브라운스톤 월곡 센트럴 부정청약 점검, 소규모재건축 단지 당첨자가 알아야 할 것

브라운스톤 월곡 센트럴은 성북구 하월곡동의 동신아파트를 소규모재건축해 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 「소규모주택정비법」)에 따라 공급한 145세대 단지입니다. 일반분양 62세대에 1순위 1,672건이 접수되었고, 당첨자 발표(9월 16일)와 정당계약(9월 28일~30일)이 끝났습니다. 국토교통부 점검은 계약이 끝난 뒤 두세 달 사이에 시작되므로, 이 단지 당첨자가 소명 요청을 받을 시기는 11월에서 12월입니다. 소규모재건축 단지여서 「주택법」 제65조로 처벌하기는 어렵지만, 경찰은 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 입건하고, 서울경찰청 반부패수사대가 사건을 맡습니다.

▶브라운스톤 월곡 센트럴의 공급 근거 법률과 공급 조건

·동신아파트 소규모재건축으로 공급된 145세대 단지

브라운스톤 월곡 센트럴은 서울 성북구 하월곡동 70-4번지 일원의 동신아파트를 소규모재건축정비사업으로 다시 지은 단지입니다. 지하 2층~지상 20층 2개 동에 전용 59㎡A 72세대, 59㎡B 15세대, 59㎡C 38세대, 74㎡ 20세대로 총 145세대이고, 시공은 이수건설이 맡았습니다. 입주 예정은 2029년 3월입니다.

소규모재건축은 「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「소규모주택정비법」에 따라 진행하는 정비사업입니다. 사업 면적이 작고 절차가 간소하다는 차이가 있지만, 조합이 사업시행자가 되어 조합원 몫을 먼저 배정하고 남은 물량을 일반에게 분양하는 구조는 재건축·재개발과 같습니다. 이 구조가 당첨자에게 붙는 죄명과 조합이 계약을 다투는 방법을 정합니다.

·일반분양 62세대 가운데 특별공급 35세대와 일반공급 27세대

145세대 가운데 조합원 몫을 뺀 62세대가 일반분양되었습니다. 타입별로는 59㎡A 28세대, 59㎡B 11세대, 59㎡C 18세대, 74㎡ 5세대입니다. 62세대 가운데 특별공급이 35세대로, 신혼부부 10세대, 기관추천 7세대, 다자녀 6세대, 신생아 6세대, 생애최초 4세대, 노부모부양 2세대입니다. 일반공급은 27세대였고, 여기에 1순위 1,672건이 접수되어 평균 61.9대 1로 모든 타입이 해당지역에서 마감되었습니다.

특별공급 35세대 가운데 20세대가 신혼부부·생애최초·신생아 유형입니다. 세 유형은 모두 혼인 여부, 무주택 세대 구성, 자녀 출생을 자격으로 삼기 때문에, 이 단지의 점검은 세대 구성이 실제였는지에 집중됩니다.

·전용 59㎡ 8억 6,200만~9억 1,000만 원, 계약금 10%

분양가는 타입별 최고가 기준으로 59㎡A 9억 1,000만 원, 59㎡B 8억 9,200만 원, 59㎡C 8억 6,200만 원, 74㎡ 10억 7,500만 원입니다. 발코니 확장비는 59㎡A·B 1,900만 원, 59㎡C 1,850만 원, 74㎡ 1,800만 원이 따로 붙습니다. 계약금은 공급금액의 10%, 중도금 60%, 잔금 30%이고, 중도금 가운데 40%는 이자 후불제 대출로 알선됩니다.

계약금만 59㎡ 기준 8,620만~9,100만 원, 74㎡는 1억 750만 원입니다. 이 돈이 누구 계좌에서 나왔는지는 점검에서 세대 구성과 함께 확인하는 항목입니다.

·서울 2년 거주자 우선공급과 가점제 40%·추첨제 60%, 전매제한 3년

입주자모집공고일이 8월 28일이므로 해당지역 접수일에 청약한 사람은 2024년 8월 28일 이전부터 서울에 계속 살았어야 합니다. 당첨자 선정은 60㎡ 이하가 가점제 40%·추첨제 60%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 가점제 70%·추첨제 30%였고, 추첨제 물량의 75%는 무주택 세대 구성원에게 먼저 돌아갔습니다.

·8월 28일 공고부터 9월 30일 계약까지

입주자모집공고 8월 28일, 특별공급 접수 9월 7일, 1순위 접수 9월 8일(해당지역)과 9월 9일(기타지역), 2순위 접수 9월 10일, 당첨자 발표 9월 16일, 서류 접수 뒤 정당계약 9월 28일부터 30일까지 사흘이었습니다. 계약이 끝난 날로부터 보름이 지난 지금은 당첨자 명단이 국토교통부와 한국부동산원으로 넘어가 대조가 시작되는 시기입니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·계약 뒤 두세 달 사이에 시작되는 점검과 소명 요청

국토교통부는 매년 상반기와 하반기에 분양 단지를 골라 당첨자의 주민등록, 건강보험, 가족관계 자료를 대조하는 점검을 합니다. 국정감사 자료로 공개된 결과를 보면 2021년부터 2025년 6월까지 민간분양 350개 단지에서 부정청약 1,669건이 수사의뢰되었고, 위장전입이 1,380건으로 가장 많았습니다. 점검 방식과 적발 기준은 국토교통부 점검과 적발 방식에 정리했습니다.

의심 대상이 되면 한국부동산원 명의의 소명자료 요청이 먼저 옵니다. 요청서에는 의심 사유가 짧게 적혀 있고, 제출 기한은 보통 열흘 안팎입니다. 이 단계에서 어떤 자료를 어떤 순서로 내는지가 수사의뢰 여부를 가릅니다. 요청을 받았을 때의 대응은 국토교통부 부정청약 소명자료 요구를 받았다면에서 볼 수 있습니다.

·서울 2년 거주를 확인하는 전입 시점과 생활 기록

해당지역 접수일에 청약한 당첨자는 2024년 8월 28일 이전 서울 전입이 자격이었습니다. 점검에서는 주민등록 전입일을 먼저 보고, 그다음에 전입일부터 공고일까지 실제로 서울에서 생활했는지를 봅니다. 수사관이 확인하는 자료는 요양급여내역(병원·약국 이용 기록), 휴대전화 기지국 위치, 카드 사용 지역, 교통카드 이용 구간, 택배 배송지입니다. 전입 신고만 서울로 하고 생활은 경기나 지방에서 했다면 이 기록이 그 지역에 몰립니다.

전입일이 2024년 하반기에 몰려 있는 당첨자는 특히 설명이 필요합니다. 공고일 2년 전에 맞춰 전입한 것으로 보이기 때문입니다. 직장이나 자녀 학교 때문에 옮긴 전입이라면 그 사정을 보여주는 재직증명, 출퇴근 기록, 학교 전학 기록이 같은 시기의 자료로 있어야 합니다. 생활근거지를 판단하는 기준은 생활근거지는 무엇으로 판단하나요에 정리했습니다.

·신혼부부·생애최초·신생아 특별공급에서 보는 세대 구성

세대를 나눈 뒤 실제로 따로 살았는지는 주소가 아니라 생활로 판단합니다. 부모 집 근처의 카드 사용, 부모 주소로 오는 우편물, 자녀의 어린이집 위치가 당첨자의 주소와 어긋나면 의심이 붙습니다. 위장부양과 위장세대분리에서 법원이 어디까지를 "함께 산 것"으로 보았는지는 위장부양 판례에서 볼 수 있습니다.

·9천만 원 안팎 계약금의 출처

▶수사를 맡는 부서와 적용되는 죄명

·월곡 사건을 맡는 서울경찰청 반부패수사대

·소규모주택정비법 단지에 적용되기 어려운 「주택법」 제65조

「주택법」 제65조 제1항은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택을 대상으로 부정한 방법의 공급을 금지하고, 제101조가 이를 처벌합니다. 재건축·재개발 단지의 일반분양에는 이 조항을 적용할 수 없다는 결론이 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 굳어졌습니다. 「도시정비법」 제79조 제8항이 일반분양에 준용하는 「주택법」 조문이 제54조뿐이기 때문입니다. 판결의 흐름은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

브라운스톤 월곡 센트럴은 「도시정비법」이 아니라 「소규모주택정비법」 단지입니다. 그러나 조문 구조는 같습니다. 「소규모주택정비법」 제34조 제7항은 조합원 등 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택을 그 밖의 사람에게 공급할 수 있다고 정하고, 제8항은 그 공급 방법과 절차에 「주택법」 제54조를 준용한다고만 정합니다. 「도시정비법」 제79조 제8항과 같은 문장이고, 부정청약을 금지하는 제65조와 처벌하는 제101조는 여기에도 없습니다. 그러므로 소규모재건축 일반분양의 부정청약에 「주택법」 처벌 조항을 적용할 수 있는지는 2024도3992 판결과 같은 구조의 쟁점이 되고, 소규모주택정비법 단지를 두고 법원이 따로 판단한 선례는 아직 없습니다.

·그래도 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 입건되는 이유

「주택법」으로 처벌할 수 없다는 사정은 수사를 끝내는 이유가 되지 않습니다. 경찰은 허위 서류로 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해했다는 위계에 의한 업무방해와, 살지 않는 곳에 전입신고를 했다는 「주민등록법」 위반으로 입건합니다. 업무방해(「형법」 제314조 제1항)의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 「주택법」 제101조의 징역형 상한이 3년이므로, 업무방해는 상한이 더 높습니다.

업무방해가 성립하는지는 결국 전입과 세대분리가 실제였는지로 갈립니다. 주민등록표등본으로 자격을 심사하는 청약에서는 심사가 허술했다는 방어가 잘 통하지 않기 때문입니다. 법원이 업무방해의 범위를 어떻게 보았는지는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·하월곡동에서 실제로 살았음을 보여주는 자료

서울 2년 거주를 다투는 당첨자에게 필요한 자료는 전입일부터 공고일까지의 생활 기록입니다. 요양급여내역은 국민건강보험공단에서, 교통카드 이용내역은 카드사에서, 기지국 위치는 통신사에서 받을 수 있습니다. 자료를 받기 전에 어느 기록이 서울 밖에 찍혀 있을지 먼저 가늠하고, 그 기록마다 생긴 이유(직장, 부모 간병, 자녀 등하교)를 정리해 두어야 합니다. 출석 전 준비는 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

세대분리를 다투는 당첨자는 따로 살림을 한 흔적이 필요합니다. 당첨자 주소로 온 공과금 고지서와 납부 기록, 당첨자 명의의 인터넷·가스 계약, 당첨자 주소 근처의 카드 사용, 자녀의 어린이집·학교 위치가 그 자료입니다. 월곡역(6호선)과 2027년 개통 예정인 동북선이 가까운 단지라, 출퇴근 경로가 하월곡동에서 시작되는 교통카드 기록은 거주를 보여주는 자료가 됩니다.

·저희가 맡은 같은 성북구 장위 라디우스 파크 사건

같은 성북구에서 같은 수사 부서가 맡은 사건이라, 브라운스톤 월곡 센트럴 당첨자가 받을 질문의 순서와 자료의 종류는 이 사건들과 겹칩니다. 저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·조합이 「주택법」 제65조 제2항·제3항을 쓰기 어려운 구조

제1항 위반자의 공급계약을 취소하도록 한 것이 「주택법」 제65조 제2항이고, 사업주체가 산정한 주택가격을 지급하면 그 주택을 취득한 것으로 보는 것이 제3항입니다. 두 조항 모두 제1항 위반을 전제로 하고, 제1항은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택을 대상으로 합니다. 「소규모주택정비법」에 따라 조합이 공급한 단지에 이 조항을 그대로 쓸 수 있는지는 법원 판단이 정리되지 않았습니다. 조문 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에 적어 두었습니다.

·2029년 3월 입주 전 선분양 단계에서 조합이 보내는 해제 최고

그래서 조합이 계약을 다투는 길은 「주택법」이 아니라 공급계약서의 해제 조항입니다. 부정한 방법으로 당첨된 사실이 확인되면 계약을 해제할 수 있다는 조항을 근거로 최고(일정 기간 안에 소명하라는 통지)를 보내고, 기간이 지나면 해제를 통지합니다. 해제 통지를 받은 당첨자는 조합을 상대로 수분양자지위확인의 소를 내고, 입주(2029년 3월) 전에 해당 호실이 다른 사람에게 분양되지 않도록 가처분을 함께 진행합니다. 통지문의 구조와 대응은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.