디에이치 방배 추첨제 당첨은 합법, 부정청약과의 경계는 실제 생활에 있습니다

추첨제로 당첨된 것 자체는 부정청약이 아닙니다. 부정청약은 당첨 방식이 아니라 자격 요건을 실제로 갖추었는지의 문제입니다. 요건을 실제 생활로 갖추었다면 시세 차익이 아무리 커도 처벌 대상이 아니고, 서류로만 맞추었다면 추첨이든 가점이든 처벌 대상이 됩니다. 디에이치 방배는 방배5구역을 재건축한 단지여서 「주택법」 처벌은 어렵지만 업무방해와 「주민등록법」 위반은 그대로 남고, 전용 84㎡ 분양가 22억 원대에서 호가가 40억 원 수준까지 오른 만큼 당첨 뒤 점검도 촘촘합니다.

▶디에이치 방배 단지 개요, 재건축 구조와 추첨제 물량

·방배5구역 재건축조합이 「도시정비법」에 따라 공급한 일반분양

디에이치 방배는 방배5구역을 재건축한 단지로, 방배5구역 재건축조합이 조합원 몫을 빼고 남은 물량을 일반분양했습니다. 청약 신청은 청약홈에서 공공택지 단지와 똑같은 절차로 진행되었지만, 방배5구역 조합이 공급의 근거로 삼은 법은 「주택법」이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」입니다. 어느 법에 따라 공급되었는지가 디에이치 방배 당첨자에게 붙는 죄명과 조합의 계약취소 가능성을 함께 좌우하므로, 이 글에서는 그 점부터 짚고 들어갑니다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제79조 제8항이 「주택법」에서 가져오는 조문은 일반분양의 공급 방법과 절차를 정한 제54조 하나이고, 부정청약을 금지하는 제65조와 처벌하는 제101조는 들어 있지 않습니다. 조문은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 옮겨 두었습니다.

·2024년 8월 분양, 전용 84㎡ 22억 원대에서 호가 40억 원까지 오른 단지

디에이치 방배는 2024년 8월에 분양했고, 당시 전용 84㎡ 분양가가 22억 원대였습니다. 이후 호가가 40억 원 수준까지 올라 이른바 로또 청약으로 불렸습니다. 유명인의 당첨 소식이 보도되면서 추첨제 물량을 두고 논란도 있었습니다.

·추첨제 215가구와 무주택자 75% 우선 배정

이 단지에서는 215가구가 추첨제로 배정되었습니다. 추첨제는 가점 점수가 아니라 무작위 추첨으로 당첨자를 정하는 방식입니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 먼저 돌아가고, 나머지 25%는 우선 추첨에서 떨어진 무주택자와 1주택자 가운데에서 뽑습니다.

·정책 비판과 당첨자 개인의 위법을 나누어 보아야 하는 이유

추첨제는 가점이 낮은 사람도 기회를 얻도록 설계된 제도입니다. 현금이 많은 사람에게 유리하다는 비판은 제도를 어떻게 설계할지에 관한 정책의 문제이고, 당첨자 개인의 위법 여부와는 따로 따져야 합니다. 형사처벌과 계약취소는 당첨자가 신청 당시 자격 요건을 실제로 갖추었는지로만 판단합니다.

▶로또 단지의 당첨 후 점검

·시세 차익이 큰 단지에 집중되는 국토교통부 점검

시세 차익이 큰 단지일수록 국토교통부가 당첨자를 대상으로 공급질서 교란 여부를 점검하는 경향이 뚜렷합니다. 국토교통부는 2024년 하반기에도 수도권 주요 분양단지 40곳을 점검해 390건의 부정행위를 적발했습니다. 분양가 22억 원대 주택의 호가가 40억 원 수준까지 오른 디에이치 방배도 당첨자가 점검 대상에 오를 가능성을 염두에 두어야 합니다.

·요양급여내역에서 시작되는 부양 확인

부양가족 가점이나 노부모부양 특별공급 당첨자에 대한 의심은 대부분 부모의 건강보험 요양급여내역에서 시작됩니다. 건강보험공단에는 가입자가 어느 병원과 약국을 언제 이용했는지가 요양급여내역이라는 이름으로 쌓여 있고, 국토교통부는 이 내역을 받아 부모의 생활 지역을 추정합니다. 부모의 병원 이용 기록이 청약자 주소가 아닌 다른 지역에 몰려 있으면, 국토교통부는 부모가 실제로는 따로 살았다고 의심해 수사의뢰합니다.

▶형사 절차, 유형별 의심과 늘어나는 죄명

·수사의뢰로 이어지는 세 가지 유형

실무에서 수사의뢰로 이어지는 유형은 대체로 세 가지입니다. 첫째는 실제로 살지 않는 곳에 주소만 옮겨 거주 요건이나 무주택 세대 요건을 맞춘 위장전입입니다. 둘째는 실제로 모시고 살지 않는 부모를 세대원으로 올려 가점이나 특별공급 자격을 만든 위장부양입니다. 셋째는 청약통장이나 당첨 지위를 사고판 공급질서 교란입니다. 디에이치 방배에서 저희가 맡은 사건은 두 건 모두 위장부양 의심이었습니다.

·서초구 단지 사건을 지휘하는 서울경찰청 반부패수사대

·방배5구역 일반분양에 「주택법」 제65조를 적용하기 어려운 이유

경남의 한 재건축 단지 위장전입 사건에서 1심부터 대법원까지 무죄가 이어졌고, 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 정비사업 일반분양에는 「주택법」 제65조가 적용되지 않는다는 결론이 굳어졌습니다. 디에이치 방배도 같은 구조로 공급되므로, 위장전입이나 위장부양이 인정되는 경우에도 「주택법」 제65조 위반으로 처벌하기는 어렵습니다. 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 옮겨 두었습니다.

조합과의 공급계약도 같은 구조에서 정리됩니다. 「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자의 공급계약을 취소하도록 정하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보도록 정합니다. 제2항과 제3항은 제1항 위반이 있어야 작동하는 조항인데, 대법원은 2024도3992 판결에서 정비사업 일반분양을 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았습니다. 그래서 방배5구역 재건축조합이 제2항과 제3항을 근거로 계약을 취소하거나 주택을 되찾기는 어렵고, 조합은 공급계약서의 해제 조항이나 「민법」상 사기·착오 취소에 기대어 민사로 다투게 됩니다. 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에, 해제 통지에 대한 대응은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.

·경찰이 직접 인지하는 업무방해와 「주민등록법」 위반 교사

국토교통부는 정비사업 단지 당첨자도 「주택법」 위반으로 수사의뢰하지만, 경찰은 사건을 넘겨받은 뒤 위계에 의한 업무방해와 「주민등록법」 위반을 스스로 인지해 입건하는 경우가 있습니다. 디에이치 방배처럼 「주택법」 제65조가 닿지 않는 재건축 단지에서는 수사의 무게가 처음부터 업무방해와 「주민등록법」 위반 두 죄명으로 옮겨 갑니다. 디에이치 방배 부양가족 가점 사건에서도 경찰은 국토교통부가 수사의뢰하지 않은 업무방해와 「주민등록법」 위반(교사)까지 입건하겠다고 통보했습니다. 부모님 주소만 옮겨 오게 했다는 의심을 받으면, 부모님의 거짓 전입신고를 부추겼다는 교사범으로 구성되는 것입니다.

업무방해(「형법」 제314조 제1항)의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 그칩니다. 정비사업 단지에서 두 죄명이 함께 입건되는 구조는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 적어 두었습니다.

수사기관은 부양가족 수를 부풀린 청약을, 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 위계로 방해한 것으로 구성합니다. 청약에서 내는 주민등록표등본은 공무원이 발급하는 공문서여서 심사가 부족했다는 반론은 통하기 어렵고, 업무방해 역시 부모와 실제로 함께 살았는지라는 사실관계로 결론이 납니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶디에이치 방배에서 다툰 것, 서류가 아닌 생활

·노부모부양 특별공급 사건과 수사의뢰서 이의신청

·부친의 의료기록이 성남으로 나온 부양가족 가점 사건

·병원 기록이 다른 지역에 있어도 따로 살았다고 단정하지 않은 판결

두 사건에서 다툰 것은 같습니다. 부모가 주민등록표에 함께 올라 있었다는 사실이 아니라, 실제로 그 집에서 함께 생활했는지입니다. 법원도 병원 기록이 다른 지역에 있다는 사실만으로 따로 살았다고 단정하지 않고, 그 기록이 생긴 이유를 따집니다.

부모와 함께 살아야 하는지를 두고는 하급심 판결이 갈려 있습니다. 노부모부양 특별공급에서 동거가 필요하다고 본 판결(수원지방법원 2022. 11. 10. 선고 2021노4442 판결)과 동거는 요건이 아니라고 본 판결(서울중앙지방법원 2023. 6. 9. 선고 2022노1455 판결)이 함께 있습니다. 판결별 사실관계는 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.

▶소명 요구나 출석요구를 받았을 때

·첫 진술 전에 확인할 의심의 근거

당첨 뒤 국토교통부의 소명 요구나 경찰의 출석요구를 받았다면, 첫 진술의 방향에 따라 사건의 성격이 달라집니다. 자료를 혼자 급하게 만들기보다, 수사의뢰서로 무엇이 의심의 근거인지부터 확인하시길 권합니다. 의심의 근거가 부모의 병원 기록이라면 그 병원을 다닌 이유를, 교통 기록이라면 그 지역을 오간 이유를 각각 준비해야 합니다.

·고령의 부모님과 함께 준비하는 조사

부양 사건에서는 당첨자뿐 아니라 부모님도 조사를 받는 경우가 있습니다. 고령의 부모님은 날짜나 기간을 정확히 기억하지 못해 당첨자의 진술과 어긋나는 답을 하기 쉽습니다. 부모님께 미리 답을 맞춰 드리는 것이 아니라, 실제 생활을 기억하실 수 있도록 자료를 함께 보며 정리하는 과정이 필요합니다.

저희가 공개한 사례 55건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.