아크로 서초(아크로 드 서초) 부정청약 점검과 수사, 재건축 단지 당첨자가 알아야 할 것

아크로 서초는 재건축 단지여서 당첨자가 「주택법」으로 처벌받지는 않습니다. 그 대신 경찰은 위계에 의한 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 수사하고, 사건은 서울경찰청 반부패수사대가 맡습니다. 국토교통부 점검은 세대 구성, 서울 거주 기간, 계약금 마련 경위에 맞춰질 가능성이 큽니다. 일반공급 1순위 평균 1,099대 1로 서울 민간분양 역대 최고 경쟁률을 기록했고, 전용 59㎡ 한 채의 계약금만 3억 5천만 원 안팎인 단지이기 때문입니다.

▶아크로 서초는 어떤 법으로, 어떤 조건에 공급되었나

·서초신동아아파트 주택재건축정비사업조합이 공급하는 1,161가구 단지

아크로 서초는 서초신동아아파트 주택재건축정비사업조합이 서초신동아 1·2차를 재건축하는 단지입니다. DL이앤씨가 시공하고, 지하 4층, 지상 39층, 16개 동, 1,161가구 규모입니다. 분양 당시 단지명은 아크로 드 서초였으나, 조합이 2026년 4월 4일 정기총회에서 아크로 서초로 바꾸었습니다. 단지는 서초구 서초동 1333 일원에 있고, 강남역(2호선·신분당선)까지 약 600m입니다.

재건축 단지는 「주택법」이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 공급됩니다. 아크로 서초 당첨자가 어떤 죄명으로 수사를 받고, 서초신동아 조합이 어떤 근거로 계약을 다투게 되는지는 모두 이 공급 근거 법률에서 출발합니다.

도시정비법 제79조 제8항은 일반분양의 공급 방법과 절차에 「주택법」 제54조를 준용할 뿐이고, 부정청약 금지 조항인 제65조와 처벌 조항인 제101조는 준용 목록에 없습니다. 준용 범위와 조문은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

·일반분양 56가구에 1순위 3만 2,973건이 몰린 청약

조합원 몫을 뺀 전용 59㎡ 56가구가 일반분양으로 나왔습니다. 특별공급은 26가구로 기관추천 5가구, 다자녀 5가구, 신혼부부 10가구, 노부모부양 1가구, 생애최초 5가구였고, 나머지 30가구가 일반공급이었습니다.

일반공급 1순위 30가구에 3만 2,973건이 접수되었습니다. 특별공급에는 1만 9,533명이 신청해 평균 751대 1이었고, 59㎡A형 생애최초 특별공급은 1,897대 1이었습니다. 당첨자 발표는 2026년 4월 9일, 계약은 4월 20일부터 23일까지였고, 입주는 2029년 2월 예정입니다.

·전용 59㎡ 17억~18억 원대, 계약금만 3억 5천만 원 안팎

분양가는 3.3㎡당 약 7,814만 원입니다.

·서울 2년 거주자 우선공급, 가점제 40%와 추첨제 60%

일반공급은 공고일 기준 서울에 2년 이상 계속 거주한 사람(2024년 3월 20일 이전부터 거주)에게 먼저 공급되었습니다. 전용 85㎡ 이하 주택이어서 물량의 40%는 가점제, 60%는 추첨제로 당첨자를 정했습니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·2021년 이후 1,669건 수사의뢰와 2026년 5월 전수조사

10월 4일 국정감사 자료로 공개된 점검 결과를 보면, 2021년부터 2025년 6월까지 민간분양 350개 단지에서 부정청약 1,669건이 수사의뢰되었습니다. 유형별로는 위장전입 1,380건(82.7%)이 압도적이었고, 청약통장·입주자격 매매 240건과 위장 결혼·이혼 47건이 그 뒤를 이었습니다.

국토교통부는 2026년 5월에도 2025년 7월 이후 규제지역에서 분양한 단지 전부와 기타 지역 인기 단지를 대상으로 당첨자 전수조사를 발표했습니다. 서초구는 투기과열지구이고 이 단지는 2026년 4월에 분양했으므로, 같은 기준이라면 점검 대상에 들어갑니다.

·세대 구성과 서울 거주 기간을 확인하는 자료

국토교통부는 전수조사에서 건강보험 요양급여내역과 건강보험 자격득실확인서, 전·월세 내역까지 받아 실제 거주지를 확인하겠다고 밝혔습니다. 주민등록상 주소와 병원·약국 이용 지역, 직장 건강보험의 피부양자 관계가 서로 맞지 않으면 의심이 시작됩니다.

판단 기준일은 입주자모집공고일입니다. 입주가 2029년이므로, 확인하는 주소는 이 단지가 아니라 청약 당시 신청인이 부모와 세대를 나눠 살았다고 한 집입니다.

·3억 5천만 원 안팎 계약금의 출처

▶수사는 어떤 죄명으로, 누가 진행하나

·아크로 서초 사건을 맡는 서울경찰청 반부패수사대

·일반분양 56가구에 「주택법」 제65조가 닿지 않는 이유

대법원은 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결에서 정비사업 일반분양의 부정청약에 「주택법」 제65조를 적용할 수 없다고 보았고, 경남 재건축 단지의 위장전입 사건은 1심·2심·대법원 모두 무죄로 끝났습니다. 아크로 서초도 같은 구조로 공급되었으므로, 위장전입이나 위장세대분리가 인정되는 경우에도 「주택법」 제65조 위반으로 처벌하기는 어렵습니다. 판결의 흐름과 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

·그래도 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 입건되는 이유

국토교통부의 수사의뢰서에는 지금도 정비사업 단지 당첨자에 대해 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반이 적혀 오고, 경찰은 그 위에 위계에 의한 업무방해를 보태어 세 죄명으로 입건합니다. 아크로 서초처럼 「주택법」 제65조가 닿지 않는 단지에서는 세 죄명 가운데 업무방해가 실질적인 중심 죄명이 됩니다.

「형법」 제314조 제1항의 위계에 의한 업무방해는 법정형이 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 「주민등록법」 제37조 제3호의2의 거짓 전입신고는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 정비사업 단지 사건에서 이 두 죄명이 붙는 순서는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 설명했습니다.

위계란 상대방에게 거짓을 믿게 해 잘못된 판단을 하게 만드는 수단입니다. 수사기관은 거짓 주소나 세대 정보로 청약해 당첨된 행위를, 청약홈을 운영하며 입주자 선정 업무를 맡는 한국부동산원의 업무를 위계로 방해한 것으로 구성합니다. 징역형 상한을 비교하면 업무방해가 5년, 「주택법」 위반이 3년이므로 업무방해 쪽이 더 무거운 죄명입니다.

업무방해에서 늘 나오는 반론이 "심사하는 쪽이 제대로 확인하지 않았다"는 것입니다. 이 반론이 어디까지 받아들여지는지는 대법원이 비자 신청 사건에서 기준을 세웠습니다.

같은 기준을 청약 사건에 적용한 판결들은 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

·이 단지에서 확인할 위장세대분리와 위장전입

가장 먼저 확인할 유형은 위장세대분리입니다. 생애최초 특별공급과 일반공급의 무주택 요건은 세대 전체를 기준으로 판단합니다. 「주택공급에 관한 규칙」에서는 직계존속이 60세 이상일 때만 그 소유 주택을 무주택으로 인정하므로, 60세 미만인 부모가 집을 가지고 있고 당첨자가 그 부모와 한 세대로 묶이면 무주택 요건을 잃습니다. 저희가 공개한 사례 가운데 생애최초 특별공급 사건이 12건이었고, 그중 9건이 위장세대분리 의심이었습니다.

그다음은 서울 2년 거주 요건의 위장전입입니다. 주민등록상 주소는 서울인데 병원·카드·통신 기록에 남은 생활 지역이 다른 곳이면 의심이 시작됩니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·세대를 나눠 산 사정을 보여주는 자료

세대를 나눈 이유가 실제 생활에 있었다면 그 이유를 보여주는 자료가 있습니다. 이사한 집의 임대차계약과 공과금, 출퇴근 기록, 부모님 댁과 떨어져 산 사정이 담긴 대화 기록 같은 것들입니다. 공고일 이전에 부모님 댁에 머문 기간이 있었다면 숨기지 말고, 그 체류가 일시적이었다는 점을 자료로 설명해야 합니다.

·저희가 맡은 정비사업 단지 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 경찰 단계에서 끝내는 것이 중요한 이유는 공개 사례 54건 분석에, 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·서초신동아 조합이 「주택법」 제65조 제2항·제3항을 쓰기 어려운 이유

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람의 공급계약을 취소하도록 하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 두 조항의 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에서 설명했습니다.

두 조항은 모두 제1항 위반을 전제로 합니다. 대법원은 2024도3992 판결에서 정비사업 단지의 일반분양을 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았고, 아크로 서초 일반분양 56가구도 같은 자리에 놓입니다. 제1항 위반이 성립하지 않는 아크로 서초에서 서초신동아 조합이 제2항으로 계약을 취소하고 제3항으로 주택을 되찾을 근거는 분명하지 않습니다. 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·입주 전 선분양 단계에서 조합이 보내는 해제 최고

아크로 서초는 입주가 2029년인 선분양 단지이고, 당첨자는 지금 중도금을 내고 있습니다. 이 단계에서 조합이 기댈 수 있는 것은 공급계약서의 해제 조항이나 「민법」상 사기·착오 취소입니다. 실제로 서울 재건축 단지에서 조합이 기한 안에 해제 절차를 이행하지 않으면 계약이 자동으로 해제된다는 최고장을 보낸 사례가 있습니다.

최고장을 받은 당첨자가 상대할 곳은 국토교통부나 경찰이 아니라 서초신동아 조합이고, 다툼은 민사 법정에서 이루어집니다. 계약을 해제할 사유가 실제로 있었다는 점은 조합 쪽에서 증명해야 하고, 경찰 단계에서 혐의없음 결정을 받아 두었다면 그 불송치 결정서가 당첨자의 첫 번째 자료가 됩니다. 공급계약이 유효하다는 확인을 구하는 수분양자지위확인 소송과 지위를 보전하는 가처분은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.