당산 리버파크 같은 재건축 단지, 부정청약으로 조사받으면 무엇이 남는가

e편한세상 당산 리버파크는 재건축 단지여서 당첨자가 「주택법」 제65조 위반으로 처벌받기는 어렵습니다. 대법원이 정비사업 단지의 일반분양에는 「주택법」 처벌 조항을 적용할 수 없다는 판결을 확정했기 때문입니다. 그러나 같은 사건에서 업무방해와 「주민등록법」 위반은 그대로 남고, 형사 결론과 상관없이 계약취소 문제도 따로 진행됩니다. 이 단지는 1순위 평균 340대 1, 전용 59㎡A타입 1,440대 1을 기록했으므로, 당첨자는 점검과 수사의뢰를 전제로 죄명별 대응을 나누어 준비해야 합니다.

▶당산 리버파크 단지 개요와 적용 법률

·유원제일1차아파트를 재건축한 550세대 단지

e편한세상 당산 리버파크는 영등포구 당산동4가 유원제일1차아파트를 재건축한 550세대 단지입니다. 2024년 11월 분양 당시 1순위에 약 1만 9천 건이 몰려 평균 340대 1을 기록했고, 전용 59㎡A타입은 1,440대 1까지 올라갔습니다. 경쟁이 치열했던 단지일수록 당첨 뒤 국토교통부 점검과 수사의뢰가 뒤따르는 경우가 많습니다.

·「주택법」이 아니라 「도시정비법」에 따라 공급되는 일반분양

재건축 단지에서 조합원 몫을 빼고 남은 일반분양분은 한국부동산원이 운영하는 접수 시스템인 청약홈에서 일반 아파트와 같은 방식으로 청약을 받습니다. 청약자 입장에서는 절차가 같아 보이지만, 재건축 아파트는 「주택법」이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」)에 따라 공급됩니다. 그래서 부정청약이 문제되는 순간 적용 법률이 갈립니다.

도시정비법 제79조 제8항은 일반분양의 공급 방법과 절차에 「주택법」 제54조를 준용할 뿐이고, 부정청약 금지 조항인 제65조와 처벌 조항인 제101조는 준용 목록에 없습니다. 준용 범위와 조문은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

·죄명별로 나누어 세우는 방어 구조

재건축 단지에서 부정청약 의심을 받았다면, 「주택법」 위반과 나머지 죄명을 나누어 생각해야 합니다. 「주택법」 위반은 법리로 다투는 부분이고, 업무방해와 「주민등록법」 위반은 사실관계로 다투는 부분입니다. 두 부분은 준비할 자료도 다르고 다투는 순서도 다르므로, 수사의뢰서를 받아 본 뒤 죄명마다 방어 구조를 따로 세웁니다.

▶국토교통부 점검과 수사의뢰

·경쟁이 치열했던 단지에 뒤따르는 당첨 후 점검

국토교통부는 분양이 끝나면 당첨자에게 소명자료를 받아 자격을 확인하고, 소명이 부족하다고 본 건을 경찰에 수사의뢰합니다. 10월 4일 국정감사 자료로 공개된 점검 결과를 보면, 2021년부터 2025년 6월까지 민간분양 350개 단지에서 부정청약 1,669건이 수사의뢰되었고, 그 가운데 위장전입이 1,380건(82.7%)으로 가장 많았습니다.

·수사의뢰서에 적혀 오는 죄명과 의심의 근거

국토교통부는 정비사업 단지 당첨자도 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반으로 수사의뢰합니다. 의심의 근거로 자주 쓰이는 자료는 건강보험 요양급여내역입니다. 요양급여내역은 건강보험공단에 남는 병원·약국 이용 기록으로, 주민등록상 주소와 병원 이용 지역이 다르면 의심이 시작됩니다.

▶형사 절차, 죄명별로 갈리는 다툼

·당산 리버파크 사건을 지휘하는 서울경찰청 반부패수사대

·「주택법」 위반은 법리로 다투는 부분

대법원은 「도시정비법」에 따라 사업시행인가와 관리처분계획인가를 받아 건축하는 아파트는 같은 법에 따라 공급되는 것이고, 일반분양에서 공급 방법과 절차만 「주택법」을 준용할 뿐이라고 본 원심을 확정했습니다. 사업시행인가는 정비사업의 건축 계획을 시장·군수·구청장이 인가하는 절차이고, 관리처분계획인가는 조합원 몫과 일반분양 몫을 나누는 계획을 인가하는 절차입니다.

대법원은 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결에서 정비사업 일반분양의 부정청약에 「주택법」 제65조를 적용할 수 없다고 보았고, 경남 재건축 단지의 위장전입 사건은 1심·2심·대법원 모두 무죄로 끝났습니다. 당산 리버파크처럼 재건축 정비사업으로 공급된 단지라면, 「주택법」 위반 부분은 사실관계를 따지기 전에 법리만으로 다툴 길이 열려 있습니다. 판결의 흐름과 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

2024도3992 판결 뒤로는 재건축 단지 당첨자가 경찰 조사를 받은 뒤 검찰에서 기소되지 않는 사례가 늘었다는 보도가 이어졌습니다. 정비사업 일반분양의 부정청약을 직접 처벌하는 「도시정비법」 개정안이 발의되었으나, 2026년 9월 현재 국회를 통과하지 않았습니다. 판결의 구조와 이후 흐름은 재건축 부정청약과 관련 법률에 따로 정리했습니다.

·업무방해와 「주민등록법」 위반은 사실관계로 다투는 부분

정비사업 단지 사건에서 경찰은 국토교통부가 수사의뢰한 죄명에 업무방해를 함께 인지해 입건하는 경우가 있습니다. 자격이 없는 사람이 자격을 갖춘 것처럼 신청해 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해했다는 구조입니다. 이 부분은 2024도3992 판결로 해결되지 않습니다.

「형법」 제314조 제1항의 위계에 의한 업무방해는 법정형이 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 「주민등록법」 제37조 제3호의2의 거짓 전입신고는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 정비사업 단지 사건에서 이 두 죄명이 붙는 순서는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 설명했습니다.

업무방해에서 따지는 것은 신청인이 거짓 자료로 심사하는 사람을 속였는지입니다. 신청인 측에서는 심사하는 쪽이 제대로 확인하지 않았다고 반론하는 경우가 많은데, 대법원은 이 반론이 통하는 경계를 다음 판결에서 정했습니다.

「주민등록법」 위반에서 따지는 것도 같습니다. 전입신고는 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적으로 거주지를 실제로 옮겼을 때 하는 것입니다(대법원 2005. 3. 25. 선고 2004두11329 판결). 그 목적이 있었다면 청약을 염두에 두었다는 사정만으로 거짓 신고가 되지 않습니다. 대법원도 전입신고를 심사할 때 거주 목적 외에 다른 이해관계에 관한 의도는 고려 대상이 아니라고 보았습니다(대법원 2009. 6. 18. 선고 2008두10997 전원합의체 판결). 업무방해의 판단 구조는 허위서류와 업무방해 판례에, 어떤 사실관계에서 무죄와 유죄가 갈렸는지는 위장전입 판례에 모아 두었습니다.

·재건축 단지에서 자주 문제되는 의심 유형

재건축 단지 일반분양에서도 수사의뢰로 이어지는 유형은 일반 분양 아파트와 같습니다. 가장 많은 유형은 실제로 살지 않는 곳에 주소만 옮겨 거주 요건을 맞춘 위장전입입니다. 생애최초 특별공급이나 일반공급의 무주택 요건을 맞추려고 부모와 세대를 나눈 것처럼 꾸민 위장세대분리도 자주 문제됩니다. 「주택공급에 관한 규칙」에서 무주택으로 인정하는 직계존속 소유 주택은 그 직계존속이 60세 이상인 경우에 한정되므로, 아직 60세가 되지 않은 유주택 부모와 한 세대로 묶이면 당산 리버파크 당첨 자격도 사라집니다. 부모를 부양가족으로 올려 가점을 높인 경우에는 실제로 함께 살며 부양했는지가 문제됩니다.

▶계약취소, 형사 결론과 별도로 진행되는 절차

·재건축조합이 「주택법」 제65조 제2항·제3항으로 당산 리버파크 계약을 취소하기 어려운 이유

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람의 공급계약을 취소하도록 하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 두 조항의 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에서 설명했습니다.

두 조항은 모두 제1항 위반을 전제로 합니다. 그런데 대법원은 2024도3992 판결에서 정비사업 단지 일반분양이 제1항의 적용 대상이 아니라고 판단했고, 당산 리버파크의 일반분양도 여기에 해당합니다. 그렇다면 당산 리버파크 재건축조합이 제2항을 들어 공급계약을 취소하거나 제3항을 들어 주택을 되찾으려 해도 전제가 되는 제1항 위반이 없으므로 그 근거가 서지 않습니다. 계약 취소는 형벌이 아니어서 적용할 수 있다는 견해도 있어, 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·불송치 뒤에도 오는 조합의 해제 통보

불송치나 불기소를 받은 뒤에도 조합이 공급계약 취소를 통보하는 경우가 있습니다. 형사 절차와 계약 효력은 서로 다른 기준으로 판단되기 때문입니다. 이때 조합이 기대는 근거는 공급계약서의 해제 조항이나 「민법」상 사기·착오 취소이고, 당첨자는 공급계약이 유효하다는 확인을 구하는 수분양자지위확인 소송으로 다투게 됩니다. 수분양자지위확인 소송에서는 형사 단계에서 남긴 기록이 증거가 됩니다.

대응 순서는 불송치 이후 계약취소 통보 대응에서 다룹니다.

▶조사 연락을 받았을 때 준비할 것

·수사보고로 기록에 남는 첫 통화

첫 통화에서 현재 거주 상태나 입주자모집공고일, 곧 청약 자격을 판단하는 기준일 무렵의 거주 상태를 구체적으로 말하지 않는 것이 좋습니다. 수사관과 나눈 통화 내용은 수사보고로 기록에 남고, 준비 없이 한 말이 나중에 진술과 어긋나면 그 차이부터 추궁받습니다. 수사의뢰서를 정보공개청구로 받아 어떤 자료가 문제되었는지 먼저 확인하고, 죄명별로 방어 구조를 나눈 뒤 출석하시길 권합니다.

·저희가 맡은 정비사업 단지 사건

저희가 공개한 사례 55건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.