과 낮은 급여로 집을 마련하기 어려운 직업군인에게 국가가 먼저 기회를 주는 제도이고, 본인이 직접 들어가 살 것을 전제로 한 자격입니다.

·당첨 가능성이 높아 업체가 노리는 자격

군인 특별공급은 일반공급보다 당첨 가능성이 높습니다. 그래서 이 자격을 노리는 업체가 생깁니다. 떴다방 업자(견본주택 주변에서 분양권 거래를 붙이는 무등록 업자)와 일부 공인중개사는 인터넷에 광고를 내고, "대출을 해주겠다"거나 "다자녀, 군인 특별공급 대상자라면 부동산으로 돈을 벌게 해주겠다"는 식으로 사람을 모읍니다.

이 과정에서 업자는 상대가 군인 특별공급 대상인지 확인한다며 가족관계증명서와 군 재직증명서를 받아 갑니다. 당첨된 뒤에 전매를 유도하는 경우라면 당첨확인증과 인감증명서까지 넘어갑니다. 이 서류들은 나중에 업자가 검거되면 그대로 압수되어 증거가 됩니다.

▶컨설팅 계약과 가계약의 실제 구조

·매수 희망자를 먼저 모으고 군인에게 광고를 돌리는 방식

업체는 특정 단지의 매수 희망자를 먼저 모은 뒤 군인 특별공급 자격자에게 광고를 돌립니다. 군인은 매도인, 매수 희망자는 투자자가 되고, 둘 사이에 부동산 컨설팅 계약과 가계약이 체결됩니다. 계약서 어디에도 소유권을 넘긴다는 문구는 없습니다.

·계약서에는 없고 돈의 흐름에는 남는 양도

그러나 돈의 흐름은 계약서와 다릅니다. 매수인이 웃돈(프리미엄)을 얹은 돈을 군인에게 주고, 군인은 그 돈으로 계약금과 중도금을 낸 뒤 차액을 챙깁니다. 매수인은 전매제한(일정 기간 분양권을 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 제도)이 풀리는 시점에 소유권을 넘겨받기로 약속받습니다. 이름은 컨설팅이지만 실제로는 당첨 자격을 미리 파는 거래입니다.

업자들이 쓰게 하는 서류는 대체로 같은 모양입니다. 업자는 "계약금, 중도금, 잔금, 세금까지 다 대줄 테니 넘겨라"고 제안하고, 권리확보서류를 쓰게 합니다. 이 서류에는 전매라는 사실이 드러나지 않도록 당첨된 집의 대금을 내기 위해 돈을 투자받는 관계라고 적게 하고, 차용증 형식으로 쓰게 하는 경우도 많습니다.

·업체의 "안전하다"는 말과 받아들여지지 않는 해명

업체가 안전하다고 말하는 근거는 계약서에 양도라는 단어가 없다는 것입니다. 그러나 수사기관과 법원은 계약서의 단어가 아니라 가격에 합의하고 돈이 오갔는지를 봅니다. 권리확보서류를 쓰고 돈을 받았다면 넘긴 것입니다.

"돈이 없어서 빌린 것이고 차용증도 썼다"는 해명도 잘 받아들여지지 않습니다. 이자를 정기적으로 낸 기록이 없고, 대부업자에게서 갑자기 수억 원을 빌려 실거주할 집을 마련한다는 설명은 상식에 맞지 않기 때문입니다. 차용증은 전매를 숨기려고 업자가 쓰게 하는 권리확보서류의 한 형태로 흔히 쓰입니다.

▶「주택법」 제65조가 금지하는 지위 양도와 알선

·매매·증여뿐 아니라 권리 변동을 수반하는 모든 행위

「주택법」 제65조 제1항에서는 주택을 공급받을 수 있는 지위의 양도·양수를 금지하고, 그 양도·양수에 매매·증여뿐 아니라 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함된다고 정하고 있습니다. 매수인이 돈을 대고 그 대가로 장차 주택을 받을 권리를 확보하는 구조라면, 계약서 이름이 무엇이든 여기에 해당합니다.

·공인인증서 양도를 증서 양도로 본 대법원 판결

대법원은 형식보다 실질을 보는 태도를 청약통장 사건에서도 분명히 했습니다.

·당첨 전의 영업과 광고도 금지 대상

같은 조항에서는 양도·양수를 알선하는 행위와 그것을 목적으로 한 광고도 금지하고 있습니다. 인터넷이나 전화를 통한 광고도 포함됩니다. 그래서 "아직 당첨 전이라 넘길 지위가 없다"는 말도 통하지 않습니다. 매수 희망자를 모으고 군인에게 광고를 돌리는 영업 자체가 이미 금지 대상입니다.

업자 쪽이 먼저 수사를 받는 일이 많은 것도 이 때문입니다. 업자가 아무리 은밀하게 움직여도 광고를 하고 사람을 모아야 하므로, 경찰이 스스로 인지하거나 투서를 받아 수사에 들어갑니다. 업자를 검거하면 그가 보관하던 권리확보서류와 자격 서류가 무더기로 압수되고, 거기서 군인 의뢰인들이 한꺼번에 드러납니다.

·처음부터 넘길 생각으로 한 청약

처음부터 넘길 생각으로 청약했다면, 실수요자가 아니면서 실수요자인 것처럼 자격을 얻은 것이어서 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받은 것에도 해당할 수 있습니다. 대법원은 '거짓이나 그 밖의 부정한 방법'을 주택을 공급받을 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 정당성이 결여된 방법으로 공급받는 행위로서 사회통념상 거짓, 부정으로 인정되는 모든 행위로 보고, 부작위에 의한 소극적 행위도 포함된다고 판단했습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도7230 판결).

다자녀처럼 특별공급 자격이 있는 사람의 명의로 업자가 청약을 넣고 계약금을 대신 내 당첨 후 전매한 사건에서, 법원은 「주택법」 제65조 위반과 업무방해를 함께 인정했습니다. 명의를 빌려준 사람은 벌금 350만 원에 추징 8,000만 원, 청약을 꾸민 사람은 징역 4개월에 집행유예 2년과 추징 1,500만 원을 선고받았습니다(부산지방법원 동부지원 2022. 9. 20. 선고 2021고단1975 판결). 이런 사건에서 가장 무거운 것은 벌금이 아니라 추징입니다. 받은 돈을 이미 써 버렸어도 그대로 환수됩니다.

▶형사 절차: 군인 본인에게 남는 책임과 수사

·계약취소, 형사처벌, 입주자자격 제한

적발되면 공급계약이 취소될 수 있고, 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이며, 입주자자격도 최대 10년까지 제한될 수 있습니다. 업체는 문제가 생기면 책임지겠다고 하지만, 청약 명의자는 군인 본인입니다. 계약이 취소되면 당첨 지위가 사라지고, 업체에게서 받은 돈은 추징 대상이 될 수 있습니다.

·형사처벌과 별도로 따르는 징계

군인 신분이라면 형사처벌과 별도로 징계 문제도 따를 수 있습니다. 유죄판결이 확정되면 엄중한 징계로 이어질 수 있어, 군인 의뢰인에게는 벌금 액수보다 유죄 여부 자체가 더 무겁습니다. 그래서 처음부터 혐의없음이나 무죄를 목표로 사건을 설계해야 합니다.

·국방부 조사본부나 군검찰이 수사하는 사건

군인 신분 사건은 국방부 조사본부나 군검찰이 수사하는 경우가 있어 절차가 일반 사건과 다릅니다. 일반 부정청약 사건은 최근 경찰청이 일선 경찰서가 아니라 시·도경찰청 반부패수사대로 관할을 옮겨 수사하고 있지만, 군인 피의자는 군 수사기관의 조사를 받고 군검사가 처분하는 구조가 될 수 있습니다. 군 수사기관의 조사는 절차와 강도가 일반 경찰 수사와 달라, 군 사건의 실무를 아는 변호인이 함께해야 합니다.

군인 피고인의 부정청약 사건을 군사법원이 재판한 예도 있습니다. 제2지역군사법원 2024. 7. 2. 선고 2023고520 판결은 일반공급 부양가족 가점이 문제된 군인 피고인 사건에서, 어머니의 진료내역이 다른 지역에만 있다는 사정만으로는 함께 살지 않았다는 점이 증명되었다고 보기 부족하다며 무죄를 선고했습니다. 판결 내용은 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.

·넘긴 것과 오간 돈으로 결론이 갈린 판결

통장이나 서류가 업자에게 넘어갔다는 사실만으로 곧바로 유죄가 되지는 않습니다. 대법원은 증서의 양도를 그 증서의 귀속주체를 종국적으로 바꾸는 행위로 보고(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다26727 판결), 대가를 받고 처분권을 넘겼는지를 따집니다.

·저희가 맡은 군인 의뢰인 사건

▶이미 제안을 받았거나 계약을 맺었다면

·돈이 더 오가기 전에 계약 구조부터 검토

이미 그런 제안을 받았거나 계약을 맺어 곤란한 상황이라면, 돈이 더 오가기 전에 계약 구조부터 검토받아야 합니다. 업체에게서 받은 돈이 늘어날수록 이익 산정액과 추징 대상도 함께 늘어납니다.

·조사 연락을 받았을 때 먼저 정리할 기록

전매제한 위반과 청약통장 매매가 어떻게 처벌되는지는 전매제한 위반과 청약통장 매매에서 판결과 함께 정리했습니다.