창경궁 롯데캐슬 시그니처 부정청약 수사, 경찰 전화를 받았다면

창경궁 롯데캐슬 시그니처 당첨자가 경찰 전화를 받았다면, 그 통화에서 지금의 거주 상태나 모집공고 당시의 거주 상태를 구체적으로 말하지 않아야 합니다. 국토교통부의 수사의뢰에 따라 서울경찰청을 중심으로 많은 당첨자가 수사를 받고 있고, 첫 통화의 답변은 사건 기록에 남습니다. 이 단지는 삼선5구역을 재개발해 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)으로 공급되었기 때문에 「주택법」 처벌은 어렵습니다. 그 대신 경찰은 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 수사를 이어 가고, 조합은 계약해제를 통보할 수 있습니다. 1순위 평균 26.7대 1을 기록한 단지여서 점검과 수사의 밀도도 그만큼 높습니다.

▶창경궁 롯데캐슬 시그니처의 공급 구조와 청약 결과

·삼선5구역 재개발로 공급된 1,223가구 단지

창경궁 롯데캐슬 시그니처는 서울 성북구 삼선동2가 296번지 일대 삼선5구역을 재개발한 단지입니다. 롯데건설이 시공하고, 지하 4층, 지상 18층, 19개 동, 1,223가구 규모입니다. 이 가운데 조합원 몫 506가구와 임대 208가구를 뺀 509가구가 일반분양으로 나왔고, 입주는 2027년 4월 예정입니다. 지하철 4·6호선과 우이신설선을 이용할 수 있는 위치로 분양 당시 소개되었습니다.

재개발 단지는 「주택법」이 아니라 도시정비법에 따라 공급됩니다. 이 차이가 뒤에서 볼 처벌 조항과 계약해제의 방향을 모두 바꿉니다.

도시정비법 제79조 제8항이 「주택법」에서 빌려 쓰는 것은 일반분양의 공급 방법과 절차(제54조)뿐이고, 부정청약을 금지하는 제65조와 처벌 조항인 제101조는 준용 대상이 아닙니다. 조문과 준용 범위는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·2024년 12월 청약, 1순위 260가구에 6,942건

청약은 2024년 12월 9일 특별공급, 10일 1순위 순서로 진행되었습니다. 특별공급 249가구에는 3,514명이 신청해 평균 14.11대 1이었고, 생애최초 특별공급은 50.42대 1, 신혼부부 특별공급은 11.17대 1이었습니다. 특별공급을 뺀 1순위 260가구에는 6,942건이 접수되어 평균 26.7대 1을 기록했고, 59㎡C형 기타지역은 32.2대 1이었습니다. 당첨자 발표는 12월 17일, 정당계약은 12월 28일부터 30일까지였습니다.

계약 뒤에도 남은 물량이 이어졌습니다. 2025년 2월 3일 전용 84㎡ 45가구 무순위 청약에는 6,098명이 몰려 135.51대 1을 기록했고, 그 뒤 남은 가구는 선착순 계약으로 공급되었습니다.

·3.3㎡당 약 4,190만 원, 계약금 10%

분양가는 3.3㎡당 약 4,190만 원이었습니다.

▶경찰의 첫 전화에서 해야 할 말과 하지 말아야 할 말

·수사의뢰서 내용을 알리지 않은 채 거주 상태를 묻는 통화

창경궁 롯데캐슬 시그니처 당첨자가 받는 경찰 전화도 국토교통부가 점검 결과를 서울경찰청에 넘긴 수사의뢰에서 출발합니다. 수사의뢰서는 국토교통부가 점검에서 의심한 당첨자에 대해 경찰에 수사를 요청하면서 의심의 근거를 적어 보내는 문서입니다. 전입 주소, 국토교통부가 실제 거주지로 의심하는 주소, 우편물 수령지, 요양급여내역에 남은 병원 이용 기록이 이 문서에 들어 있습니다.

그런데 첫 통화에서 수사관은 이 내용을 알려 주지 않은 채 "지금 어디 사세요", "공고 날에는 어디 계셨어요"처럼 거주 상태부터 묻는 경우가 많습니다. 당첨자는 무엇이 문제인지 모르는 상태에서 답하게 되고, 그 답이 수사의뢰서와 어긋나면 그 어긋남이 다음 질문이 됩니다. 이 통화에서 지금의 거주 상태나 모집공고 당시의 거주 상태를 구체적으로 진술해서는 안 됩니다.

·녹음되어 수사보고로 편철되는 통화 내용

이렇게 답했다고 해서 불이익을 받지는 않습니다. 출석 일시는 피의자와 협의해 정하는 것이 원칙이어서, 수사의뢰서를 받을 수 있는 시점으로 일정을 잡을 수 있습니다. 연락을 피하라는 뜻은 아니고, 무엇이 문제인지 확인한 뒤 답하라는 뜻입니다.

·정보공개청구로 받는 국토교통부 수사의뢰서

수사의뢰서는 사건을 담당하는 경찰서에 정보공개청구해 받을 수 있습니다. 공공기관은 청구를 받은 날부터 10일 안에 공개 여부를 정하고 한 번 10일 연장할 수 있으므로, 결정까지 최대 20일이 걸립니다. 실질 내용을 지운 부분공개를 받으면 30일 안에 이의신청할 수 있습니다. 절차와 이의신청 인용 사례는 국토부 수사의뢰서, 경찰이 안 보여줄 때에 정리했습니다.

▶「주택법」 처벌 대신 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 이어지는 수사

·시·도경찰청 반부패수사대로 옮겨진 부정청약 수사

·재개발 일반분양에 적용되지 않는 「주택법」 처벌 조항

국토교통부는 정비사업 단지 당첨자도 「주택법」 위반으로 수사의뢰합니다. 그래서 경찰 전화에서도 "주택법 위반 사건"이라는 말을 듣게 됩니다. 그러나 대법원은 정비사업 일반분양에 「주택법」 처벌 조항을 적용하지 않았습니다.

정비사업 일반분양의 부정청약을 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다는 점은 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 확정되었습니다. 경남 지역 재건축 단지의 위장전입 사건으로 1심부터 대법원까지 모두 무죄였습니다. 창경궁 롯데캐슬 시그니처도 재개발로 같은 구조에서 공급되었으므로, 위장전입이 인정되는 경우에도 「주택법」 제65조 위반으로 처벌하기는 어렵습니다. 사건 흐름과 판시 이유는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·경찰이 직접 추가하는 위계에 의한 업무방해

「주택법」으로 처벌하기 어려운 단지일수록 경찰은 위계에 의한 업무방해를 직접 추가해 입건합니다. 「주민등록법」 위반도 함께 남습니다.

위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 두 죄명이 정비사업 단지 사건에 붙는 구조는 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

수사기관은 거짓 주소로 청약해 당첨된 행위를, 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 위계로 방해한 것으로 구성합니다. 여기서 위계란 상대방을 속여 잘못 판단하게 하는 수단을 가리키고, 징역형 상한이 「주택법」 위반의 3년보다 높은 5년이어서 창경궁 롯데캐슬 시그니처 같은 재개발 단지 사건에서는 업무방해가 중심 죄명이 됩니다. 「주민등록법」 위반은 청약 목적이 없어도 성립할 수 있어서, 수사기관은 주소를 옮긴 행위 자체를 따로 봅니다.

▶요양급여내역에 남은 실제 거주지와 소명

·주민등록상 주소와 다른 곳에 몰린 병원 기록

요양급여내역이란 병원과 약국에서 건강보험을 적용받아 진료하고 약을 받은 내용을 건강보험공단이 모아 둔 기록입니다. 국토교통부는 이 기록에 남은 병원과 약국이 주민등록상 주소가 아닌 다른 지역에 몰려 있으면 실제 거주지가 다르다고 보고 수사의뢰합니다. 경찰은 출석을 요구하기 전에 휴대전화 기지국(통화와 데이터 접속이 잡힌 통신 설비 위치) 기록과 차량 입출차 기록을 먼저 확보해 두는 경우가 많습니다.

요양급여내역에 나타난 실제 거주지가 주민등록상 거주지와 다르다고 해서 사건이 끝난 것은 아닙니다. 소명하기 어려운 부분이 있다고 느껴지는 경우에도, 혼자 판단해 진술하기 전에 변호사의 상담을 먼저 받아야 합니다. 기록 자체는 사실이어도 그 기록이 생긴 이유는 따로 설명할 수 있기 때문입니다.

·두 곳을 오간 생활을 법원이 판단한 기준

법원은 생활의 근거가 두 곳일 수 있다는 점을 인정하면서, 신고한 주소에서 생활한 흔적이 있었는지를 따졌습니다.

이 판결을 포함한 위장전입 판결들의 사실관계와 결론은 위장전입 판례에 모아 두었습니다.

·저희가 맡은 성북구 정비사업 단지 사건

▶벌금보다 무거운 계약금과 청약 자격의 불이익

·계약금 몰취, 청약 취소, 10년 청약 제한

부정청약으로 처분을 받으면 문제는 벌금에서 끝나지 않습니다. 국토교통부는 부정청약으로 확정되면 형사처벌과 함께 계약 취소, 분양가 10%에 해당하는 계약금 몰수, 10년간 청약 자격 제한을 예고하고 있습니다. 이 단지의 계약금이 분양가의 10%이므로, 59㎡형이면 1억 원 안팎, 84㎡형이면 1억 3천만 원 이상이 걸린 셈입니다. 불이익의 조문 근거는 처벌과 불이익에 정리했습니다.

·정비사업 단지에서 조합이 근거로 삼기 어려운 「주택법」 제65조 제2항

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 자의 공급계약을 취소하도록 정하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 조문과 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에 정리했습니다.

이 조항은 제1항 위반을 전제로 하고, 대법원 2024도3992 판결은 정비사업 단지의 일반분양을 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았습니다. 그래서 조합이 제2항을 근거로 계약을 취소할 수 있는지는 견해가 갈리고, 법원 판단은 아직 없습니다. 같은 성북구의 장위6구역 단지에서는 불송치 결정이 나온 뒤에도 조합을 통해 계약취소 공문이 나갔습니다. 이 다툼은 장위6구역 푸르지오 라디우스 파크, 불송치인데 계약을 취소하겠다고 합니다에 정리했습니다.

·송치만으로 나오는 조합의 계약해제 통보

조합과 시행사는 형사 판결이 확정되기 전에도 경찰이 사건을 검찰에 송치하면 곧바로 계약해제와 계약금 몰취를 통보하곤 합니다. 입주가 2027년 4월인 선분양 단지이므로, 지금 단계에서 조합이 기댈 수 있는 것은 공급계약서의 해제 조항입니다. 통보를 받았다면 다투는 상대는 조합이고 절차는 민사입니다.

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 경찰 단계에서 혐의없음을 받아 두면 조합의 해제 통보가 나올 근거부터 사라집니다. 수사의뢰서를 받은 뒤 출석 날까지 챙길 자료와 순서는 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

이 글은 홍성환 변호사가 로톡에 올렸던 글을 바탕으로 창경궁 롯데캐슬 시그니처의 공급 구조와 수사 사정에 맞게 다시 쓴 것입니다.