서울원 아이파크는 재개발이 아닙니다, 주택법 부정청약이 그대로 적용되는 이유

도시개발사업으로 조성된 단지의 일반분양에는 「주택법」 부정청약 규정이 그대로 적용됩니다. 재건축·재개발 단지에서 통하는 "정비사업이라 「주택법」으로 처벌할 수 없다"는 논리는 광운대역세권 서울원 아이파크에서는 성립하지 않습니다. 이 단지는 1차 분양에서만 2만 명이 넘게 청약한 동북권의 대표적인 로또 청약이었으므로, 위장전입이나 위장세대분리가 의심되면 「주택법」 처벌, 공급계약 취소, 입주자자격 제한이 한꺼번에 문제됩니다. 다툼의 중심은 법리가 아니라 실제로 어디에서 살았는지라는 사실관계입니다.

▶서울원 아이파크 단지 개요와 적용 법률

·광운대역 일대 물류부지를 개발한 복합개발사업의 주거단지

서울원 아이파크는 노원구 월계동 광운대역 일대 물류부지를 개발한 광운대역세권 복합개발사업의 주거단지입니다. 주거, 상업, 업무, 호텔 기능이 함께 들어서는 대형 개발이고, 1차 분양에서만 2만 명이 넘게 청약했습니다. 비규제지역의 민간택지에서 분양했고, 분양가와 시세의 차이가 커서 동북권의 대표적인 로또 청약으로 꼽혔습니다.

·정비사업과 출발점이 다른 도시개발사업

도시개발사업은 「도시개발법」에 따라 사업시행자가 일정한 구역의 토지를 주거·상업·업무 용지로 새로 조성하는 사업입니다. 서울원 아이파크는 재개발조합이나 재건축조합이 관리처분계획에 따라 공급한 단지가 아니라, 도시개발사업의 사업시행자가 일반에게 분양한 단지입니다. 관리처분계획은 정비사업에서 조합원 몫과 일반분양 몫을 나누는 계획을 말합니다.

일반분양은 한국부동산원이 운영하는 청약 접수 시스템인 청약홈을 통해 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 진행되었고, 무주택 요건과 세대 판단도 모두 「주택법」 체계 안에서 이루어졌습니다.

·「주택법」 제65조와 제101조가 그대로 적용되는 일반분양

「주택법」 제65조 제1항은 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 금지하고, 제101조는 위반자를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하되 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배까지 벌금을 올립니다. 조문 전문과 부수 처분은 처벌과 불이익에 옮겨 두었습니다.

이 단지에서 위장전입이나 위장세대분리가 문제되면 「주택법」 제65조와 제101조가 그대로 적용되고, 공급계약 취소와 입주자자격 제한이 함께 따릅니다. 내 단지가 어떤 법에 따라 공급되었는지부터 확인해야 합니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·청약 직전 주소를 옮긴 위장세대분리와 위장전입

「주택법」이 적용되는 단지라면 다툼의 중심은 사실관계로 옮겨 갑니다. 국토교통부가 자주 의심하는 구조는 두 가지입니다. 하나는 청약 직전 부모 집에서 주소만 옮겨 세대를 나눈 위장세대분리입니다. 「주택공급에 관한 규칙」은 60세 이상 직계존속이 소유한 주택만 무주택으로 보므로, 60세 미만 유주택자인 부모와 같은 세대로 판단되면 무주택 요건을 잃습니다. 다른 하나는 실제로 살지 않는 곳에 전입한 위장전입입니다.

·요양급여내역, 카드 사용 지역, 출퇴근 거리, 가족관계

위장세대분리나 위장전입이 의심되면 수사기관은 요양급여내역, 카드 사용 지역, 출퇴근 거리, 가족관계를 함께 확인합니다. 여기서 요양급여내역이란 당첨자가 어느 병원과 약국을 이용했는지 건강보험공단에 기록된 내역을 가리킵니다. 월계동 주소로 전입신고를 했는데 병원과 카드 이용 지역이 계속 부모 집 근처라면, 수사기관은 그 불일치에서 의심을 시작합니다.

▶형사 절차, 「주택법」 위반에 더해지는 죄명

·노원구 월계동 단지 사건을 맡는 서울경찰청 반부패수사대

·정비사업 단지 판결의 전제가 없는 도시개발사업

대법원은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가와 관리처분계획인가를 받아 짓는 아파트는 같은 법에 따라 공급되는 것이어서, 일반분양을 받은 사람을 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다고 본 원심을 확정했습니다(대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결). 공급 절차만 「주택법」을 준용할 뿐이고, 「도시 및 주거환경정비법」에는 일반인을 처벌하는 규정이 없다는 이유입니다. 이 판결 이후 재건축·재개발 단지에서는 이 논리가 실제 방어 수단이 되었습니다.

서울원 아이파크에는 이 판결이 기댄 전제, 즉 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급되는 주택이라는 전제가 처음부터 없습니다. 정비사업 단지에 대한 판결의 구조는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·업무방해와 「주민등록법」 위반까지 세 죄명

국토교통부는 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반으로 수사의뢰하지만, 경찰은 사건을 넘겨받으면 위계에 의한 업무방해를 함께 입건하는 경우가 많습니다. 수사기관은 거짓 주소나 세대 정보로 얻은 당첨을, 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 위계로 방해한 것으로 구성합니다.

업무방해(「형법」 제314조 제1항)의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 그칩니다. 정비사업 단지에서 두 죄명이 함께 입건되는 구조는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 적어 두었습니다.

청약에서 내는 주민등록표등본은 공무원이 발급하는 공문서여서, 심사가 부족했다는 반론은 통하기 어렵습니다. 업무방해도 결국 신고한 주소에서 실제로 살았는지라는 사실관계로 결론이 납니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶실제 거주를 따지는 판례와 저희 사건

·30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적과 두 곳을 오간 생활

법원은 생활 자료가 있다는 사실만으로 결론을 내지 않습니다. 전입신고가 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적으로 한 것이었는지(대법원 2005. 3. 25. 선고 2004두11329 판결), 두 곳을 오가며 산 경우 신고한 곳에서도 실제로 생활했는지를 따집니다.

어떤 사실관계에서 무죄와 유죄가 갈렸는지는 위장전입 판례에 모아 두었습니다.

·저희가 맡은 위장세대분리와 위장전입 사건

▶조사 연락과 계약취소에 대비할 것

·"정비사업이라 괜찮다"는 잘못된 안심

"정비사업이라 괜찮다"는 잘못된 안심이 이 단지에서는 가장 위험합니다. 전입 시점, 청약 시점, 당첨 시점, 다시 주소를 옮긴 시점이 어떻게 해석되느냐에 따라 결론이 갈리고, 그 해석은 대부분 첫 조사의 진술에서 시작됩니다. 출석 전에 정보공개청구로 수사의뢰서를 받아 무엇이 문제되었는지 확인하고, 실제 거주를 보여줄 자료를 시간 순서대로 정리하시길 권합니다.

저희가 공개한 사례 55건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

·사업주체가 「주택법」으로 취소할 수 있는 공급계약

제1항 위반자의 공급계약을 취소하도록 한 것이 「주택법」 제65조 제2항이고, 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보는 것이 제3항입니다. 조문 적용 범위는 불송치 이후 계약취소 대응에 적어 두었습니다.

재건축·재개발 조합이 이 조항을 근거로 삼기 어려운 것과 달리, 서울원 아이파크의 사업주체는 이 조항에 따라 계약을 취소할 수 있습니다. 국토교통부는 형사처벌과 계약취소를 별개 절차로 보므로, 경찰에서 불송치를 받은 뒤에도 사업주체에 계약취소를 요청하는 일이 있습니다. 사업주체가 제2항으로 계약을 취소하려면 당첨자가 제1항을 위반했다는 사실이 먼저 인정되어야 하고, 그래서 서울경찰청 반부패수사대의 불송치 결정서에 어떤 이유가 적혔는지가 계약을 지키는 다툼의 첫 자료가 됩니다. 구체적인 절차는 불송치 이후 계약취소 대응과 처벌과 불이익에 정리했습니다.