래미안 원펜타스 이후 달라진 부정청약 수사와 초기 대응

래미안 원펜타스 청약 문제가 2026년 1월 인사청문회에서 알려진 뒤, 부정청약 수사는 이전과 다른 방식으로 진행되고 있습니다. 국토교통부는 의심 당첨자를 시·도경찰청 반부패수사대에 일괄 수사의뢰하고, 경찰은 의뢰받은 죄명에 업무방해를 더해 수사 범위를 넓히고 있습니다. 2026년 5월에는 43개 단지, 약 2만 5천 세대를 대상으로 당첨자 전수조사가 시작되었고, 요양급여내역과 자격득실확인서로 실제 거주를 확인합니다. 이런 수사에서는 첫 진술과 첫 제출 자료가 결론을 정하므로, 수사의뢰 통지를 받은 날부터 대응을 시작해야 합니다.

▶래미안 원펜타스 사례로 드러난 정비사업 단지의 처벌 공백

·2026년 1월 인사청문회에서 제기된 청약 의혹

래미안 원펜타스는 서울 서초구 반포동의 신반포 15차 아파트를 재건축한 단지입니다. 2026년 1월 이혜훈 기획예산처 장관 후보자의 인사청문회에서 이 단지 청약이 문제되었습니다. 이혜훈 전 후보자는 2024년 7월 래미안 원펜타스 전용 137㎡에 청약가점 74점으로 당첨되었습니다.

청문회에서는 장남이 2023년 12월 혼례를 올렸는데도 혼인신고를 하지 않은 채 미혼 상태로 같은 세대에 남아 부양가족 수에 포함되었다는 의혹이 제기되었습니다. 이 전 후보자는 장남이 혼례 직후 부부 관계가 깨져 혼례를 유지하기 어렵다고 생각했다는 취지로 답했습니다. 보도에 따르면 장남은 2025년 4월 국토교통부의 부정청약 점검 결과가 발표된 다음 날 신혼집으로 전입신고를 했고, 같은 해 11월 혼인신고를 마쳤습니다.

결혼식을 올린 자녀를 서류상 미혼으로 두어 부양가족 가점을 받았다는 의혹은 저희가 부정청약 유형 가운데 위장미혼으로 분류하는 구조와 같습니다. 국토교통부는 2024년 하반기 수도권 주요 분양단지 40곳을 점검해 390건의 부정행위를 적발했고, 그중에는 래미안 원펜타스의 청약가점 만점 통장 1건도 들어 있었습니다. 이 전 후보자의 청약은 그 점검에서 문제되지 않았습니다.

·재건축 일반분양에 적용되지 않는 「주택법」 처벌 조항

이 사례가 크게 주목받은 이유는 재건축 단지의 부정청약을 처벌할 조항이 마땅하지 않다는 사실이 함께 알려졌기 때문입니다. 재건축·재개발 단지는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 공급되고, 일반분양의 공급 방법과 절차만 「주택법」을 빌려 씁니다.

·경찰 수사 착수와 국회에 발의된 도시정비법 개정안

이혜훈 전 후보자의 지명은 철회되었고, 경찰은 2026년 2월 수사에 착수했습니다. 2026년 9월 현재 수사 결과는 나오지 않았습니다. 같은 1월에는 재건축·재개발 사업으로 공급되는 주택을 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공급받는 행위를 금지하고, 위반자를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하는 도시정비법 개정안이 대표 발의되었습니다. 이 개정안은 2026년 9월 현재 국회를 통과하지 않았습니다. 처벌 공백과 계약취소 쟁점은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에 정리했습니다.

▶관행으로 여기던 일을 형사 사건으로 다루는 수사 기조

·위장전입, 통장 매매, 혼인신고 지연과 위장이혼

예전에는 주소를 잠시 옮겨 두거나 서류를 덜 갖춘 일을 행정상의 실수 정도로 여기는 경우가 있었습니다. 지금의 수사 기조는 다릅니다. 위장전입, 청약통장 매매, 혼인신고 지연, 허위 이혼은 형사처벌로 이어지고, 당첨 취소와 최장 10년의 청약 자격 제한까지 따라옵니다. 정치인과 고위 공직자 관련 사건이 알려진 뒤로는 일반 당첨자에 대한 수사 강도도 높아졌고, "몰랐다"는 설명만으로 사건이 끝나지 않습니다.

규모도 작지 않습니다. 국정감사 자료로 공개된 점검 결과를 보면, 2021년부터 2025년 6월까지 민간분양 350개 단지에서 부정청약 1,669건이 수사의뢰되었습니다. 그 가운데 위장전입이 1,380건(82.7%)으로 가장 많았고, 청약통장·입주자격 매매가 240건, 위장 결혼·이혼이 47건이었습니다.

·반부패수사대 일괄 수사의뢰와 넓어진 수사 범위

·경찰이 추가하는 업무방해와 7년의 공소시효

「주택법」 처벌이 막힌 자리에 들어온 죄명이 위계에 의한 업무방해입니다.

위계는 상대방을 속여 착각하게 만드는 것을 말합니다. 수사기관은 거짓 주소나 세대 정보로 청약해 당첨된 행위를, 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 위계로 방해한 것으로 구성합니다. 업무방해의 징역형 상한은 5년으로 「주택법」 위반(3년 이하)보다 무겁고, 공소시효(범죄 뒤 일정 기간이 지나면 기소할 수 없게 되는 기간)도 「주택법」 위반의 5년보다 긴 7년입니다.

업무방해에서 자주 나오는 반론이 "심사하는 쪽이 제대로 확인하지 않았다"는 것입니다. 대법원은 이 반론이 통하는 경계를 다음 판결에서 정했습니다.

자녀가 실제로는 다른 곳에 옮겨 살면서 주민등록만 원래 세대에 남겨 둔 경우에는 구분할 것이 있습니다. 「주민등록법」은 살지 않는 곳으로 거짓 전입신고를 한 행위를 형사처벌하고, 이사한 뒤 신고하지 않은 행위는 5만 원 이하의 과태료 대상으로 둡니다. 이 구분은 「주민등록법」에 한정되고, 「주택법」 위반이나 업무방해는 따로 판단됩니다. 판결별 논리는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶2026년 5월 만점 통장 전수조사와 생활반응 분석

·43개 단지, 부양가족 4명에서 6명인 만점 통장 당첨자

2026년 5월 국토교통부와 국무조정실 부동산 감독 추진단은 2025년 7월 이후 분양한 서울 등 규제지역의 모든 분양단지와 기타지역 인기 단지를 합친 43개 단지, 약 2만 5천 세대를 대상으로 당첨자 전수조사에 착수했습니다. 조사 항목은 위장전입, 위장결혼과 위장이혼, 통장과 자격 매매, 문서위조 등 청약 자격을 조작한 사례 전반입니다.

조사의 중심은 부양가족 수가 4명에서 6명인 만점 통장 당첨자입니다. 청약 가점은 무주택기간 최고 32점, 부양가족 수 최고 35점, 청약통장 가입기간 최고 17점으로 이루어지고, 부양가족 한 명이 5점입니다. 래미안 원펜타스에서 문제된 것도 부양가족 수였습니다. 현장점검 인력은 8명에서 15명으로 늘었고, 단지별 점검 기간도 최대 5일까지 확대되었습니다. 소명자료 요구를 받았다면 대응 방법은 국토부 부정청약 소명자료 요구를 받았다면에 정리했습니다.

·요양급여내역과 자격득실확인서로 확인하는 실거주

국토교통부는 부모의 3년치 건강보험 요양급여내역으로 실제 생활 지역을 특정합니다. 요양급여내역은 건강보험공단에 남는 병원·약국 이용 기록으로, 실제로 다닌 병원과 약국의 위치가 날짜별로 나옵니다. 3년이라는 기간은 직계존속이 입주자모집공고일 기준 3년 이상 같은 주민등록표에 올라 있어야 부양가족으로 인정된다는 요건에서 나옵니다.

성인 자녀는 건강보험 자격득실확인서와 직장 소재지로 확인합니다. 자격득실확인서는 건강보험 가입 자격을 언제 어느 사업장에서 얻고 잃었는지 기록한 문서여서, 자녀가 어디서 일했는지를 확인하는 데 쓰입니다. 국토교통부는 여기에 부양가족의 전월세 내역까지 받습니다.

·기지국, 카드 결제, 자녀 등하교와 부모 통근 동선

·시세 차익이 큰 하이엔드 단지와 정비사업 단지

정부와 국토교통부가 특히 주목하는 곳은 시세 차익이 커 로또 청약으로 불리는 강남권 단지와 주요 정비사업 단지입니다. 노량진 라클라체, 반포 트리니원, 서초 메이플자이가 이런 단지로 꼽히고, 공고를 앞둔 반포 디에이치 클래스트도 같은 기준에서 주목받고 있습니다. 이런 단지는 소명 절차가 까다롭고 현장 확인이 수시로 함께 이루어지기 때문에, 법률적 근거 없이 대응하면 되돌리기 어려운 결과로 이어질 수 있습니다.

▶초기 진술과 첫 제출 자료가 결론을 정하는 이유

·나중에 번복하기 어려운 소명자료와 피의자신문조서

부정청약 사건에서는 초기 진술이 사건의 방향을 정합니다. 국토교통부 소명 단계에서 낸 자료와 경찰의 피의자신문조서(피의자를 신문해 그 진술을 적은 조서)는 검찰과 법원 단계까지 그대로 쓰이고, 나중에 다른 말을 하면 그 차이가 새로운 의심이 됩니다. 그래서 불필요한 자백이나 불리한 진술을 막아 사건을 검찰 송치 전에 끝내는 것이 첫 번째 목표가 됩니다. 억울하다는 호소만으로는 부족하고, 대법원 판례와 「주택법 시행령」, 「주택공급에 관한 규칙」에 근거한 논리가 필요합니다.

·수사의뢰서 확보와 생활반응 자료의 재구성

수사의뢰 통지를 받았다면 국토교통부 수사의뢰서부터 정보공개청구해 의심의 근거를 확인합니다. 그다음 위장전입이나 위장부양 의심에 대해 주장이 아니라 객관적인 생활반응 자료를 다시 정리해, 기록마다 생긴 이유를 붙여 냅니다. 단지별 특성과 입주자모집공고문의 세부 조항도 함께 분석합니다. 같은 사실관계도 공고문의 요건과 맞추어 정리하면 혐의없음이나 기소유예를 이끌어낼 논리가 나오는 경우가 있습니다. 청구 절차는 국토부 수사의뢰서, 경찰이 안 보여줄 때에 정리했습니다.

·경찰 출신 변호사의 조사 동행과 압수수색·포렌식 대비

수사기관이 어떤 자료에 주목하고 어떤 유도 질문을 하는지는 수사 실무를 겪어 본 사람이 가장 잘 압니다. 캡틴법률사무소 주택법 대응센터에서는 「주택법」 위반 사건을 일선에서 수사해 본 경찰 출신 변호사가 피의자신문 단계부터 함께합니다. 부동산 사건은 행정법과 형사법이 얽혀 있어서, 압수수색 대비와 디지털 포렌식(휴대전화·컴퓨터에 남은 전자 기록을 추출해 분석하는 절차) 대응, 변호인 의견서를 한 흐름으로 준비해야 합니다.

·저희가 맡은 하이엔드 단지 사건

저희는 래미안 원펜타스, 디에이치 방배, 잠실 래미안 아이파크, 창경궁 롯데캐슬 시그니처, 청담 르엘 같은 고가 단지의 청약 사건을 맡아 왔습니다.

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 출석 전까지 준비할 일은 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

이 글은 홍성환 변호사가 로톡에 먼저 게시한 글을 보완해 다시 정리한 것입니다.