군인 특별공급 컨설팅, 계약서에 양도라는 말이 없어도 지위 양도입니다

계약서에 양도라는 말이 없어도, 돈을 받고 당첨 자격을 넘기기로 했다면 「주택법」 제65조가 금지하는 지위 양도입니다. 지위 양도인지는 계약서의 제목이 아니라 거래의 실질로 판단됩니다. 업체가 "전매도 아니고 양도도 아니니 안전하다"고 말해도, 그 말이 군인 본인을 지켜주지 않습니다.

군인 특별공급은 10년 이상 복무한 군인과 장기복무 제대군인이 대상이고, 신청할 때 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 잦은 이동과 낮은 급여로 집을 마련하기 어려운 직업군인에게 국가가 먼저 기회를 주는 제도이고, 본인이 직접 들어가 살 것을 전제로 한 자격입니다. 일반공급보다 당첨 가능성이 높아서 이 자격을 노리는 업체가 생깁니다.

업체의 거래 구조

업체는 특정 단지의 매수 희망자를 먼저 모은 뒤 군인 특별공급 자격자에게 광고를 돌립니다. 군인은 매도인, 매수 희망자는 투자자가 되고, 둘 사이에 부동산 컨설팅 계약과 가계약이 체결됩니다. 계약서 어디에도 소유권을 넘긴다는 문구는 없습니다.

그러나 돈의 흐름은 다릅니다. 매수인이 프리미엄을 얹은 돈을 군인에게 주고, 군인은 그 돈으로 계약금과 중도금을 낸 뒤 차액을 챙깁니다. 매수인은 전매제한이 풀리는 시점에 소유권을 넘겨받기로 약속받습니다. 이름은 컨설팅이지만 실제로는 당첨 자격을 미리 파는 거래입니다.

처벌 근거

「주택법」 제65조 제1항은 주택을 공급받을 수 있는 지위의 양도·양수를 금지하면서, 양도·양수에 매매·증여뿐 아니라 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함된다고 정합니다. 매수인이 돈을 대고 그 대가로 장차 주택을 받을 권리를 확보하는 구조라면, 계약서 이름이 무엇이든 여기에 해당합니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도3044 판결도 청약통장 자체가 아니라 계좌에 연계된 공인인증서를 넘긴 행위를 증서 양도에 포함시켰습니다. 넘겨받은 사람이 넘긴 사람 명의로 청약할 수 있게 되었다는 실질을 본 것입니다.

같은 조항은 양도·양수를 알선하는 행위와, 그것을 목적으로 한 광고도 금지합니다. 인터넷이나 전화를 통한 광고도 포함됩니다. 그래서 "아직 당첨 전이라 넘길 지위가 없다"는 말도 통하지 않습니다. 매수 희망자를 모으고 군인에게 광고를 돌리는 영업 자체가 이미 금지 대상입니다.

처음부터 넘길 생각으로 청약했다면 실수요자가 아니면서 실수요자인 것처럼 자격을 얻은 것이어서, 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받은 것에도 해당할 수 있습니다.

군인 본인에게 남는 책임

적발되면 공급계약이 취소될 수 있고, 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이며, 입주자자격도 최대 10년까지 제한될 수 있습니다. 업체는 문제가 생기면 책임지겠다고 하지만 청약 명의자는 군인 본인입니다. 군인 신분이라면 형사처벌과 별도로 징계 문제도 따를 수 있습니다. 전매제한 위반과 청약통장 매매가 어떻게 처벌되는지는 전매제한 위반과 청약통장 매매에서 판결과 함께 정리했습니다.

이미 그런 제안을 받았거나 계약을 맺어 곤란한 상황이라면, 돈이 더 오가기 전에 계약 구조부터 검토받으시길 권합니다. 군인 신분 사건은 국방부 조사본부나 군검찰이 수사하는 경우가 있어 절차가 일반 사건과 다릅니다.