반포 래미안 트리니원 부정청약 점검과 수사, 가점제 당첨선 70~82점과 부양가족

반포 래미안 트리니원 당첨자에 대한 점검은 부양가족이 공고일 이전 3년 동안 실제로 함께 살았는지에 집중될 가능성이 큽니다. 일반공급 가점제 당첨자의 가점이 70점에서 82점 사이였는데, 4인 가구가 받을 수 있는 최고 가점은 69점입니다. 가점제 당첨자는 모두 부양가족이 4명 이상이었다는 뜻이고, 국토교통부도 이런 고가점 당첨자를 집중적으로 점검하겠다고 밝혔습니다. 수사는 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 서울경찰청 반부패수사대가 진행합니다.

▶반포 래미안 트리니원은 어떤 법으로, 어떤 조건에 공급되었나

·반포주공1단지 3주구 재건축정비사업조합이 공급한 2,091가구 단지

반포 래미안 트리니원은 반포주공1단지 3주구 재건축정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 반포주공1단지 3주구를 재건축한 2,091가구 단지입니다. 삼성물산이 시공했습니다. 단지는 서초구 반포동 구반포역 앞에 있고, 9호선 구반포역이 걸어서 2분, 9호선 신반포역과 4호선 동작역이 걸어서 10분 거리입니다.

·일반분양 506가구, 특별공급 평균 86.5대 1

2025년 11월 506가구가 분양되었고, 이 가운데 276가구가 특별공급, 230가구가 일반공급이었습니다. 일반공급 1순위에 약 5만 5천 명이 몰렸고, 특별공급에도 2만 3,861명이 신청해 평균 86.5대 1을 기록했습니다. 당첨자 발표는 2025년 11월 19일, 계약은 12월 1일부터 4일까지였습니다. 입주는 2026년 8월 7일에 시작되었습니다.

·9개월 만에 치른 분양대금 전액

·부양가족 수로 갈린 가점제 당첨선

청약 가점은 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입 기간(최대 17점)을 더해 84점이 만점입니다. 무주택 기간과 통장 가입 기간을 모두 채워도 49점이어서, 70점을 넘으려면 부양가족 점수가 21점 이상, 즉 부양가족이 4명 이상이어야 합니다. 부양가족 한 명이 5점이어서 부모 두 분을 세대원으로 올리면 10점이 달라집니다. 일반공급은 서울에 2년 이상 계속 거주한 사람에게 먼저 공급되었습니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·부양가족 4명 이상 당첨자에 집중하는 전수조사

국토교통부는 2026년 5월 2025년 7월 이후 규제지역에서 분양한 단지의 당첨자 전수조사를 발표하면서, 만점 통장 당첨자 가운데 부양가족 수가 4명에서 6명인 당첨자를 중심으로 부모와 자녀의 실제 거주 여부를 확인하겠다고 밝혔습니다. 트리니원은 2025년 11월 투기과열지구인 서초구에서 분양해 이 범위에 들어갑니다. 조사 방식은 국토부 부정청약 소명자료 요구를 받았다면에 정리했습니다.

·부모의 3년간 요양급여내역

국토교통부는 부모의 3년간 요양급여내역에 남은 병원·약국 위치로 실제 거주지를 확인하겠다고 밝혔습니다. 저희가 공개한 사례 54건 가운데 요양급여내역이 의심의 근거로 적힌 사건이 15건이었고, 그중 11건이 위장부양 사건이었습니다. 분양가상한제가 적용된 서울 고가 단지에서 이런 사건이 특히 많았고, 저희가 맡은 반포 래미안 원펜타스, 잠실 래미안 아이파크, 청담 르엘, 디에이치 방배의 부양가족 가점 사건이 모두 같은 구조였습니다.

·4억~5억 원대 계약금의 출처

부양가족 사건에서 돈의 흐름은 두 방향으로 쓰입니다. 부모님께 생활비를 계속 보내 왔다면 그 이체 내역이 부양의 증거가 되고, 부모님이 큰돈을 보탰다면 그 경위를 따로 설명해야 합니다.

▶수사는 어떤 죄명으로, 누가 진행하나

·지방청 반부패수사대가 맡는 대단지 사건

·「주택법」 대신 업무방해와 「주민등록법」 위반

도시정비법으로 공급된 이 단지의 당첨자를 「주택법」 제65조로 처벌할 수는 없습니다(대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결). 그 대신 수사는 두 죄명을 중심으로 진행됩니다. 하나는 부모님 주소를 옮긴 데 따른 「주민등록법」 위반이고, 다른 하나는 경찰이 수사 과정에서 직접 추가하는 위계에 의한 업무방해입니다. 국토교통부 수사의뢰서에 업무방해가 적혀 있지 않아도, 정비사업 단지 사건에서 경찰은 업무방해를 입건해 수사하는 것이 지금의 흐름입니다.

부모님을 실제로 모시지 않으면서 신청인 주소로 전입신고를 하게 했다면, 부모님의 거짓 전입신고를 부추긴 「주민등록법」 위반 교사로도 의심받습니다. 부모님까지 수사기관에 불려 갈 수 있는 구조여서, 부모님의 진술과 신청인의 진술이 어긋나지 않게 사실관계를 먼저 정리해야 합니다.

·업무방해와 심사가 허술했다는 반론

수사기관은 부양가족 수를 부풀린 청약을, 가점 순으로 당첨자를 정하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다. 당첨선이 70점대였으니 부모 두 분을 세대원으로 올린 10점이 당락을 갈랐을 수 있습니다.

이 죄를 두고 "심사하는 쪽이 서류를 제대로 확인하지 않았으니 업무방해가 아니다"라는 반론이 나오곤 합니다. 대법원도 담당자가 신청서의 허위 답변만 믿고 추가 확인 없이 처리한 경우에는 불충분한 심사 탓이어서 업무방해가 되지 않는다고 보았습니다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2021도17151 판결). 그러나 신청인이 스스로 적는 서류와 공문서는 다릅니다.

판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

·진료 기록이 다른 지역에 있어도 무죄가 나온 판결

부양가족 가점에서 부모와 실제로 함께 살아야 하는지는 하급심 판결이 갈리는 쟁점입니다. 함께 살아야 한다고 본 판결이 다수이지만, 그렇게 보더라도 진료 기록이 다른 지역에 있다는 사정만으로 따로 살았다고 단정하지 않은 판결이 있습니다.

판결별 논리는 노부모부양·부양가족 판례에 정리했습니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·진료 기록이 남은 이유를 설명하는 자료

부모님 진료 기록이 다른 지역에 남아 있다는 사실 자체는 부인하기 어렵습니다. 그래서 그 기록이 왜 생겼는지를 자료로 하나씩 설명하는 것이 대응의 중심입니다. 오래 다니던 병원을 계속 다닌 사정이나 치료 때문에 다른 지역 대학병원을 오간 사정은 흔하고, 그 사정을 보여주는 자료가 남아 있는 경우가 많습니다.

판단 기준일은 입주자모집공고일이고, 확인하는 기간은 그 이전 3년입니다. 부모님을 세대원으로 올린 시기가 공고일에 가깝다면 수사관은 그 시기에 부모님을 모시게 된 실제 사정을 묻습니다. 건강이 나빠진 시기나 혼자 되신 시기처럼 그 사정을 보여주는 자료를 먼저 정리해 두어야 합니다.

·저희가 맡은 서울 고가 단지 부양가족 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 할 일은 출석요구를 받았을 때에 순서대로 정리했습니다.

▶입주가 시작된 단지의 계약취소

·조합이 근거로 삼기 어려운 「주택법」 제65조 제2항·제3항

「주택법」 제65조 제2항(공급계약 취소)과 제3항(주택가격 지급에 따른 주택 취득)은 모두 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우를 전제로 합니다. 대법원 2024도3992 판결이 정비사업 일반분양을 제1항이 적용되는 공급으로 보지 않았으므로, 조합이 이 두 조항을 근거로 계약을 취소하고 주택을 되찾기는 어렵습니다. 이 문제를 두고 견해가 갈린다는 점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

·입주가 시작된 뒤 조합이 처한 상황

트리니원은 선분양 단지였지만 계약에서 입주까지 9개월밖에 걸리지 않았고, 2026년 8월 입주가 시작되었습니다. 점검과 수사가 본격적으로 진행될 무렵이면 대부분의 당첨자가 잔금까지 치르고 입주한 상태여서, 후분양 단지와 같은 상황이 됩니다.

조합이 이 단계에서 계약을 되돌리려면 공급계약서의 해제 조항이나 「민법」상 사기·착오를 근거로 소송을 제기해야 합니다. 받은 분양대금을 정산하는 것과 별도로 집을 비워 달라는 인도 청구가 필요하고, 이전고시를 거쳐 소유권이전등기까지 넘어간 뒤라면 등기 말소도 구해야 합니다. 해제 사유는 조합이 입증해야 합니다. 같은 반포의 래미안 원펜타스는 후분양 뒤 일반분양 292가구 가운데 41가구가 부정청약으로 적발되었다고 보도된 단지로, 이 문제가 가장 먼저 드러난 곳입니다. 후분양 단지의 구조는 오티에르 반포 칼럼에서 더 자세히 다루었습니다.

·해제 통지서의 근거 조항부터 확인할 것

해제 통지를 받았다면 통지서에 적힌 근거 조항부터 확인해야 합니다. 「주택법」 제65조 제2항을 근거로 적었다면 정비사업 단지에 그 조항이 적용되는지를 다툴 수 있고, 공급계약서 조항을 근거로 적었다면 조합이 주장하는 해제 사유가 실제로 있었는지를 다투게 됩니다. 수분양자지위확인 소송과 가처분은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.