더샵 분당센트로 부정청약 점검과 수사, 성남 1년 거주 요건과 리모델링 단지

더샵 분당센트로 당첨자에 대한 점검은 성남시에 1년 이상 실제로 살았는지를 중심으로 진행될 가능성이 큽니다. 성남시 거주자에게 먼저 공급된 단지이고, 일반공급 1순위가 평균 51.3대 1을 기록했기 때문입니다. 리모델링 단지여서 위장전입이 인정되면 「주택법」에 따른 처벌과 계약취소 대상이 되고, 수사는 경기남부경찰청 반부패수사대가 맡게 될 가능성이 큽니다.

▶더샵 분당센트로는 어떤 법으로, 어떤 조건에 공급되었나

·무지개마을4단지 리모델링주택조합이 공급한 647가구 단지

더샵 분당센트로는 무지개마을4단지 리모델링주택조합이 분당구 구미동 무지개마을 4단지(옛 청구아파트) 563가구를 리모델링한 단지입니다. 리모델링주택조합은 「주택법」에 따라 설립되어 사업을 하므로, 이 단지의 일반분양은 「주택법」에 따른 공급입니다. 포스코이앤씨가 시공하고, 지하 3층, 지상 26층, 7개 동, 647가구 규모입니다. 분당 느티마을 3단지(더샵 분당티에르원)에 이은 분당의 두 번째 리모델링 일반분양입니다.

단지는 성남시 분당구 미금로 66에 있고, 수인분당선 오리역 생활권입니다. 신분당선 동천역과는 직선거리로 약 1.2㎞이고 탄천과 가깝습니다. 구미동은 용인시 수지구 죽전동과 맞닿아 있습니다.

·일반분양 84가구, 1순위 평균 51.3대 1

일반분양 84가구 가운데 44가구가 특별공급, 40가구가 일반공급이었습니다. 특별공급에는 671명이 신청했고 전용 60㎡C형은 177대 1이었습니다. 일반공급 1순위 40가구에는 2,052명이 몰려 평균 51.3대 1을 기록했고, 60㎡A형은 100대 1을 넘었습니다. 당첨자 발표는 2026년 1월 20일, 계약은 2월 2일부터 4일까지였고, 입주는 2027년 4월 예정입니다.

분양 이후에도 부적격 판정이나 계약 포기로 남은 물량이 무순위로 계속 나오고 있습니다. 8월 4차, 9월 5차에 이어 10월에도 6차 무순위 공급이 예정되어 있습니다.

·분양가 최고 21억 원대, 대출 없이 내는 자납 중도금 20%

분양가는 3.3㎡당 평균 약 5,896만 원입니다.

·비규제지역 기준과 성남시 1년 거주 우선공급

분당구는 2025년 10·15 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역이 되었지만, 이 단지는 대책 전에 입주자모집공고 승인을 신청해 비규제지역 기준이 적용되었습니다. 해당지역 우선공급은 성남시에 1년 이상 거주한 사람에게 돌아갔습니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·전수조사 대상에 오를 가능성

국토교통부가 2026년 5월에 발표한 당첨자 전수조사는 2025년 7월 이후 분양한 규제지역 단지 전부와 기타 지역의 인기 단지를 대상으로 삼았습니다. 더샵 분당센트로는 비규제지역 기준으로 분양했지만, 2025년 10월부터 투기과열지구인 분당구에서 2026년 1월 분양해 50대 1이 넘는 경쟁률을 기록했으므로 점검 대상에 오를 가능성을 염두에 두어야 합니다. 국토교통부가 어떤 자료로 당첨자를 걸러내는지는 국토교통부 점검과 적발 방식에 정리했습니다.

·성남 주소와 생활반응이 맞는지

해당지역 우선공급의 가치가 큰 단지일수록 국토교통부는 성남시 주소가 실제 생활의 주소였는지를 가장 먼저 확인합니다. 자주 보는 의심 구조는 주민등록상 주소는 성남인데 카드 결제나 통신 기록, 병원 기록 같은 생활반응이 서울이나 용인, 인천에서 주로 나타나는 경우입니다.

구미동처럼 용인과 생활권이 이어진 동네에서는 장을 보거나 병원에 간 기록이 용인 쪽에 남는 일이 흔합니다. 그런 기록이 있다면 성남 주소에서 잠을 자고 출퇴근했다는 점을 보여주는 자료, 예를 들어 집 근처 역의 교통카드 승차 기록이나 관리비·공과금 납부 내역으로 함께 설명해야 합니다.

세대분리도 함께 확인됩니다. 60세 미만 유주택자인 부모와 같은 세대로 판단되면 무주택 요건을 잃기 때문에, 부모 집에 살면서 성남의 다른 주소로 전입만 해 두었다는 의심을 받을 수 있습니다.

·계약금과 자납 중도금의 출처

▶수사는 어떤 죄명으로, 누가 진행하나

·성남 단지 사건을 맡는 경기남부경찰청 반부패수사대

·리모델링 일반분양 84가구에 그대로 적용되는 「주택법」 처벌

대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 재건축·재개발 단지의 일반분양 당첨자를 「주택법」 제65조로 처벌하기 어려워졌지만, 그 판결은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 공급을 다룬 것이고, 그 법리는 정비사업과 주택법에 정리했습니다. 무지개마을4단지 리모델링주택조합은 「주택법」에 따라 설립된 조합이므로, 더샵 분당센트로 일반분양 84가구의 당첨자는 「주택법」 제65조가 그대로 적용된다는 전제로 대비해야 합니다.

「주택법」 제65조 제1항은 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 금지하고, 제101조는 위반자를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하되 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배까지 벌금을 올립니다. 조문 전문과 부수 처분은 처벌과 불이익에 옮겨 두었습니다.

·업무방해 입건과 심사가 부족했다는 반론

국토교통부가 경기남부경찰청에 보내는 수사의뢰서의 죄명은 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반 두 가지이지만, 반부패수사대는 접수 뒤 위계에 의한 업무방해를 죄명에 추가해 세 죄명으로 수사합니다. 업무방해(「형법」 제314조 제1항)는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에 처하는 죄이고, 수사기관은 거짓 주소로 해당지역 자격을 얻은 청약을 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다.

피의자 쪽에서는 한국부동산원이 성남 거주 1년을 제대로 확인하지 않았으니 업무방해가 아니라고 반론하게 됩니다. 담당자가 신청서의 허위 답변만 믿고 추가 확인 없이 처리한 사건에서 대법원이 심사 부족을 이유로 업무방해를 부정한 판결(대법원 2023. 8. 31. 선고 2021도17151 판결)이 그 근거입니다. 그러나 성남 거주 요건을 증명하는 주민등록표등본은 당첨자가 직접 적은 신청서가 아니라 성남시 공무원이 발급한 공문서여서, 그 공문서를 믿은 한국부동산원의 심사를 불충분하다고 보기는 어렵습니다. 결국 업무방해 여부도 성남에 실제로 살았는지라는 사실관계로 결론이 나고, 심사 부족이 다투어진 판결들은 허위서류와 업무방해 판례에서 사건별로 볼 수 있습니다.

·해당지역 거주 요건의 위장전입과 판례

위장전입 사건에서 법원은 전입신고한 주소에서 실제로 생활했는지를 봅니다. 생활반응이 다른 지역에 남아 있어도, 그 주소에서 생활한 사실과 기록이 다른 곳에 남은 이유가 설명되면 결론이 달라집니다.

〔수원지방법원 1991. 9. 12. 선고 91노311〕 판결은 실제로 거주지를 옮기면서 전입신고를 했다면 신고일과 이사한 날에 다소 차이가 있다는 이유만으로 허위 신고로 단정할 수 없고, 그 주소지에서 발급받은 주민등록등본을 첨부해 분양받은 것도 부정한 방법이 아니라고 보았습니다. 두 판결의 사실관계와 다른 위장전입 판결들은 위장전입 판례에 정리했습니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·성남에서 생활한 사실을 보여주는 자료

성남에 실제로 살았다면 그 생활은 기록으로 남아 있습니다. 구미동 집의 임대차계약서와 관리비 고지서, 오리역이나 미금역에서 찍은 교통카드 승차 기록, 구미동 안의 병원과 마트에서 결제한 내역이 성남 생활을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 생활반응이 다른 지역에 많이 남은 사정이 있다면 숨기지 말고, 왜 그렇게 되었는지를 자료로 설명해야 합니다.

·저희가 맡은 성남 단지 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 경기남부경찰청의 출석요구서를 받은 뒤 첫 조사 전까지 챙길 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·무지개마을4단지 조합이 주택법 제65조 제2항으로 취소할 수 있는 계약

제1항 위반자의 공급계약을 취소하도록 한 것이 「주택법」 제65조 제2항이고, 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보는 것이 제3항입니다. 조문 적용 범위는 불송치 이후 계약취소 대응에 적어 두었습니다.

재건축 단지의 조합과 달리, 무지개마을4단지 리모델링주택조합은 이 조항을 근거로 계약을 취소할 수 있습니다. 여기에 최대 10년의 청약 제한이 더해집니다. 입주가 2027년 4월이어서 지금은 중도금을 내는 단계이고, 계약이 취소되면 공급계약서에 따라 분양대금의 10%가 위약금으로 공제되는 경우가 많습니다.

·무순위 공급이 이어지는 단지에서 지위를 지키는 방법

이 단지는 이미 여러 차례 무순위 공급을 했습니다. 부정청약으로 계약이 취소되면 그 물량도 다시 공급될 수 있으므로, 계약취소 통보를 받았다면 다른 사람에게 공급되기 전에 지위를 보전하는 가처분을 검토해야 합니다. 이때 상대방은 수사의뢰를 한 국토교통부가 아니라 공급계약의 당사자인 무지개마을4단지 리모델링주택조합이고, 다툼은 형사가 아니라 민사 법원에서 진행됩니다. 조합이 계약을 취소하려면 당첨자가 제1항을 위반했다는 사실이 먼저 인정되어야 하므로, 경찰이 불송치 결정서에 적은 이유가 조합과 다툴 때 가장 먼저 꺼낼 자료가 됩니다. 구체적인 절차는 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.