화성 향남 롯데캐슬 시그니처, 장애인 특별공급 기관추천과 명의대여 브로커

화성 향남 롯데캐슬 시그니처의 장애인 특별공급에서 가장 조심해야 할 것은 자기 명의를 브로커에게 빌려주는 일입니다. 서울시는 이 단지의 장애인 특별공급 기관추천 안내문에서 분양권 불법 명의대여를 따로 경고했고, 브로커와 명의를 빌려준 사람이 모두 「주택법」 위반으로 처벌받을 수 있다고 밝혔습니다. 서울시 추천 몫은 6세대뿐이지만, 적발되면 수사기관에 고발되고 기관추천도 박탈되며, 수사는 경기남부경찰청 반부패수사대가 맡게 될 가능성이 큽니다.

▶화성 향남 롯데캐슬 시그니처의 공급 근거와 조건

·관리형토지신탁으로 공급하는 1,542가구 민간 분양

화성 향남 롯데캐슬 시그니처는 화성시 향남읍 상신리 산13-13 일원에 짓는 단지입니다. 입주자모집공고문에 적힌 사업주체(시행수탁자)는 신영부동산신탁이고, 시행위탁자는 주식회사 젤존, 시공사는 롯데건설입니다. 토지를 신탁받은 신탁회사가 매도인이 되어 공급하는 관리형토지신탁 방식이므로, 분양대금도 신영부동산신탁 명의 계좌로만 내야 합니다. 화성시에 구가 설치되면서 주소는 화성시 만세구 향남읍으로 표기됩니다. 지하 3층, 지상 최고 29층, 17개 동, 1,542가구 규모이고, 이 가운데 전용 84㎡가 1,331가구로 약 86%를 차지합니다. 입주는 2029년 12월 예정입니다. 나머지는 전용 102㎡, 112㎡, 120㎡의 중대형입니다.

같은 이름을 쓰는 창경궁 롯데캐슬 시그니처, 구리역 롯데캐슬 시그니처와는 다른 단지입니다. 이 글에서 다루는 단지는 화성 향남의 단지입니다.

단지에서 약 400m 거리에 향남제약일반산업단지가 있고, 발안일반산업단지와 팔탄·장안 일대 산업단지도 가깝습니다. 산업단지 종사자의 배후 수요가 큰 단지입니다. 신안산선을 향남까지 연장하는 사업은 2028년 12월 개통을 목표로 하고 있습니다.

·조합이 아닌 사업주체가 공급하는 「주택법」 단지

이 단지는 재건축·재개발 조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 정비사업이 아닙니다. 사업주체가 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 공급하는 주택이므로 「주택법」 제64조의 전매제한과 제65조의 공급질서 교란 금지가 그대로 적용됩니다. 재건축 단지의 일반분양 당첨자는 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다는 대법원 판결(대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결)은 이 단지와 관계가 없습니다. 공고문에 따르면 택지 구분은 민간택지이고, 분양가상한제는 적용되지 않습니다.

·비규제지역 공급과 입주자모집공고의 공급 조건

국토교통부는 2026년 7월 1일 화성시 동탄구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했지만, 향남읍이 속한 만세구는 지정 대상에서 빠졌고, 입주자모집공고문도 이 단지를 비규제지역으로 표시했습니다. 비규제지역에서는 청약통장 가입 기간 12개월 이상과 지역별·면적별 예치금만 채우면 세대주가 아닌 세대원도 1순위로 청약할 수 있습니다.

▶장애인 특별공급 기관추천의 절차

·서울시 추천 몫 6세대와 바뀐 청약 일정

기관추천 특별공급은 장애인, 국가유공자, 장기복무 군인처럼 관계 기관의 장이 추천한 사람에게 일반공급과 따로 물량을 떼어 공급하는 제도입니다. 장애인 몫은 지방자치단체가 신청을 받아 추천 순위를 정하고, 추천받은 사람이 청약홈에서 청약해야 당첨자가 됩니다.

서울시는 2026년 9월 23일 이 단지의 장애인 특별공급 기관추천 안내를 냈습니다. 서울시가 추천하는 몫은 6세대이고, 예비추천자는 30명입니다. 입주자모집공고문에 따르면 이 단지 전체의 기관추천 물량은 132세대입니다. 장애인 몫은 경기도 21세대, 서울특별시 6세대, 인천광역시 6세대로 모두 33세대이고, 나머지는 국가유공자 등 22세대, 장기복무 제대군인 12세대, 10년 이상 장기복무군인 13세대, 중소기업 근로자 43세대, 북한이탈주민 9세대입니다.

·세대구성원 전원의 10년치 지방세 과세증명서와 제53조 호별 증빙

서울시는 무주택 여부를 확인하기 위해 세대구성원 전원의 최근 10년치 지방세 과세증명서(전국 단위, 재산세 주택분)를 내도록 했습니다. 지방세 과세증명서는 재산세가 부과된 주택이 있었는지를 확인하는 공문서입니다. 본인만이 아니라 세대구성원 모두가 대상이므로, 배우자나 함께 사는 부모 명의로 주택이 있었던 기간도 함께 확인됩니다.

주택을 소유한 적이 있지만 무주택으로 인정받으려는 사람은 그 주택마다 따로 증빙자료를 내야 합니다.

·추천명단 공고일부터 6개월의 재추천 제한과 당첨 뒤의 부적격 판정

서울시는 추천을 받은 사람은 청약신청을 하지 않아도 서울시 추천명단 공고일부터 6개월 동안 재추천이 제한된다고 안내했습니다. 공공·임대주택 추천도 이 제한에 포함되고, 예비추천자는 제한을 받지 않습니다. 그래서 명의를 빌려주려고 추천을 받은 사람은 형사 문제와 별개로 6개월 동안 다른 단지의 서울시 추천도 받지 못합니다.

자격 확인은 당첨자 발표 뒤에도 계속됩니다. 서울시는 당첨자 발표 뒤에도 주택소유, 거주요건, 재당첨 제한을 확인해 부적격으로 판명할 수 있다고 밝혔습니다. 이 단지 당첨자는 11월 14일부터 17일까지 주민등록표등본·초본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 인감증명서를 내야 하므로, 서류를 갖추어 당첨되었다는 사실만으로 자격이 확정되지는 않습니다.

·분양권 계약 뒤 끊길 수 있는 보조금과 임대주택 거주자격

서울시 안내에는 형사처벌과 무관한 불이익도 적혀 있습니다. 기초생활수급자, 차상위계층, 장애인연금 대상자는 분양권을 계약하면 보조금이 중지될 수 있습니다. 임대주택에 사는 사람은 분양권을 주택소유로 보아 임대주택 거주자격을 잃을 수 있습니다.

브로커는 이런 불이익을 설명하지 않습니다. 브로커에게 명의를 빌려준 사람은 분양권을 실제로 갖지 못하면서 보조금과 임대주택 자격을 먼저 잃을 수 있습니다.

▶명의대여 브로커가 노리는 기관추천 자격

·서울시가 안내문에 따로 적은 분양권 명의대여 경고

서울시는 이번 안내문에서 분양권 불법 명의대여를 따로 경고했습니다. 브로커와 명의 대여자 모두 「주택법」 위반으로 처벌받을 수 있고, 적발되면 수사기관에 고발하고 기관추천을 박탈한다는 내용입니다. 신고처는 서울시 민생사법경찰단(02-2133-8883)으로 정했습니다.

명의대여는 특별공급 자격이 있는 사람의 이름으로 청약하되, 계약금을 대고 분양권을 가져가는 사람은 따로 있는 거래입니다. 기관추천 특별공급은 일반공급보다 경쟁이 낮아 당첨 가능성이 높으므로, 브로커는 이 자격을 가진 사람을 찾아다닙니다.

·특별공급 자격자 명의로 청약하고 분양권을 넘기는 구조

브로커는 처음에 "대출을 해주겠다"거나 "장애인 특별공급 대상자라면 부동산으로 돈을 벌게 해주겠다"는 식으로 사람을 모읍니다. 그다음 자격을 확인한다며 가족관계증명서, 장애인등록증, 병원 진료기록을 받아 갑니다. 당첨된 뒤에 전매를 유도하는 경우라면 당첨확인증과 인감증명서까지 넘어갑니다.

돈의 흐름은 대체로 같습니다. 브로커나 그 뒤의 매수인이 계약금과 중도금을 대고, 명의를 빌려준 사람은 웃돈(프리미엄) 일부를 받습니다. 매수인은 전매제한이 풀리는 시점에 분양권을 넘겨받기로 약속받습니다. 브로커는 이 약속을 지키려고 권리확보서류를 쓰게 합니다. 이 서류에는 전매라는 사실이 드러나지 않도록 대금을 내기 위해 돈을 투자받는 관계라고 적게 하고, 차용증 형식으로 쓰게 하는 경우도 많습니다.

같은 구조는 군인 특별공급에서도 반복됩니다. 컨설팅 계약이라는 이름으로 당첨 지위를 미리 사들이는 방식은 군인 특별공급 컨설팅에서 따로 정리했습니다.

·「주택법」 제65조가 금지하는 지위 양도와 부정한 방법

명의대여는 이 조항의 여러 행위에 동시에 걸립니다. 처음부터 넘길 생각으로 청약했다면 실수요자가 아니면서 실수요자인 것처럼 자격을 얻은 것이어서 부정한 방법으로 주택을 공급받은 것이 되고, 당첨 뒤 넘겼다면 지위 양도가 됩니다. 브로커가 광고를 내고 자격자를 모은 행위는 알선과 광고에 해당합니다.

명의를 빌려주고 받은 돈은 벌금보다 무겁게 돌아옵니다. 다자녀 특별공급 자격자 명의로 다른 사람이 청약하고 계약금을 대신 낸 사건에서, 법원은 명의를 빌려준 사람에게도 「주택법」 제65조 위반과 업무방해를 인정했습니다.

·넘긴 서류의 성격과 실제로 오간 돈

브로커에게 무엇을 넘겼는지도 결론에 영향을 줍니다. 청약통장이나 공인인증서를 넘겼다면 증서 양도가 문제되고, 자격 서류만 넘겼다면 그 서류는 지위 양도나 전매의 증거로 쓰입니다.

브로커가 붙잡힌 뒤 "돈을 주고 명의를 샀다"고 진술해도 그것만으로 유죄가 되지는 않습니다. 법원은 실제로 돈이 오갔는지를 보여주는 객관적 자료를 따집니다.

판결별 논리는 전매제한 위반과 청약통장 매매에 정리했습니다.

▶적발 경로와 수사 기관

·국토교통부 점검과 별도로 움직이는 지자체 특별사법경찰

부정청약 적발이라고 하면 보통 국토교통부의 당첨자 점검을 떠올립니다. 국토교통부는 당첨자의 주민등록, 세대 구성, 생활반응 자료를 확인해 의심 당첨자를 수사의뢰합니다. 그러나 기관추천 특별공급의 명의대여는 국토교통부 점검과 다른 경로로도 드러납니다.

특별사법경찰은 법률이 정한 범위에서 지방자치단체 공무원이 수사권을 갖는 제도입니다. 서울시는 이번 안내문에서 명의대여 신고처를 서울시 민생사법경찰단으로 정했고, 적발하면 수사기관에 고발하겠다고 밝혔습니다. 추천 대상자를 직접 모집한 지방자치단체가 신고를 받는 창구까지 갖춘 것입니다. 서울시 기관추천과 관련된 위반은 국토교통부보다 서울시 민생사법경찰단이 먼저 들여다볼 수 있습니다.

·브로커 한 명을 검거하면 명의자 여러 명이 함께 드러나는 수사

명의대여 사건은 대부분 한 사람에게서 시작하지 않습니다. 브로커는 광고를 하고 사람을 모아야 하므로, 경찰이 스스로 인지하거나 투서를 받아 수사에 들어갑니다. 브로커를 검거하면 그가 보관하던 권리확보서류와 장애인등록증, 가족관계증명서, 인감증명서 같은 자격 서류가 무더기로 압수되고, 거기서 명의를 빌려준 사람들이 한꺼번에 드러납니다.

·지방청 반부패수사대가 맡는 부정청약 수사

·경찰이 함께 입건하는 업무방해

부정청약 사건에서 경찰은 「주택법」 위반에 위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)를 함께 입건하는 것이 지금의 흐름입니다. 수사기관은 실제로 집을 받을 사람이 아닌 사람의 명의로 낸 청약을, 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다. 업무방해는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에 처하는 죄입니다.

장애인 특별공급에서 내는 장애인등록증, 가족관계증명서, 지방세 과세증명서는 모두 공문서입니다. 대법원은 허위로 작성하면 처벌받아 내용을 믿을 수 있는 서류를 담당자가 믿고 처리했다면 충분히 심사한 것으로 보았습니다(대법원 2002. 9. 10. 선고 2002도2131 판결). 그래서 "심사가 부족했다"는 반론은 통하기 어렵고, 업무방해가 성립하는지도 누가 실제로 집을 받기로 했는지라는 사실관계로 결론이 납니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶제안을 받았거나 조사 연락을 받았을 때

·돈이 더 오가기 전에 멈추고 넘긴 서류부터 정리하는 일

브로커의 제안을 받았다면 서류를 넘기기 전에, 이미 넘겼다면 돈이 더 오가기 전에 멈추어야 합니다. 받은 돈이 늘어날수록 이익 산정액과 추징 대상도 함께 늘어납니다. 추천을 받았지만 실제로 들어가 살 생각이 없다면 11월 2일 특별공급에 청약하지 않으면 됩니다. 청약하지 않아도 6개월 재추천 제한은 적용되지만, 당첨 뒤 11월 23일부터 25일까지 계약금이 오가기 시작하면 정리하기가 훨씬 어려워집니다.

·저희가 맡은 명의·통장 의심 사건

저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰(현 공소청)로 송치되기 전 경찰 단계에서 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

·형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소와 청약 제한

사업주체인 신영부동산신탁은 재건축 조합과 달리 이 조항에 따라 공급계약을 취소하여야 합니다. 여기에 입주자자격 제한이 더해집니다. 이 단지 공고문도 「주택법」 제64조 제1항이나 제65조 제1항을 위반해 적발되면 적발된 날부터 10년 동안 입주자로 선정될 수 없다고 적었습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제56조). 공고문은 최초 계약자의 불법행위로 계약이 취소되면 분양권을 사들인 매수자도 피해를 보호받을 수 없다고 밝혔으므로, 명의를 빌린 쪽도 계약금과 웃돈을 잃을 수 있습니다. 명의를 빌려준 사람은 분양권을 잃는 데 그치지 않고, 앞으로 자기 집을 마련할 때 쓸 수 있는 특별공급 기회까지 잃게 됩니다. 불송치를 받은 뒤 계약취소 통보가 온 경우의 대응은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.