청주테크노폴리스 힐데스하임 더원, 특별공급 354세대에 붙는 조건

청주테크노폴리스 힐데스하임 더원 당첨자에 대한 점검은 특별공급 유형별 자격, 무주택세대구성원 요건, 공고일 기준 청주시 거주에 맞춰질 가능성이 큽니다. 총 543세대 가운데 354세대가 특별공급이고, 산업단지에서 공급되어 같은 순위에서는 청주시 거주자가 우선한 단지이기 때문입니다. 이 단지는 재건축·재개발이 아니라 「주택법」에 따라 공급된 주택이어서, 위장전입이나 위장세대분리가 인정되면 「주택법」 처벌과 계약취소가 그대로 적용됩니다. 수사는 충북경찰청 반부패수사대가 맡게 될 가능성이 큽니다.

▶단지 개요: 청주테크노폴리스 힐데스하임 더원은 어떤 조건에 공급되었나

·흥덕구 문암동 일원 543세대, 2024년 11월 8일 공고

청주테크노폴리스 힐데스하임 더원은 청주시 흥덕구 문암동 일원에 지하 3층, 지상 41층, 4개 동, 총 543세대 규모로 공급된 단지입니다. 입주자모집공고일(청약 자격을 판단하는 기준일로, 공고문이 게시된 날입니다)은 2024년 11월 8일이었고, 입주는 2028년 1월경 예정입니다.

·특별공급 354세대의 유형별 구성

이 단지에서 눈여겨볼 숫자는 543세대 가운데 특별공급이 354세대라는 점입니다. 특별공급은 법령이 정한 대상에게 일반공급과 따로 물량을 떼어 공급하는 제도이고, 이 단지는 전체의 3분의 2가 특별공급이었습니다. 나머지 189세대가 일반공급이었습니다.

유형별로는 기관추천 43세대, 이전기관(산업단지) 80세대, 다자녀가구 53세대, 신혼부부 79세대, 노부모부양 16세대, 생애최초 83세대입니다. 기관추천 43세대 안에서도 장애인 9세대, 국가유공자 9세대, 장기복무제대군인 7세대, 10년 이상 장기복무군인 7세대, 중소기업 근로자 9세대, 의사상자 2세대로 다시 나뉩니다.

·전국 거주자를 대상으로 하되 청주시 거주자를 우선하는 공급

이 단지는 청주시 안의 산업단지에서 공급하는 주택입니다. 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 이런 주택은 전국 거주자를 대상으로 공급하되, 같은 순위에서는 해당 주택건설지역 거주자를 우선합니다. 여기서 거주자는 입주자모집공고일 현재 그곳에 거주하고 있는 사람을 말합니다.

전국 단위로 열려 있으니 문턱이 낮아 보입니다. 그러나 경쟁이 붙으면 결국 우선순위에서 당락이 갈립니다. 신청은 전국에서 할 수 있지만, 당락은 공고일 기준 거주지에서 갈립니다. 그래서 공고일 앞뒤의 전입 기록이 나중에 확인 대상이 됩니다.

▶점검에서 확인할 특별공급 요건

·유형마다 다른 요건과 확인 자료

특별공급은 유형마다 요건이 다르고, 요건이 다르면 확인하는 자료도 다릅니다. 장애인 특별공급은 장애인 등록 여부를, 중소기업 근로자 특별공급은 재직 사실을, 신혼부부 특별공급은 혼인 기간과 소득을, 노부모부양 특별공급은 부모를 실제로 부양했는지를 확인합니다. 전체의 3분의 2가 특별공급이라는 것은 사후 확인 대상도 그만큼 잘게 나뉜다는 뜻입니다.

·유형별 자격과 별개로 걸리는 무주택세대구성원 요건

자주 놓치는 요건이 무주택세대구성원 요건입니다. 특별공급은 사업주체가 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원인 사람에게, 관계기관의 장이 정하는 우선순위에 따라 한 차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 공급합니다. 여기서 무주택세대구성원이란 본인을 포함해 같은 세대에 속한 사람 가운데 누구도 집을 갖고 있지 않은 세대에 속한 사람을 뜻합니다.

장애인 특별공급이든 중소기업 근로자 특별공급이든 마찬가지입니다. 해당 유형의 자격을 갖췄다고 해서 무주택 요건이 면제되지 않습니다. 세대에 속한 사람이 집을 가지고 있으면 본인이 무주택이어도 무주택세대구성원이 아닙니다. 부모님과 함께 살고 있는데 부모님 명의의 집이 있다면 이 요건에 걸립니다.

이 요건 때문에 부모와 세대를 나눈 시점이 확인 대상이 됩니다. 공고일 직전에 부모 집에서 가까운 곳으로 주소만 옮겼다면, 국토교통부는 유주택자인 부모와 같은 세대이면서 주소만 나눈 위장세대분리가 아닌지를 의심합니다.

·주택공급계약서에 적은 우편물 수령지

국토교통부와 수사기관은 주택공급계약서에 적은 우편물 수령지도 확인합니다. 전입신고한 곳이 아니라 실제로 사는 곳을 우편물 수령지로 적어 두는 경우가 있는데, 그 한 칸이 자료가 됩니다.

법원도 이 사실을 유죄의 근거로 쓴 적이 있습니다. 수원지방법원 안양지원 2021. 6. 3. 선고 2021고단381 판결은 청약 우편물 수령 주소를 남편이 사는 천안 집으로 적고 같은 날 천안에서 서류를 발급받은 사실, 2년 사이 다섯 차례 전입을 옮긴 사실을 들어 신혼부부 특별공급 당첨자에게 벌금 700만 원을 선고했습니다. 수원지방법원 2022. 11. 10. 선고 2021노4442 판결에서도 분양계약 신청서의 우편물 수령지가 실제 생활하던 아파트였다는 점이 유죄 판단의 사실로 쓰였습니다.

▶형사 절차: 죄명과 수사 부서

·청주시 단지 사건이 충북경찰청 반부패수사대로 가는 흐름

·「주택법」이 그대로 적용되는 산업단지 공급주택

대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결은 재건축 일반분양 당첨자를 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다고 보았는데, 그 판결이 다룬 주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급된 것이었습니다. 청주테크노폴리스 힐데스하임 더원은 산업단지에서 「주택법」에 따라 공급되었으므로 그 판결의 사정권 밖에 있습니다. 이 단지 당첨자는 「주택법」 제65조가 그대로 적용된다고 보고 대비해야 합니다.

「주택법」 제65조 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 금지하고, 제101조는 이를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배까지 벌금이 올라갑니다. 조문 전문과 부수 처분은 처벌과 불이익에 정리했습니다.

전입이 청약 자격을 만들기 위한 것이었다면 「주택법」 제65조 제1항 문제가 함께 붙습니다. 대법원은 여기서 말하는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법을 넓게 보아 왔습니다. 〔대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도7230〕 판결은 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 꾸미는 적극적 행위뿐 아니라, 해야 할 일을 하지 않은 채 그 상태를 이용하는 부작위도 부정한 방법에 든다고 보았습니다. 이 단지에 대입하면, 세대원이 청주 밖으로 옮겨 살게 되었는데 주민등록을 그대로 둔 채 무주택세대구성원으로 특별공급을 신청한 경우가 부작위에 의한 부정한 방법으로 다루어질 수 있습니다. 사실관계는 부정청약의 법리에 정리했습니다.

·30일 거주 목적으로 판단하는 「주민등록법」 위반

대법원은 전입신고의 요건인 거주지 이동을 30일 이상 생활의 근거로서 거주할 목적으로 거주지를 실질적으로 옮기는 것으로 봅니다. 주소만 옮기고 생활은 그대로 두었다면 이 요건을 채우지 못합니다.

·업무방해가 더해지는 구조

국토교통부가 보내는 수사의뢰서의 죄명은 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반 두 가지입니다. 그런데 경찰은 사건을 받으면 위계에 의한 업무방해를 죄명에 더해 수사합니다. 「형법」 제314조 제1항의 업무방해는 법정형이 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 수사기관은 거짓 주소나 거짓 세대 정보로 받은 당첨을 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다.

대법원은 신청인이 허위 소명자료를 냈고 담당자가 나름대로 충분히 심사했는데도 허위임을 알아내지 못했다면 업무방해가 성립한다고 보았습니다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003도7927 판결). 청약에서 내는 주민등록표등본은 공무원이 발급한 공문서여서 "확인을 소홀히 했다"는 반론은 통하기 어렵고, 업무방해 여부도 실제로 청주에 살았는지, 세대를 실제로 나눴는지라는 사실관계로 결론이 납니다. 이 쟁점의 판결들은 허위서류와 업무방해 판례에 모아 두었습니다.

▶조사에서 실제로 확인하는 것

·두 주소 사이의 거리와 옮긴 이유

전입신고 날짜는 서류로 확인되니 다툴 것이 없습니다. 확인은 그 뒤부터입니다. 수사관은 먼저 두 주소 사이의 거리를 봅니다. 같은 시 안에서 몇 킬로미터 떨어진 곳으로 옮긴 경우, 왜 굳이 옮겼는지가 질문이 됩니다.

그다음은 옮긴 곳에서 혼자 살 이유가 있었는지입니다. 직장이 가까워졌는지, 학교나 병원 때문인지, 아니면 설명할 사정이 없는지를 묻습니다. 가까운 거리의 불필요한 전입이 불리하게 작용한 판결이 있습니다.

·수사관이 모으는 생활 자료

수사관은 생활 자료를 모읍니다. 전월세 계약서, 신용카드와 교통카드 사용 내역, 택배와 배달앱 이용 내역, 통신사 기지국 위치 조회 같은 것들입니다. 기지국 위치 조회는 휴대전화가 어느 지역의 통신 기지국에 접속했는지를 확인하는 것으로, 밤에 주로 어디에 있었는지를 추정하는 자료로 쓰입니다.

이런 기록이 다른 지역에 많이 남아 있어도 곧바로 위장전입이 되지는 않습니다. 법원은 기지국·카드·병원 기록이 대부분 다른 지역에서 나온 사건에서도, 그 기록이 요건 기간의 것인지와 기록마다 생긴 이유를 따져 무죄를 선고했습니다(수원지방법원 2023. 4. 28. 선고 2022노1195 판결, 대법원 확정). 기록마다 이유를 설명할 수 있는지가 방어의 핵심입니다.

·자료 제출 요구를 받았을 때 먼저 확인할 것

자료 제출 요구를 받았다면 어떤 요건에 관한 것인지부터 확인해야 합니다. 거주를 묻는지 세대 구성을 묻는지에 따라 준비할 자료가 달라집니다. 거주를 묻는다면 공고일 무렵 청주에서 생활한 자료를, 세대 구성을 묻는다면 세대를 나눈 이유와 따로 산 생활을 보여주는 자료를 준비해야 합니다.

수사의뢰가 된 뒤에는 수사의뢰서를 받아 국토교통부가 무엇을 근거로 의심했는지부터 확인해야 합니다. 그 방법은 국토부 수사의뢰서, 경찰이 안 보여줄 때 글에 정리해 두었습니다.

·저희가 맡은 지역 우선공급 단지 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에, 경찰 조사 절차 전반은 경찰조사 절차와 대응 페이지에 정리해 두었습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소와 청약 제한

·「주택법」 제65조에 따른 계약취소와 청약 자격 제한

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자의 공급계약을 취소하도록 정하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 조문과 적용 범위는 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.

형사처벌과 별개로 계약이 취소될 수 있고, 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있습니다. 재건축 단지의 조합이 이 조항을 근거로 삼기 어려운 것과 달리, 「주택법」에 따라 공급된 이 단지의 사업주체는 이 조항에 따라 계약을 취소할 수 있습니다. 입주가 2028년 1월경 예정이어서, 계약이 취소되면 입주 전에 당첨자 지위를 잃게 됩니다.

·불송치 뒤에도 사업주체가 계약취소를 요청할 수 있는 구조

국토교통부는 형사처벌과 계약취소를 따로 떼어 진행합니다. 경찰이 불송치로 끝낸 뒤에도 국토교통부가 사업주체에 계약취소를 요청한 사례가 있고, 이때 당첨자가 다투는 상대는 국토교통부가 아니라 이 단지의 사업주체이며, 절차는 형사가 아니라 민사입니다. 계약취소도 제1항 위반 사실을 전제로 하기 때문에, 당첨자는 불송치 결정서에 적힌 이유를 들어 위반 사실이 없다고 맞설 수 있습니다. 구체적인 절차는 불송치 이후 계약취소 대응과 처벌과 불이익에 정리했습니다.