더샵 분당하이스트 부정청약 점검과 수사, 성남 2년 거주와 리모델링 단지

더샵 분당하이스트 당첨자에 대한 점검은 입주자모집공고일 기준으로 성남시에 2년 이상 계속 살았는지를 중심으로 진행될 가능성이 큽니다. 성남시 2년 이상 거주자에게 먼저 공급된 단지이고, 일반분양 143가구 가운데 77가구가 신혼부부·생애최초·신생아 같은 특별공급이었기 때문입니다. 이 단지는 리모델링 단지여서 위장전입이 인정되면 「주택법」에 따른 처벌과 계약취소 대상이 되고, 수사는 경기남부경찰청 반부패수사대가 맡게 될 가능성이 큽니다. 당첨자 발표는 10월 2일에 끝났고 계약은 10월 13일부터 15일까지이므로, 지금은 계약 전에 자신의 자격을 다시 확인할 시기입니다.

▶더샵 분당하이스트는 어떤 법으로, 어떤 조건에 공급되었나

·느티마을4단지 리모델링주택조합이 공급한 1,149가구 단지

더샵 분당하이스트는 느티마을4단지 리모델링주택조합이 성남시 분당구 정자동 느티마을 4단지를 리모델링한 단지입니다. 리모델링주택조합은 기존 아파트 소유자들이 「주택법」에 따라 설립하는 조합이고, 늘어난 가구를 일반분양합니다. 그래서 이 단지의 일반분양은 「주택법」에 따른 공급입니다. 포스코이앤씨가 시공하고, 지하 4층, 지상 최고 26층, 17개 동, 1,149가구 규모입니다. 기존 1,006가구에서 늘어난 143가구가 모두 일반분양으로 나왔습니다.

단지는 성남시 분당구 정자동 90번지에 있고, 신분당선과 수인분당선이 지나는 정자역을 걸어서 이용할 수 있습니다. 분당에서는 느티마을 3단지(더샵 분당티에르원)와 무지개마을 4단지(더샵 분당센트로)가 앞서 리모델링 일반분양을 했습니다. 더샵 분당센트로의 점검과 수사는 더샵 분당센트로 부정청약 점검과 수사에 정리했습니다.

·일반분양 143가구, 특별공급 77가구와 일반공급 66가구

일반분양 143가구는 전용 66㎡ 52가구, 74㎡ 19가구, 84㎡ 72가구로 이루어졌습니다. 이 가운데 77가구가 특별공급, 66가구가 일반공급이었습니다. 특별공급은 신혼부부나 생애최초 주택 구입자처럼 정책적으로 배려하는 사람에게 일반공급과 별도로 먼저 배정하는 물량입니다.

·특별공급 평균 2.94대 1, 1순위 해당지역 3.88대 1

특별공급 77가구에는 226건이 접수되어 평균 2.94대 1이었습니다. 유형별로는 신혼부부 87건, 생애최초 54건, 신생아 44건, 다자녀가구 36건이 접수되었고, 84㎡B형과 84㎡F형은 접수가 모집 가구보다 적었습니다. 특별공급에서 남은 2가구가 일반공급으로 넘어가 1순위는 68가구를 모집했습니다.

1순위 해당지역에는 264건이 접수되어 평균 3.88대 1이었고, 기타지역 접수까지 합하면 618건으로 평균 9.09대 1이었습니다. 전용 66㎡A형에는 28가구 모집에 319건이 몰렸습니다. 당첨자 발표는 2026년 10월 2일이었고, 계약은 10월 13일부터 15일까지이며, 입주는 2027년 12월 예정입니다.

·분양가 20억~29억 원대, 계약금 10%와 중도금 60%

분양가상한제는 적용되지 않았습니다. 분양가상한제가 적용되는 단지에서는 택지비와 건축비를 합한 금액 위로 분양가를 정할 수 없는데, 이 단지는 그 제한 없이 분양가가 정해졌습니다.

·투기과열지구 기준과 성남시 2년 거주 우선공급

분당구는 투기과열지구로 지정되어 있어, 이 단지는 투기과열지구 기준으로 공급되었습니다. 해당지역 우선공급은 공고일 현재 성남시에 2년 이상 계속 거주한 사람, 곧 2024년 9월 11일 이전부터 성남시에 계속 산 사람에게 돌아갔습니다. 해당지역 우선공급은 그 지역에 일정 기간 산 사람에게 물량을 먼저 배정하는 제도입니다.

전매제한은 3년이고 재당첨 제한은 10년이며, 실거주 의무는 없습니다. 전매제한은 당첨된 분양권이나 주택을 정해진 기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 제한입니다.

▶10월 계약 전 검증부터 국토교통부 점검까지 확인되는 자격

·10월 13일 계약 전까지 이어지는 자격 검증

당첨자 발표부터 계약 전까지는 사업주체가 당첨자가 낸 서류를 놓고 주택 소유 여부와 세대 구성을 확인하는 기간입니다. 사업주체가 이 기간에 공고 기준과 다른 사실을 찾아내면 당첨자는 부적격 처리를 받습니다. 부적격은 청약 자격이 공고 기준에 맞지 않는다는 행정 처리이고, 형사 절차와는 따로 진행됩니다.

계약을 마치면 그다음은 국토교통부의 점검입니다. 2026년 5월 국토교통부가 발표한 당첨자 전수조사는 2025년 7월 이후 분양한 규제지역 단지 전부와 기타 지역의 인기 단지를 대상으로 삼았습니다. 같은 기준이 이어진다면 투기과열지구에서 분양한 이 단지도 점검 대상에 들어갈 가능성이 큽니다. 점검은 당첨자에게 자료를 받아 실제 거주와 세대 구성을 대조하고, 소명이 부족한 건을 경찰에 수사의뢰하는 순서로 진행됩니다. 점검과 적발 방식은 국토부 점검과 적발 방식에 정리했습니다.

·성남 주소에서 2년을 실제로 살았는지

국토교통부는 성남시 주소가 공고일 전 2년 동안 실제 생활의 주소였는지를 가장 먼저 확인합니다. 2년 거주 요건은 1년 요건보다 확인하는 기간이 두 배 길고, 그만큼 생활반응 자료도 많이 쌓입니다. 생활반응은 카드 결제, 휴대전화 통신, 병원 이용처럼 생활하면서 남는 기록입니다. 주민등록상 주소는 성남인데 이 기록이 서울이나 용인에서 주로 나오면 의심이 시작됩니다.

정자동은 판교와 맞닿아 있고 신분당선으로 강남까지 출퇴근하는 사람이 많습니다. 낮 시간의 카드 결제와 기지국 기록이 서울에 몰리는 것은 출퇴근의 결과일 수 있습니다. 그런 경우에는 저녁과 아침의 기록, 집 근처 역의 교통카드 승차 기록, 관리비와 공과금 납부 내역으로 성남 집에서 잠을 자고 출근했다는 사실을 함께 설명해야 합니다.

·특별공급 77가구에서 확인할 세대 구성

특별공급 당첨자는 거주 요건에 더해 유형별 요건을 확인받습니다. 신혼부부 특별공급과 신생아 특별공급에서는 혼인신고 시기, 자녀 출생 시기, 공고일 현재 함께 사는 세대원이 비교됩니다. 생애최초 특별공급 당첨자는 60세 미만이면서 주택을 가진 부모와 한 세대를 이루고 있었는지를 확인받습니다. 부모 집에 살면서 주소만 다른 곳으로 옮겨 세대를 나눴다면 위장세대분리로 의심받습니다. 이 구조는 생애최초 특별공급과 세대분리에 정리했습니다.

노부모부양 특별공급은 4가구뿐이지만, 이 유형에서는 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양했는지와 부모의 건강보험 요양급여내역이 함께 확인됩니다. 요양급여내역은 부모가 어느 병원과 약국을 이용했는지 건강보험공단에 쌓인 기록으로, 부모가 실제로 어디에서 생활했는지를 추정하는 자료로 쓰입니다.

·계약금 2억 원대와 자금조달계획서

▶수사는 어떤 죄명으로, 누가 진행하나

·경기남부경찰청 반부패수사대가 맡을 가능성이 큰 부정청약 수사

·느티마을4단지 리모델링 일반분양 143가구에 적용되는 「주택법」 제65조

대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결은 재건축 단지의 일반분양 당첨자를 「주택법」 제65조로 처벌할 수 없다고 보았습니다. 그러나 이 판결은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급된 경우를 다룬 것입니다. 느티마을4단지 리모델링주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「주택법」에 따라 설립된 조합이므로, 이 단지 당첨자에게는 「주택법」 제65조가 그대로 적용된다고 보고 대비해야 합니다. 입주자모집공고에도 위장전입 등으로 부정하게 당첨된 사람은 「주택법」 제65조와 「주민등록법」 제37조에 따라 처벌될 수 있다는 문구가 들어 있습니다.

「주택법」 제65조 제1항은 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 금지하고, 제101조는 위반자를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하되 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배까지 벌금을 올립니다. 조문 전문과 부수 처분은 처벌과 불이익에 옮겨 두었습니다.

·업무방해 입건과 공문서를 믿은 심사

국토교통부가 보내는 수사의뢰서의 죄명은 「주택법」 위반과 「주민등록법」 위반 두 가지이지만, 경찰은 여기에 위계에 의한 업무방해를 보태 세 가지 죄명으로 수사합니다. 업무방해(「형법」 제314조 제1항)는 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금에 처하는 죄입니다. 수사기관은 거짓 주소로 해당지역 자격을 얻은 청약을 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해한 것으로 구성합니다.

대법원 2023. 8. 31. 선고 2021도17151 판결은 담당자가 신청서의 허위 답변만 믿고 더 확인하지 않은 경우를 불충분한 심사로 보아 업무방해를 인정하지 않았지만, 청약 서류인 주민등록표등본은 공무원이 발급한 공문서여서 사정이 다릅니다. 대법원은 허위로 작성하면 처벌받아 내용을 믿을 수 있는 서류를 담당자가 믿고 처리했다면 충분히 심사한 것으로 보았습니다(대법원 2002. 9. 10. 선고 2002도2131 판결). 그래서 업무방해가 성립하는지도 성남에 실제로 살았는지라는 사실관계로 결론이 납니다. 두 판결이 심사의 충분성을 어떻게 나눴는지는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

·2년 거주 요건을 두고 갈린 판결

「주민등록법」 위반에서는 전입신고를 한 시점에 30일 이상 거주할 목적이 있었는지를 따지고, 「주택법」 위반에서는 공고일부터 거꾸로 2년 동안 그 지역에 실제로 살았는지를 따집니다. 그래서 몇 년 전의 전입신고가 진실했던 경우에도 공고일 무렵 그곳에서 살고 있지 않았다면 「주택법」 위반이 따로 성립할 수 있습니다. 2년 거주 요건이 걸린 사건에서 법원의 결론은 사실관계에서 갈렸습니다.

두 판결의 차이는 법리가 아니라 사실관계에서 나왔습니다. 유죄 사건에서는 공고일 전후의 통신 기록 대부분이 다른 지역에서 나왔고 그 이유도 설명되지 않았습니다. 무죄 사건에서는 수사기관의 자료가 요건 기간 밖이었거나 다른 사람이 남긴 기록이었습니다. 두 사건의 사실관계와 판시 이유는 위장전입 판례에 정리했습니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·성남에서 2년을 생활한 사실을 보여주는 자료

성남에 실제로 살았다면 2년의 생활이 기록으로 남아 있습니다. 임대차계약과 관리비·공과금 납부 내역, 정자역이나 집 근처 역의 교통카드 승차 기록, 동네 병원과 마트 이용 기록 같은 것들입니다. 서울이나 용인에 생활반응이 많이 남은 사정이 있다면 숨기지 말고, 왜 그렇게 되었는지를 자료로 설명해야 합니다. 국토교통부의 소명 요청서에 답하기 전에 갖출 자료와 순서는 국토부 소명자료 요구를 받았을 때에 정리했습니다.

·저희가 맡은 성남 단지 사건

저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 경기남부경찰청의 출석요구서를 받은 뒤 첫 조사까지 준비할 순서는 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·느티마을4단지 리모델링주택조합이 「주택법」 제65조 제2항으로 취소할 수 있는 계약

제1항 위반자의 공급계약을 취소하도록 한 것이 「주택법」 제65조 제2항이고, 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보는 것이 제3항입니다. 조문 적용 범위는 불송치 이후 계약취소 대응에 적어 두었습니다.

재건축 단지의 조합과 달리, 느티마을4단지 리모델링주택조합은 이 조항을 근거로 계약을 취소할 수 있습니다. 여기에 최대 10년의 청약 제한이 더해집니다. 입주가 2027년 12월이어서 계약 뒤에는 2026년 12월부터 중도금을 내는 단계가 이어지고, 계약이 취소되면 공급계약서에 따라 위약금이 공제될 수 있습니다.

·10월 15일 전의 부적격 통보와 계약 뒤 계약취소 통보에 대응하는 방법

계약 전에 부적격 통보를 받았다면 다투는 대상은 공고 기준에 맞는지라는 자격의 문제이고, 계약 일정에 맞추어 소명해야 합니다. 10월 15일까지 계약을 마친 뒤에 부정청약을 이유로 취소 통보가 오면, 다툴 상대는 국토교통부가 아니라 사업주체인 느티마을4단지 리모델링주택조합이고 절차는 민사소송입니다. 조합이 계약을 취소하려면 당첨자가 제1항을 위반했다는 사실이 먼저 인정되어야 하므로, 경찰의 불송치 결정서에 어떤 이유가 적혔는지가 민사 다툼의 출발점이 됩니다. 구체적인 절차는 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.