청약 당첨자 15명 중 1명이 부적격 취소, 5만 4천 명의 사유별 내역과 부정청약 수사 대상이 되는 사유

2021년부터 2026년 8월까지 일반분양 단지 당첨자 79만 8,476명 가운데 5만 4,086명이 사후 부적격 판정으로 당첨이 취소되었습니다. 당첨자 15명 가운데 1명꼴입니다. 2026년 국정감사에서 국회 국토교통위원회 복기왕 의원실이 한국부동산원에서 받아 공개한 자료로, 사유별 내역까지 나왔습니다. 이 글은 그 내역을 보고, 어느 사유가 청약 제한으로 끝나고 어느 사유가 부정청약 수사로 넘어가는지, 부적격 통보를 받았을 때 소명을 어떻게 써야 하는지를 정리한 것입니다.

▶5년 8개월 동안 부적격 취소 5만 4,086명의 내역

·당첨자 79만 8,476명 가운데 6.77%

한국부동산원 자료에 따르면 2021년부터 2026년 8월까지 일반분양 단지 당첨자는 79만 8,476명이고, 이 가운데 5만 4,086명이 사후 부적격 판정으로 당첨이 취소되었습니다. 비율로 6.77%, 당첨자 15명에 1명입니다. 연도별 부적격률은 2021년 8.85%(2만 1,221명)에서 2026년 8월 기준 4.01%(2,535명)로 낮아졌습니다. 한국부동산원이 2023년부터 청약홈 마이데이터 서비스로 주민등록등·초본, 가족관계증명서 같은 행정정보를 연계해 무주택기간 등을 안내하면서 입력 실수가 줄었다는 설명입니다.

당첨자 15명 가운데 1명이 사후에 자격이 없는 것으로 드러난다는 뜻이고, 그 1명이 전부 거짓 신고자는 아닙니다. 부적격의 대부분은 공고문 기준을 잘못 읽었거나 자격 정보를 잘못 입력한 착오입니다. 그렇지만 그 가운데 일부는 점검과 수사의뢰로 이어지고, 어느 사유가 그 길로 가는지는 아래 내역에서 갈립니다.

·사유 1위는 무주택기간 산정 오류, 2위는 세대원 주택 소유

2022년부터 2026년 8월까지 사유별 건수는 다음과 같습니다. 본인·배우자 무주택기간 산정 오류 4,603건(21.9%), 세대원 주택 소유 4,190건(20.0%), 거주지역 선택 오류 2,325건(11.1%), 본인 주택 소유 1,597건(7.6%), 부양가족 수 오류 1,140건(5.4%), 세대주 자격 오류 1,076건(5.1%), 소득 기준 초과 1,042건(5.0%). 상위 7개 사유가 전체의 76%를 차지합니다.

무주택기간은 만 30세가 된 날 또는 혼인신고일 가운데 빠른 날부터 계산하되 그 뒤에 주택을 소유한 적이 있으면 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 계산하는 구조라, 분양권·입주권 보유 이력이나 배우자의 과거 주택 소유를 빠뜨리는 실수가 가장 많습니다. 거주지역 선택 오류는 공고일 기준 해당 지역 거주기간을 채우지 못했는데 해당 지역 거주자로 신청한 경우이고, 세대주 자격 오류는 공고일 당시 세대주가 아닌데 세대주 조건이 붙은 유형에 신청한 경우입니다.

·마이데이터 연계로 줄었지만 사전 검증은 신청자 몫

한국부동산원은 청약통장 가입자 약 2,600만 명의 자격 정보를 공고일 기준으로 일괄 검증하는 데 법적·물리적 한계가 있고, 현재는 마이데이터로 안내된 정보를 신청자가 직접 확인해 입력하는 구조라고 설명했습니다. 복기왕 의원은 신청 단계에서 입력 오류를 걸러내는 실시간 검증 체계를 갖추자고 했습니다. 사전 검증이 생기기 전까지 청약 자격의 최종 책임은 신청자에게 있고, 입력이 틀리면 착오인 경우에도 당첨 취소와 청약 제한을 피하지 못합니다.

▶부적격과 부정청약을 가르는 기준

·부적격은 착오, 제재는 당첨 취소와 청약 제한

·부정청약은 거짓이나 부정한 방법, 제재는 형사처벌과 10년 제한

「주택법」 제65조 제1항은 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위를 금지합니다. 위반하면 같은 법 제101조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해지고, 국토교통부장관은 적발일부터 10년의 범위에서 입주자자격을 제한할 수 있으며, 사업주체는 공급계약을 취소할 수 있습니다. 당첨 취소로 끝나는 부적격과 달리 형사 기록이 남고, 계약금 몰수와 퇴거까지 받을 수 있습니다.

·같은 사유가 착오인지 거짓인지는 고의로 갈립니다

부적격 사유와 부정청약 사유는 목록이 겹칩니다. 세대원 주택 소유는 착오로 빠뜨린 것일 수도 있고, 무주택 세대로 보이려고 주민등록을 나눈 것일 수도 있습니다. 부양가족 수 오류는 공고문의 부양가족 정의를 잘못 읽은 것일 수도 있고, 함께 살지 않는 부모를 부양가족으로 올린 것일 수도 있습니다. 사실은 같아도 고의가 인정되면 「주택법」 제65조 제1항의 부정한 방법이 되고, 고의가 없으면 「주택공급에 관한 규칙」의 부적격에 그칩니다. 그 판단을 처음 하는 곳이 사업주체의 자격 확인과 국토교통부 점검이고, 거기서 거짓 신고로 분류된 건이 경찰에 수사의뢰됩니다.

대법원은 「주택법」이 말하는 부정한 방법을 공급 자격이 없는 자가 자격이 있는 것처럼 꾸미는 등 정당성이 없는 방법으로 주택을 공급받는 행위로 보고, 적극적으로 거짓 서류를 낸 경우뿐 아니라 알려야 할 사정을 알리지 않은 부작위도 포함된다고 합니다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005도2652 판결, 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도7230 판결). 알고도 입력하지 않았다면 부작위도 부정한 방법이 될 수 있고, 몰라서 입력하지 못했다면 착오입니다. 그 구분을 정하는 자료가 소명서와 그 뒤 조사에서 나오는 진술입니다.

▶사유별로 수사 대상이 될 위험이 다릅니다

·무주택기간·거주지역·세대주 자격·소득은 대부분 착오로 처리됩니다

무주택기간 산정 오류 4,603건, 거주지역 선택 오류 2,325건, 세대주 자격 오류 1,076건, 소득 기준 초과 1,042건은 공고문 기준과 입력값을 대조하면 바로 드러나는 사유입니다. 숨기려 해도 숨겨지지 않는 항목이라 거짓 신고로 분류되는 경우가 드물고, 대부분 당첨 취소와 청약 제한으로 끝납니다. 본인 주택 소유 1,597건도 분양권·입주권이나 지분을 주택으로 세지 않은 착오가 많습니다. 사업주체가 주택 소유 사실을 확인한 뒤 거짓으로 볼 만한 정황, 곧 신청 직전에 명의를 옮긴 흔적 같은 것이 없으면 수사로 가지 않습니다.

·세대원 주택 소유 4,190건은 위장세대분리 의심의 단서가 됩니다

세대원 주택 소유는 다릅니다. 무주택 세대 구성원이어야 하는 유형(생애최초·신혼부부 특별공급, 가점제 무주택 점수)에서 유주택인 부모나 배우자가 같은 세대에 있는데 무주택으로 신청한 경우인데, 점검에서 보는 것은 입력 실수인지가 아니라 신청 전에 주민등록을 나눈 시점과 그 뒤 실제로 따로 살았는지입니다. 공고일 몇 달 전에 유주택 부모와 세대를 분리했고 분리한 주소에서 생활 흔적이 없으면, 사업주체의 부적격 통보가 국토교통부 점검을 거쳐 위장세대분리 수사의뢰로 바뀝니다. 지난 5년 국토교통부 점검에서 적발된 1,669건의 사유를 보아도 위장전입이 82.7%이고, 그 안에 세대분리를 위한 전입이 들어 있습니다.

·부양가족 수 오류 1,140건은 위장부양 의심으로 이어집니다

가점제의 부양가족 점수와 노부모부양 특별공급은 부양가족이 당첨자와 같은 세대에서 실제로 함께 살아야 성립합니다. 부양가족 수 오류로 부적격 통보를 받은 경우 점검은 공고일 기준 3년 동안 부모가 어디서 살았는지를 요양급여내역, 주민등록 변동, 카드 사용 지역으로 대조합니다. 부모가 다른 자녀의 집이나 요양시설에서 지낸 기록이 나오면 위장부양 수사의뢰로 이어지고, 적용 죄명은 「주택법」 위반과 위계에 의한 업무방해(「형법」 제314조 제1항)입니다. 저희가 공개한 사례 56건 가운데 위장부양 유형이 25건으로 가장 많은 것도 이 사유가 수사 대상이 되는 빈도가 높기 때문입니다.

·본인 주택 소유는 명의 이전 시점이 문제됩니다

본인 주택 소유 1,597건은 대부분 착오이지만, 공고일 직전에 배우자나 부모에게 명의를 넘긴 뒤 무주택으로 신청한 경우는 다릅니다. 등기부의 이전 날짜와 공고일이 가까울수록 자격을 만들기 위한 처분으로 의심받고, 처분 상대가 가족이면 실질이 그대로라는 점에서 수사가 시작됩니다.

▶부적격 통보를 받았을 때

·통보서의 사유를 먼저 분류합니다

통보서에는 부적격 사유가 적혀 있습니다. 그 사유가 입력값과 공고 기준의 단순 대조로 나온 것인지(무주택기간, 거주지역, 세대주, 소득), 세대 구성의 실질을 전제로 한 것인지(세대원 주택 소유, 부양가족 수)를 먼저 나눠야 합니다. 앞의 것은 착오임을 인정하고 청약 제한을 받아들이는 것이 보통이고, 자격이 실제로 있었다면 공고 기준과 대조한 근거를 붙여 다툽니다. 뒤의 것은 소명서가 그대로 점검과 수사 자료가 된다는 전제로 씁니다.

·소명 기간 안에 할 일

소명 기간은 공고문마다 다르지만 대체로 통보일부터 7일 안팎입니다. 이 기간에 자격이 있었다는 자료를 모아 사업주체에 내면 당첨이 유지될 수 있고, 자료가 없으면 취소됩니다. 소명서에 쓰는 내용은 사실과 일치해야 하고, 확인되지 않은 추정이나 가족의 생활을 꾸민 설명을 넣으면 그 자체가 뒤에 허위 소명 자료가 됩니다. 취소를 받아들이는 경우에도 소명서에 착오 경위를 사실대로 적어 두는 것이 뒤의 점검에서 고의가 없었다는 근거가 됩니다.

·저희가 맡은 세대분리·부양가족 사건

▶당첨 취소 뒤의 절차

부적격으로 당첨이 취소되면 계약 전이라 계약취소 문제는 없고, 청약 제한 기간이 지나면 다시 신청할 수 있습니다. 계약까지 한 뒤 점검에서 거짓 신고로 분류되면 「주택법」 제65조 제2항에 따른 공급계약 취소와 적발일부터 최장 10년 청약 제한이 더해지고, 형사 절차가 불송치로 끝나도 사업주체의 계약취소 통보는 별도로 올 수 있습니다. 그 뒤의 절차는 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.