오티에르 반포 부정청약 점검과 수사, 후분양 재건축 단지에서 계약취소가 어려운 이유

오티에르 반포는 점검이 시작될 무렵 당첨자가 이미 분양대금을 모두 치르고 입주한 후분양 재건축 단지입니다. 그래서 다른 단지와 가장 크게 다른 점은 계약취소입니다. 조합이 부정청약을 이유로 계약을 되돌리려 해도 「주택법」 제65조 제2항·제3항에 기대기 어렵고, 받은 돈을 정산하고 집을 돌려받는 민사소송을 스스로 거쳐야 합니다. 형사 절차는 다른 재건축 단지처럼 업무방해와 「주민등록법」 위반이 중심이 되고, 사건은 서울경찰청 반부패수사대가 맡습니다.

▶오티에르 반포는 어떤 법으로, 어떤 조건에 공급되었나

·신반포21차아파트 주택재건축정비사업조합이 후분양한 251가구 단지

오티에르 반포는 신반포21차아파트 주택재건축정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 신반포21차를 재건축한 251가구 단지입니다. 포스코이앤씨가 시공했고, 조합원 분담금을 줄이기 위해 건물을 거의 다 지은 뒤에 분양하는 후분양을 택했습니다. 단지는 서초구 잠원동에 있고 반포역, 잠원역, 고속터미널역을 걸어서 이용할 수 있습니다.

·일반분양 86가구, 1순위 평균 710대 1

일반분양 86가구 가운데 43가구가 특별공급, 43가구가 일반공급이었습니다. 일반공급 1순위에 3만 540건이 접수되어 평균 710대 1을 기록했고, 전용 59㎡B형은 1,180대 1이었습니다. 계약은 2026년 5월 6일부터 8일까지였고, 입주는 7월이었습니다. 일반공급은 공고일 기준 서울에 2년 이상 계속 거주한 사람에게 먼저 공급되었습니다.

·석 달 만에 치른 분양대금 전액

분양가는 3.3㎡당 평균 약 7,840만 원입니다.

전용 84㎡ 최고가 세대라면 5월에 5억 5,130만 원, 6월에 다시 5억 5,130만 원, 7월에 16억 5,390만 원을 냈습니다. 계약부터 잔금까지 석 달 안에 27억 원 넘는 돈을 치르는 일정이었습니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·입주 뒤에 시작되어도 공고일이 기준인 점검

국토교통부는 2026년 5월 2025년 7월 이후 규제지역에서 분양한 단지 전부를 대상으로 당첨자 전수조사를 발표했습니다. 2026년 4월 서초구에서 분양한 이 단지도 같은 기준이라면 대상에 들어갑니다.

선분양 단지는 계약 뒤 입주까지 2~3년이 걸리고 점검은 대개 그 사이에 이루어지지만, 이 단지는 점검이 시작될 무렵 이미 잔금과 입주가 끝나 있습니다. 확인하는 내용은 같습니다. 부양가족과 거주 요건은 모두 입주자모집공고일을 기준으로 판단하므로, 입주 뒤에 누구와 사는지는 자격 판단의 기준이 아닙니다.

·부양가족 가점을 확인하는 자료

국토교통부는 부모의 3년간 건강보험 요양급여내역에 남은 병원·약국 위치로 실제 거주지를 확인하겠다고 밝혔고, 성인 자녀의 건강보험 자격득실확인서와 부양가족의 전·월세 내역도 받겠다고 했습니다. 직계존속은 공고일 기준 3년 이상 같은 주민등록표에 올라 있어야 부양가족으로 인정되므로, 확인하는 기간도 공고일 이전 3년입니다.

·석 달 안에 치른 계약금과 중도금의 출처

▶수사는 어떤 죄명으로, 누가 진행하나

·잠원동 단지 사건을 받는 서울경찰청 반부패수사대

·신반포21차 재건축 일반분양 86가구에 「주택법」 제65조를 적용할 수 없는 이유

도시정비법에 따라 공급된 이 단지의 당첨자는 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다는 판결이 확정되어 있습니다(대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결). 도시정비법은 일반분양의 공급 방법과 절차만 「주택법」에서 빌려 쓰고, 부정청약을 금지하고 처벌하는 조항은 빌려 쓰지 않기 때문입니다. 판결의 논리는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 자세히 정리했습니다.

·업무방해와 소급 작성 서류의 위험

국토교통부의 수사의뢰서에는 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반이 적혀 오지만, 경찰은 사건을 넘겨받으면 위계에 의한 업무방해를 함께 입건합니다. 업무방해(「형법」 제314조 제1항)는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에 처하는 죄이고, 수사기관은 함께 살지 않는 부모를 세대원으로 올려 가점을 높인 청약을 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다. 부모님을 실제로 모시지 않으면서 주소만 옮겨 오게 했다면, 「주민등록법」 위반을 부추긴 교사범으로도 의심받을 수 있습니다.

이 단지 당첨자가 특히 조심해야 할 것은 의심을 받은 뒤의 행동입니다. 다음 판결은 날짜를 거슬러 작성한 서류가 어떻게 업무방해가 되는지 보여줍니다.

판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

·부양가족 가점의 위장부양

이 단지에서 가장 많이 확인할 유형은 부양가족 가점을 둘러싼 위장부양입니다. 저희가 공개한 사례 54건 가운데 위장부양이 23건으로 가장 많았고, 그중 17건이 일반공급 부양가족 가점 사건이었습니다. 같은 잠원동의 재건축 단지인 서초 메이플자이에서도 경찰은 피부양자와 실제로 함께 살았는지를 중점적으로 확인하며 출석을 요구했습니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·공고일 이전 3년의 생활을 보여주는 자료

이 단지 당첨자가 증명할 기간은 2026년 4월 공고일 이전 3년, 즉 2023년 봄부터의 생활입니다. 그 기간에 부모님과 한집에 살았다면 부모님 앞으로 온 우편물, 집 근처 병원의 진료 기록, 생활비 이체 내역이 그때그때 남아 있을 것이고, 입주한 새 집의 자료는 이 판단에 쓰이지 않습니다. 공고일 무렵부터 시간 순서대로 자료를 정리해 두고, 첫 통화에서는 국토교통부가 무엇을 근거로 의심했는지부터 확인해야 합니다.

·저희가 맡은 서초구 재건축 단지 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

▶잔금과 입주가 끝난 단지의 계약취소

·잔금을 다 받은 조합도 「주택법」 제65조 제2항·제3항을 쓰기 어려운 사정

제1항 위반자의 공급계약을 취소하도록 한 것이 「주택법」 제65조 제2항이고, 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보는 것이 제3항입니다. 조문 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에 적어 두었습니다.

일반 분양 아파트라면 사업주체는 제2항으로 계약을 취소하고, 제3항에 따라 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보아 정리할 수 있습니다. 그런데 두 조항은 모두 제1항 위반을 전제로 하고, 대법원 2024도3992 판결은 정비사업 단지의 일반분양을 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았습니다. 제1항이 적용되지 않는 단지라면, 조합은 제2항으로 계약을 취소할 수도, 제3항으로 주택가격만 지급하고 주택을 되찾을 수도 없다고 보아야 합니다. 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·잔금과 입주가 끝난 뒤 조합이 처한 상황

선분양 단지라면 조합은 중도금을 받는 동안 공급계약서의 해제 조항을 근거로 해제를 통지하고, 받은 돈에서 위약금을 공제해 돌려주는 방식으로 정리를 시도할 수 있습니다. 후분양 단지는 사정이 다릅니다. 분양대금 전액이 이미 들어왔고 당첨자는 그 집에 살고 있습니다.

이때 조합이 계약을 되돌리려면 공급계약서의 해제 조항이나 「민법」상 사기·착오를 근거로 스스로 소송을 제기해야 합니다. 받은 분양대금을 정산하는 것과 별도로 집을 비워 달라는 인도 청구를 해야 하고, 이전고시를 거쳐 소유권이전등기까지 넘어간 뒤라면 등기 말소까지 구해야 합니다. 해제 사유가 있었다는 점은 조합이 입증해야 하고, 형사 절차에서 혐의없음 결정이 나온 사건이라면 그 입증은 더 어려워집니다.

·같은 서초구의 래미안 원펜타스

이 문제가 가장 먼저 드러난 단지가 래미안 원펜타스입니다. 신반포15차를 재건축해 2024년 7월 일반분양 292가구를 후분양했는데, 보도에 따르면 이 가운데 41가구가 부정청약으로 적발되었습니다. 이전고시가 늦어지면서 입주민의 소유권 등기도 늦어진 단지입니다. 입주까지 끝난 정비사업 후분양 단지에서 부정청약이 적발되면, 계약을 정리하는 일은 조합이 소송으로 풀어야 합니다.

·해제 통지를 받은 당첨자가 다툴 상대와 절차

조합에게서 계약 해제 통지를 받았다면 다투는 상대는 국토교통부가 아니라 조합이고 절차는 민사입니다. 통지서에 적힌 근거 조항이 「주택법」 제65조 제2항인지, 공급계약서 조항인지부터 확인해야 합니다. 앞의 경우라면 정비사업 단지에 그 조항이 적용되는지를 다툴 수 있고, 뒤의 경우라면 조합이 주장하는 해제 사유가 실제로 있었는지를 다투게 됩니다. 수분양자지위확인 소송과 가처분은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.