써밋 더 힐 부정청약 점검, 병원 기록 하나가 아니라 생활 흔적 전체를 겹쳐 봅니다

부정청약 점검은 이제 한 가지 자료가 아니라 여러 생활 흔적을 겹쳐 보는 방식으로 이루어집니다. 예전에는 건강보험 요양급여내역이 주소지와 다른 지역에 몰려 있다는 점이 수사의뢰의 거의 유일한 근거였지만, 지금은 청약 서류를 발급받은 곳, 우편물을 받는 곳, 카드와 통신 기록이 남은 지역까지 함께 대조합니다. 써밋 더 힐은 전용 84㎡ 분양가가 29억 원대에 이르는 재개발 단지여서 당첨 뒤 점검이 촘촘해질 가능성이 크고, 재개발 단지라는 점 때문에 「주택법」 처벌은 어렵지만 업무방해와 「주민등록법」 위반은 그대로 남습니다.

▶써밋 더 힐 단지 개요와 적용 법률

·흑석11구역을 재개발한 고가 단지

써밋 더 힐은 동작구 흑석동 흑석11구역을 재개발한 단지입니다. 전용 84㎡ 분양가가 29억 원대에 이르고, 3.3㎡당 평균 분양가는 약 8,500만 원 선이었습니다. 이런 단지일수록 당첨의 가치가 커서 당첨 뒤 점검도 촘촘해집니다.

·분양가상한제가 적용되지 않은 정비사업 일반분양

써밋 더 힐에는 분양가상한제가 적용되지 않았습니다. 분양가상한제란 땅값과 공사비를 합산한 금액 위로는 분양가를 올리지 못하게 막는 제도인데, 흑석11구역 일반분양은 이 제한을 받지 않아 3.3㎡당 8,500만 원 선에서 공급되었습니다. 상한 없이 공급된 고가 단지에서는 계약금 규모도 커서, 점검이 청약 자격에서 끝나지 않고 자금 출처까지 이어질 수 있습니다.

써밋 더 힐과 같은 재개발 단지의 일반분양은 「주택법」이 직접 적용되는 공급이 아니고, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」)을 근거로 조합이 공급하는 주택입니다. 공급 근거 법률이 다르다는 사정 하나가 흑석동 당첨자에게 적용될 죄명과 조합이 계약을 취소하는 경로를 함께 바꿉니다.

도시정비법 제79조 제8항이 「주택법」에서 빌려 쓰는 것은 일반분양의 공급 방법과 절차(제54조)뿐이고, 부정청약을 금지하는 제65조와 처벌 조항인 제101조는 준용 대상이 아닙니다. 조문과 준용 범위는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

▶국토교통부 점검, 여러 생활 흔적을 겹쳐 보는 방식

·요양급여내역 하나에서 서류 발급 지역과 우편물 수령지까지

국토교통부가 가장 먼저 꺼내는 자료는 요양급여내역, 즉 당첨자가 어느 지역의 병원과 약국을 다녔는지 건강보험공단이 보관하는 진료 기록입니다. 예전에는 이 기록이 주소지와 다른 지역에 몰려 있다는 점이 수사의뢰의 거의 유일한 근거였습니다. 지금은 청약 서류를 어디서 발급받았는지, 청약 우편물을 어디서 받는지, 카드와 통신 기록이 어느 지역에 남는지까지 함께 대조합니다. 통신 기록에는 휴대전화가 신호를 주고받은 기지국, 즉 이동통신 중계 장치의 위치가 남습니다.

·점검에서 확인하는 세 가지

첫째는 현재 주거지입니다. 국토교통부는 거주기간이나 세대 요건을 맞추려고 실제로 살지 않는 곳에 전입신고만 해 둔 것은 아닌지 확인합니다.

둘째는 동거인을 통해 얻은 이익입니다. 부양가족 수는 함께 사는 세대원 수로 정해지고, 신혼부부·다자녀·노부모부양 같은 특별공급 자격도 같은 세대에 누가 올라 있는지를 요건으로 삼습니다. 무주택 요건도 같은 세대에 올라 있는 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 충족됩니다. 따로 사는 부모를 같은 세대로 올려 가점을 높였다면 문제가 됩니다.

셋째는 동거 사실을 숨긴 정황입니다. 함께 사는 유주택 부모의 존재를 감추어 무주택 요건을 맞춘 경우입니다. 「주택공급에 관한 규칙」에서 무주택으로 인정하는 직계존속 소유 주택은 만 60세 이상인 부모의 집에 한정되므로, 써밋 더 힐 당첨자가 집을 가진 60세 미만 부모와 실제로 한 세대를 이루고 있었다고 판단되면 무주택 자격은 사라집니다.

·법원이 유죄의 근거로 삼은 서류 발급 지역과 우편물 수령지

이렇게 겹쳐 보는 방식은 법원 판결에도 그대로 나타납니다. 아래 판결에서 법원은 통화 기록과 함께 서류 발급 지역과 우편물 수령지를 유죄의 근거로 들었습니다.

·기록마다 이유가 설명되어 무죄가 나온 판결

자료마다 이유가 설명되면 결론이 바뀝니다. 〔수원지방법원 2023. 4. 28. 선고 2022노1195〕 판결은 기지국·카드·병원 기록이 대부분 처가 있는 안양으로 나온 피고인에 대해, 기지국 자료는 공고일 이후의 것이고 카드는 처와 장모가 양육비로 쓴 것이며 병원 이용은 자녀를 돌보러 오간 결과라고 보아 1심 벌금형을 뒤집고 무죄를 선고했고, 대법원 2023. 8. 31. 2023도6532 판결로 그대로 확정되었습니다. 세 종류의 기록에 각각 다른 설명이 붙자 '대부분 다른 지역에서 생활했다'는 수사기관의 그림이 유지되지 못한 사건입니다.

두 판결은 위장전입 판례에서 더 자세히 다룹니다.

▶형사 절차, 재개발 단지에서 남는 죄명

·서울경찰청 반부패수사대가 맡는 흑석동 단지 사건

·분양가 29억 원대 재개발 단지에도 「주택법」 처벌이 어려운 이유

정비사업 일반분양의 부정청약을 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다는 점은 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 확정되었습니다. 경남 지역 재건축 단지의 위장전입 사건으로 1심부터 대법원까지 모두 무죄였습니다. 써밋 더 힐도 정비사업으로 공급되었으므로, 위장전입이나 위장세대분리가 인정되는 경우에도 「주택법」 제65조 위반으로 처벌하기는 어렵습니다. 사건 흐름과 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·그래도 남는 업무방해와 「주민등록법」 위반

대법원 판결 뒤에도 국토교통부의 수사의뢰 죄명은 바뀌지 않아, 흑석동 당첨자 역시 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반으로 의뢰되고, 서울경찰청 반부패수사대는 이 두 죄명에 위계에 의한 업무방해를 더해 입건합니다. 업무방해의 틀에서는 써밋 더 힐 청약 때 입력한 주소와 세대 정보가 거짓이었다는 점이 곧 한국부동산원 청약홈의 입주자 선정 업무를 속여서 방해한 행위로 평가됩니다.

위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 두 죄명이 정비사업 단지 사건에 붙는 구조는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

청약에서 내는 주민등록표등본은 공무원이 발급하는 공문서입니다. 등본을 믿고 처리한 심사가 부족했다고 다투기는 어렵고, 업무방해가 성립하는지도 결국 그 주소에서 실제로 살았는지라는 사실관계로 결론이 납니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶소명과 조사 대응의 세 가지 원칙

·실제 거주를 보여주는 자료를 시간 순서대로

실제 거주를 보여주는 자료를 시간 순서대로 정리합니다. 공과금, 카드와 통신 기록, 자녀의 학교 배정, 출퇴근 동선, 우편물 수령 내역을 한 흐름으로 맞추는 것이 기본입니다. 자료가 서로 다른 지역을 가리키는 기간이 있다면, 그 기간에 무슨 일이 있었는지를 따로 설명할 자료를 함께 준비합니다.

·나중에 만든 자료가 불러오는 더 무거운 죄명

없는 자료를 만들어서는 안 됩니다. 소명을 위해 임대차계약서를 새로 꾸미거나 거주 정황을 나중에 만들어 내면, 부정청약보다 무거운 증거위조나 위계공무집행방해로 번질 수 있습니다. 수사기관은 나중에 만든 자료를 다른 기록과 대조해 거의 예외 없이 찾아냅니다.

·스스로 꺼내지 않아도 되는 사실과 먼저 설명할 사실

불리한 사실을 먼저 꺼낼 의무는 없습니다. 거짓을 말하는 것은 허용되지 않지만, 불리한 사실을 스스로 진술하지 않는 것은 진술거부권에 따른 정당한 방어권이고, 어떤 자료를 어떤 순서로 낼지 고르는 것도 마찬가지입니다. 그러나 우편물 수령지처럼 수사기관이 이미 확보한 사실은 조사에서 처음 추궁받기 전에 이유를 먼저 설명하는 편이 낫습니다.

저희가 공개한 사례 55건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·흑석11구역 조합이 「주택법」 제65조 제2항·제3항을 꺼내기 어려운 사정

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자의 공급계약을 취소하도록 정하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 조문과 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에 정리했습니다.

두 조항은 모두 제1항 위반을 전제로 합니다. 그런데 대법원은 2024도3992 판결에서 재건축·재개발 조합의 일반분양을 제1항이 금지 대상으로 삼는 「주택법」상 공급에 넣지 않았습니다. 써밋 더 힐 조합이 29억 원대 공급계약을 제2항으로 취소하거나 제3항으로 주택을 되찾으려 해도, 제1항이 적용되지 않는 단지에서는 그 근거가 성립하기 어렵습니다. 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·공급계약서 해제 조항으로 다투는 민사 절차

흑석11구역 조합에 남는 수단은 당첨자와 맺은 공급계약서의 해제 조항, 그리고 「민법」이 정한 사기나 착오를 이유로 한 취소입니다. 해제 통지를 받았다면 다투는 상대는 국토교통부가 아니라 조합이고, 절차는 민사입니다. 형사 절차에서 혐의없음 결정을 받았다면 그 결정서가 다툼의 출발점이 됩니다. 공급계약이 유효하다는 확인을 구하는 수분양자지위확인 소송과 지위를 보전하는 가처분은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.