이촌 르엘 부정청약 점검과 수사, 「주택법」이 그대로 적용되는 리모델링 단지

이촌 르엘은 재건축이 아니라 리모델링 단지입니다. 리모델링주택조합은 「주택법」에 따라 설립되므로, 위장전입이나 위장부양으로 당첨되었다면 「주택법」 제65조 위반이 그대로 성립하고 계약취소 조항도 그대로 적용됩니다. 서울 강남권 재건축 단지에서 쓸 수 있었던 대법원 2024도3992 판결의 논리를 이 단지에서는 쓸 수 없습니다. 점검의 중심은 가점제 당첨선이 69점으로 4인 가구 최고점과 같았던 데서 비롯되는 부양가족 확인입니다.

▶이촌 르엘은 어떤 법으로, 어떤 조건에 공급되었나

·이촌동 현대아파트 리모델링주택조합이 공급한 750가구 단지

이촌 르엘은 이촌동 현대아파트 리모델링주택조합이 1974년 준공된 이촌 현대아파트를 리모델링한 단지입니다. 롯데건설이 시공하고, 지하 3층, 지상 최고 27층, 9개 동, 750가구 규모입니다. 단지는 용산구 이촌동 301-160 일원에 있고, 4호선·경의중앙선 이촌역 3-1번 출구에서 걸어서 5분 정도입니다.

거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위는 「주택법」 제65조 제1항이 금지하고, 제101조가 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 벌금 상한도 그 3배로 올라갑니다. 계약취소와 청약 제한까지 포함한 불이익은 처벌과 불이익에서 볼 수 있습니다.

재건축 단지는 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급되어 이 조항이 적용되지 않는다는 판결이 확정되었습니다. 리모델링주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「주택법」에 따라 설립되어 사업을 하므로, 이촌 르엘의 일반분양은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택으로 보아야 합니다.

·일반분양 88가구, 1순위 평균 134.9대 1

전용 100~122㎡ 88가구가 일반분양으로 나왔습니다. 특별공급은 다자녀가구 8가구와 노부모부양 2가구, 모두 10가구였고 나머지 78가구가 일반공급이었습니다. 일반공급 1순위 78가구에는 1만 528명이 신청해 평균 134.9대 1을 기록했고, 전용 100㎡형은 254대 1이었습니다. 특별공급 10가구에도 1,465건이 접수되어 146.5대 1이었습니다. 당첨자 발표는 2026년 4월 20일, 계약은 5월 2일부터 4일까지였고, 입주는 2027년 3월 예정입니다.

·분양가 25억~33억 원, 계약금 20%

분양가상한제가 적용되어 3.3㎡당 약 7,229만 원에 공급되었습니다.

·가점제 80%, 4인 가구 최고점과 같은 당첨선 69점

일반공급 78가구는 서울에 2년 넘게 계속 거주한 신청자에게 우선 배정되었습니다. 전용 85㎡를 넘는 주택이어서 물량의 80%는 가점제로, 20%는 추첨제로 당첨자를 정했습니다. 가점제 당첨자는 최저 69점, 최고 74점(122㎡형)이었습니다.

가점 84점 만점은 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 세 항목으로 나뉩니다. 무주택기간과 통장 가입기간을 모두 채운 4인 가구(부양가족 3명, 20점)의 최고점이 69점입니다. 69점을 넘긴 당첨자는 부양가족이 4명 이상이었다고 보아야 합니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·2026년 5월 전수조사 대상에 들어가는 단지

2026년 5월 국토교통부가 발표한 당첨자 전수조사는 2025년 7월 이후 분양한 규제지역 단지와 인기 단지 43곳, 약 2만 5천 가구를 대상으로 합니다. 용산구는 투기과열지구여서 2026년 4월에 분양한 이촌 르엘도 같은 기준이라면 대상에 들어갑니다. 국토교통부가 자료를 모으고 걸러 내는 방식은 점검과 적발 방식에 정리했습니다. 국토교통부는 4번째, 5번째 부양가족이 실제로 함께 살았는지를 가장 먼저 확인합니다.

·부모의 요양급여내역과 우대용 교통카드 기록

국토교통부는 부모의 3년간 건강보험 요양급여내역과 성인 자녀의 건강보험 자격득실확인서, 부양가족의 전·월세 내역까지 받아 실제 거주지를 확인하겠다고 밝혔습니다. 요양급여내역에 남은 병원·약국의 위치가 신청인의 주소와 다른 지역에 몰려 있으면 의심이 시작됩니다.

노부모부양 특별공급과 부양가족 가점의 부모님은 대부분 65세 이상이어서, 지하철을 무료로 타는 우대용 교통카드를 씁니다. 수사 단계에서 이 승차 기록이 확보되면, 공고일 이전 3년 동안 부모님이 주로 어느 역에서 지하철을 타셨는지가 요양급여내역과 함께 비교됩니다.

·5억 원이 넘는 계약금의 출처

▶수사는 어떤 죄명으로, 누가 진행하나

·서울경찰청 반부패수사대가 맡는 이촌 르엘 사건

·「주택법」 위반에 더해지는 업무방해와 「주민등록법」 위반

국토교통부는 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반으로 수사의뢰하지만, 경찰은 사건을 넘겨받으면 위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)를 함께 입건하는 것이 지금의 흐름입니다. 업무방해는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에 처하는 죄로, 수사기관은 부양가족 수를 부풀린 청약을 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다. 부모님 주소만 옮겨 오게 했다면 「주민등록법」 위반을 부추긴 교사범으로도 의심받을 수 있어, 죄명이 셋으로 늘어납니다.

재건축 단지에서는 「주택법」 위반이 무죄로 정리되고 업무방해가 중심 죄명이 되지만, 이촌 르엘에서는 「주택법」 위반과 업무방해가 함께 문제됩니다. 대법원은 신청인이 허위 소명자료를 냈고 담당자가 나름대로 충분히 심사했는데도 허위임을 알아내지 못했다면 업무방해가 성립한다고 보았습니다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003도7927 판결). 주민등록표등본은 공문서여서 "확인을 소홀히 했다"는 반론은 통하기 어렵습니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

·노부모와 함께 살아야 하는지를 두고 갈린 판결

노부모부양 특별공급은 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양한 무주택 세대주에게 공급됩니다. 이촌 르엘은 2가구뿐이었지만 물량이 적을수록 당첨자 한 사람에게 관심이 모입니다. 이 유형에서 가장 큰 쟁점은 부모와 실제로 함께 살아야 하는지인데, 하급심 판결이 둘로 갈려 있습니다.

두 판결의 차이는 법리만이 아닙니다. 유죄 사건에서는 생활의 중심이 다른 집에 있었고 어머니 곁에는 다른 가족이 살았습니다. 무죄 사건에서는 오랜 기간의 경제적 부양이 자료로 남아 있었고, 수사기관의 자료는 공고일 이전 기간을 제대로 보여주지 못했습니다. 판결별 논리는 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·공고일 이전 3년의 부양을 보여주는 자료

이촌 르엘 모집공고일 이전 3년 동안 부모님과 한집에서 지냈다면, 그 3년은 몇 가지 생활 기록으로 증명할 수 있습니다. 부모님 앞으로 온 우편물과 택배, 집 근처 병원의 진료 기록, 부모님 생활비를 보낸 이체 내역 같은 것들입니다. 부모님이 다른 자녀 집이나 고향에서 지내신 기간이 있었다면 숨기지 말고, 그 체류가 왜 일시적이었는지를 자료로 설명해야 합니다. 첫 출석 전에 이 자료를 갖춰 두지 않으면, 수사팀이 모은 요양급여내역과 교통카드 기록만으로 사건의 방향이 정해질 수 있습니다.

·저희가 맡은 부양 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·이촌동 현대아파트 리모델링주택조합이 쓸 수 있는 주택법 제65조 제2항

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람의 공급계약을 취소하도록 하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 두 조항의 적용 범위는 불송치 이후 계약취소 대응에서 설명했습니다.

재건축 단지의 조합이 이 조항들을 근거로 삼기 어려운 것과 달리, 이촌동 현대아파트 리모델링주택조합은 이 조항에 따라 계약을 취소할 수 있습니다. 사업주체가 주택가격을 지급하거나 공탁하면 입주한 사람에게 기간을 정해 퇴거를 명할 수도 있고, 최대 10년의 청약 제한이 더해집니다. 입주가 2027년 3월이어서 지금은 중도금을 내는 단계입니다.

·불송치 뒤에도 조합에서 해제 통지가 올 수 있는 구조

국토교통부는 경찰의 불송치 결정과 상관없이 사업주체에 계약취소를 요청할 수 있다는 입장이어서, 이촌 르엘 당첨자가 불송치를 받은 뒤 이촌동 현대아파트 리모델링주택조합으로부터 해제 통지를 받는 상황이 생길 수 있습니다. 이 다툼의 상대는 국토교통부가 아니라 조합이고, 형사가 아니라 민사 절차로 진행됩니다.

제65조 제2항의 계약취소도 제1항 위반 사실을 전제로 하므로, 불송치 결정서에 증거가 부족하다는 실체 판단이 적혀 있으면 당첨자는 그 문장을 들어 위반 사실 자체를 다툴 수 있습니다. 구체적인 절차는 불송치 이후 계약취소 대응과 처벌과 불이익에 정리했습니다.