칼럼 · 2026-10-05
생애최초 특별공급, 부모님이 60세가 안 되면 어떻게 되나요?
홍성환 파트너변호사
경찰 출신
입주자모집공고일 현재 부모님이 60세 미만이면서 집을 갖고 계시면, 부모님과 같은 세대에 있는 자녀는 생애최초 특별공급의 무주택 요건을 채우지 못합니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제6호는 60세 이상 직계존속이 소유한 주택만 무주택으로 보기 때문입니다. 이때 할 수 있는 선택은 부모님이 60세가 되신 뒤의 공고를 기다리거나, 실제로 따로 살면서 세대를 분리하는 것입니다. 주소만 옮기고 생활은 그대로 두면 위장세대분리로 수사를 받게 됩니다. 세대분리의 구조와 조사 내용 전체는 생애최초 특별공급, 부모님하고 세대만 분리하면 되는 거 아니었어요?에 정리했고, 이 글은 자주 받는 질문만 짧게 답합니다.
이 글의 결론
기본 답: 공고일 현재 60세 미만 유주택 부모님과 같은 세대라면 생애최초 특별공급을 신청할 수 없습니다
공동명의: 국토교통부는 두 분 모두 60세 이상이어야 한다고 보지만, 이 해석으로 기소된 사건에서 무죄가 나왔습니다
함께 볼 요건: 공고일 다음 날 생일은 인정되지 않고, 노부모부양 특별공급에는 60세 예외가 없고, 혼자 세대주가 되면 60㎡ 이하만 신청할 수 있습니다
위험: 주소만 옮긴 세대분리는 요양급여내역에서 출발한 수사로 이어지고, 계약취소와 청약 제한까지 걸려 있습니다
60세 미만 유주택 부모와 같은 세대인 자녀의 청약 자격
「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제6호의 60세 기준
생애최초 특별공급은 신청자 본인만이 아니라 세대 전체가 무주택이어야 신청할 수 있습니다. 무주택세대구성원은 세대에 속한 사람 전원이 주택을 소유하지 않은 상태의 세대원을 말합니다.
「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 주택 소유 여부를 판단하는 기준을 정하면서, 몇 가지 경우를 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.
그중 제6호는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함합니다)이 주택이나 분양권(아파트를 공급받을 수 있는 지위)을 소유하고 있는 경우입니다.
같은 조 단서에 따라 노부모부양 특별공급과 공공임대주택의 경우에는 제6호를 적용하지 않습니다.
부모님이 60세를 넘기셨다면 같은 세대에 사는 자녀도 무주택세대구성원으로 인정되어 생애최초 특별공급을 신청할 수 있습니다. 부모님이 59세라면 이 예외가 적용되지 않고, 부모님 집 때문에 세대 전체가 유주택으로 판정됩니다.
나이를 따지는 기준일인 입주자모집공고일
입주자모집공고일은 청약 자격을 판단하는 기준일로, 공고문이 게시된 날입니다. 부모님 나이도 이날을 기준으로 따집니다. 저희가 맡은 광진 롯데캐슬 이스트폴 사건에서도 수사기관은 모집공고 당시 부친은 60세 이상이었고 모친은 59세였다는 점을 문제 삼았습니다.
그래서 부모님 생신이 공고일 바로 다음 날이면 그 공고에서는 60세 예외를 받을 수 없습니다. 며칠 차이로 공고가 먼저 나왔다면 다음 공고를 기다리는 것이 안전합니다.
부모님 나이는 입주자모집공고일 현재로 따집니다. 공고일에 60세 미만인 부모님이 집을 갖고 계시면, 같은 세대의 자녀는 생애최초 특별공급의 무주택 요건을 채우지 못합니다.
상황별로 달라지는 판단
부모님 공동명의 주택에서 한 분만 60세 미만인 경우
부모님이 공동명의로 집을 갖고 계신 경우가 많습니다. 국토교통부는 유권해석(법령을 운용하는 기관이 내놓는 해석)으로 "복수의 직계존속이 주택이나 분양권을 각각 소유하거나 지분으로 공유하는 경우, 직계존속 전원이 60세 이상이어야 한다"는 조건을 덧붙이고 있습니다. 그래서 아버지가 63세이고 어머니가 55세라면, 수사기관은 그 집을 유주택으로 봅니다.
그런데 이 유권해석은 법원에서 그대로 받아들여지지 않았습니다. 광진 롯데캐슬 이스트폴 사건은 경찰과 검찰이 유권해석 논리로 압박해 약식기소까지 했지만, 정식재판에서 고의가 없었다는 점을 입증해 무죄를 받았습니다. 청계 리버뷰 자이 사건에서도 저희는 이 유권해석이 「주택법」과 「주택공급에 관한 규칙」 어디에도 명확한 근거가 없고, 현실에서 부부가 집 하나를 지분으로 나눠 소유하는 경우가 많다는 점을 다투어 무죄를 받았습니다.
노부모부양 특별공급으로 신청하려는 경우
같은 부모님, 같은 집이어도 신청 유형이 노부모부양 특별공급이면 결론이 바뀝니다. 제53조 단서에 따라 노부모부양 특별공급에는 제6호가 적용되지 않으므로, 부모님이 60세를 넘기셨어도 집이 있으면 유주택으로 잡힙니다.
「주택공급에 관한 규칙」 제46조 제1항에서는 입주자모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함합니다)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 한정합니다)하고 있는 사람에게 특별공급할 수 있다고 정합니다.
노부모부양 특별공급은 부모님 나이 기준이 65세이고, 부모님 집이 있으면 60세 예외도 받을 수 없습니다. 부양 요건의 쟁점은 노부모부양 특별공급 지침 개정에서 따로 다루었습니다.
세대를 분리해 혼자 세대주가 된 경우의 60㎡ 제한
부모님과 실제로 따로 살아 세대를 분리했다면 면적 제한을 확인해야 합니다.
「주택공급에 관한 규칙」 제43조는 민영주택 생애최초 특별공급을 정하면서, 단독세대주이거나 세대주와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람에게는 주거전용면적 60㎡ 이하 주택으로만 특별공급할 수 있도록 정하고 있습니다.
세대를 분리해 혼자 세대주가 된 상태로 84㎡를 신청해 당첨되었다면, 세대분리가 실제였는지를 따지기 전에 부적격 문제가 먼저 나옵니다. 본인에게 적용되는 조건은 입주자모집공고에 적혀 있으므로 청약홈(한국부동산원이 운영하는 청약 접수 시스템)에서 공고문 원문을 다시 확인하십시오.
공동명의 유권해석은 법정에서 다툴 수 있지만, 공고일 기준 나이, 노부모부양 특별공급의 단서, 혼자 세대주가 된 사람의 60㎡ 제한은 신청 전에 공고문으로 확인해야 하는 요건입니다.
주소만 옮긴 세대분리가 수사로 이어지는 과정
요양급여내역에서 출발하는 수사의뢰
부모님 나이는 바꿀 수 없으니 자녀 주소만 다른 곳으로 옮기고 실제로는 그대로 함께 사는 경우가 생깁니다. 서류상 세대는 나뉘었는데 생활은 하나도 바뀌지 않은 상태가 위장세대분리로 다뤄지는 전형적인 모습입니다.
위장세대분리 수사의뢰는 대개 건강보험 요양급여내역에서 출발합니다. 요양급여내역은 건강보험공단에 남는 병원·약국 이용 기록입니다.
국토교통부는 병원·약국 이용 기록이 전입한 주소지가 아니라 부모님 댁 주변에 몰려 있다는 점을 근거로 수사의뢰합니다.
수사관은 전입신고일과 입주자모집공고일의 간격, 부모님 나이, 옮긴 주소에서의 독립된 생활을 차례로 확인합니다.
형사처벌과 별개로 공급계약이 취소될 수 있고(「주택법」 제65조 제2항), 입주자자격이 적발일부터 최장 10년까지 제한될 수 있습니다.
조사에서 수사관이 묻는 순서와 판결의 기준은 생애최초 특별공급과 세대분리와 부모님과 따로 살았다는 말로는 부족합니다에서 자세히 다루었습니다.
저희가 맡은 60세 미만 부모 사건
장위 푸르지오 라디우스 파크, 사회초년생의 위장세대분리 의심
생애최초 특별공급으로 당첨된 사회초년생 사건입니다. 부모님이 60세 미만이라 같은 세대가 되면 유주택으로 보는데, 국토교통부는 실제로는 부모님과 함께 살면서 세대분리만 했다고 의심했습니다. 모의피의자신문으로 계약금 출처 질문까지 미리 대비했고, 실제 조사에서 수사관이 그 질문부터 꺼냈지만 막힘없이 답변해 불송치(혐의없음)로 끝냈습니다.
광진 롯데캐슬 이스트폴, 모친 59세로 약식기소된 사건
모집공고 당시 부친은 60세 이상이었지만 모친이 59세여서 국토교통부 유권해석에 걸린 사건입니다. 경찰과 검찰은 의뢰인이 부모님 집과 주민등록상 주소지를 오가며 살았다는 주장을 받아들이지 않고 약식기소했습니다. 정식재판을 청구해 「주택법」 위반의 고의가 없었다는 점을 입증했고, 무죄를 받았습니다.
저희가 공개한 사례 54건 가운데 41건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다. 위장세대분리가 문제 된 다른 사건은 위장세대분리 사례에 모아 두었습니다.
부모님이 60세 미만이라는 사실은 세대분리 수사의 출발점입니다. 실제로 따로 살았다면 그 사정을 자료로 정리하고, 수사의뢰를 받았다면 생애최초 특별공급과 세대분리의 대응 순서부터 확인하십시오.
자주 묻는 질문
부모님이 60세 미만인데 집이 있으면 생애최초 특별공급을 신청할 수 없나요?
부모님과 같은 세대라면 신청할 수 없습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제6호는 60세 이상 직계존속이 소유한 주택만 무주택으로 보므로, 60세 미만 부모님의 집은 세대 전체를 유주택으로 만듭니다. 실제로 부모님과 따로 살아 세대를 분리했다면 그 세대를 기준으로 판단합니다.
부모님 공동명의 집인데 아버지만 60세를 넘으셨으면 어떻게 되나요?
국토교통부는 유권해석으로 직계존속이 주택을 지분으로 공유하는 경우 전원이 60세 이상이어야 한다는 조건을 덧붙이고 있어, 이 경우를 유주택으로 봅니다. 그런데 이 해석은 법원에서 그대로 받아들여지지 않았습니다. 저희가 맡은 광진 롯데캐슬 이스트폴 사건과 청계 리버뷰 자이 사건은 이 해석으로 약식기소되었지만 정식재판에서 무죄를 받았습니다.
부모님 생신이 모집공고일 바로 다음 날이면 인정되나요?
인정되지 않습니다. 나이는 입주자모집공고일 현재로 따지므로, 공고일 다음 날 60세가 되시는 부모님은 공고일에는 59세입니다. 며칠 차이로 공고가 먼저 나왔다면 다음 공고를 기다리는 것이 안전하고, 그 사이에 주소만 옮겨 세대를 나누면 위장세대분리 수사로 이어질 수 있습니다.
노부모부양 특별공급에서도 60세 이상 부모님 집은 무주택으로 보나요?
보지 않습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 단서에 따라 노부모부양 특별공급과 공공임대주택에는 제6호를 적용하지 않으므로, 부모님이 60세를 넘기셨어도 집이 있으면 유주택으로 잡힙니다. 노부모부양 특별공급은 입주자모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속 부양한 사람이 신청하는 제도여서 요건 자체가 다릅니다.
부모님과 세대를 분리해 혼자 세대주가 되면 어떤 제한이 있나요?
주거전용면적 60㎡ 이하 주택만 신청할 수 있습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제43조는 민영주택 생애최초 특별공급에서 단독세대주이거나 세대주와 같은 주민등록표에 등재된 사람에게는 60㎡ 이하 주택으로만 공급할 수 있도록 정합니다. 그 상태로 84㎡에 당첨되었다면 세대분리가 실제였는지를 따지기 전에 부적격 문제가 먼저 나옵니다.
이미 당첨되었는데 위장세대분리로 수사의뢰를 받았다면 어떻게 해야 하나요?
먼저 국토교통부 수사의뢰서를 정보공개청구로 받아 무엇을 근거로 의심했는지 확인해야 합니다. 수사관은 전입 시점, 부모님 나이, 옮긴 주소에서의 독립된 생활을 차례로 확인하므로, 세대를 나눈 실제 사정과 그 주소에서 생활한 자료를 조사 전에 정리해 두어야 합니다. 통신 기록처럼 보관 기간이 짧은 자료도 있어 빨리 시작하는 것이 좋습니다.
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최종 업데이트 2026. 10. 05. · 본 페이지 검토 변호사 홍성환 (광고책임변호사)