충정로역자이르네 부정청약 점검, 생애최초 167대 1 단지의 당첨자와 무순위 당첨자가 알아야 할 것

충정로역자이르네는 서울 중구 중림동의 마포로5구역 제10·11지구를 도시정비형 재개발로 지어 「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」)에 따라 공급한 299가구 단지입니다. 8월 본청약에서 특별공급 102가구에 3,632명, 일반공급 84가구에 3,740명이 몰렸고, 생애최초 특별공급은 13가구에 2,173명(167대 1)이었습니다. 정당계약(9월 15일~17일)과 부적격·취소 물량의 무순위 계약(10월 17일)이 끝났으므로, 국토교통부 점검과 소명 요청은 11월에서 12월 사이에 시작됩니다. 「도시정비법」 단지여서 「주택법」 제65조로 처벌하기는 어렵지만, 경찰은 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 입건하고 서울경찰청 반부패수사대가 사건을 맡습니다.

▶충정로역자이르네의 공급 근거 법률과 공급 조건

·마포로5구역 제10·11지구 도시정비형 재개발로 공급된 299가구 단지

충정로역자이르네는 서울 중구 중림동 157-2번지 일원의 마포로5구역 제10·11지구를 도시정비형 재개발사업으로 정비한 단지입니다. 지하 7층~지상 25층 3개 동에 전용 39~84㎡ 299가구이고, 지하철 2·5호선 충정로역과 연결 통로로 이어집니다. 입주 예정은 2030년 5월입니다.

도시정비형 재개발은 상업·업무 지역의 노후 건축물을 정비하는 「도시정비법」상 재개발사업의 한 갈래입니다. 조합이 사업시행자가 되어 조합원과 토지등소유자 몫을 먼저 배정하고 남은 물량을 일반에게 분양하는 구조는 일반 재개발·재건축과 같고, 이 구조가 당첨자에게 붙는 죄명과 조합이 계약을 다투는 방법을 정합니다.

·일반분양 186가구 가운데 특별공급 102가구와 일반공급 84가구

299가구 가운데 186가구가 일반분양되었습니다. 특별공급이 102가구이고, 그중 보도로 확인된 배정은 생애최초 13가구와 신혼부부 27가구입니다. 일반공급 84가구는 39㎡A 2가구, 39㎡B 3가구, 59㎡ 35가구와 84㎡A·B로 나뉘었습니다. 타입별 전체 일반분양은 59㎡가 118가구로 가장 많고, 84㎡B가 68가구입니다.

특별공급 접수 결과는 102가구에 3,632명으로 평균 35.6대 1이었고, 59㎡가 72.6대 1, 생애최초가 167.2대 1, 신혼부부가 33.2대 1이었습니다. 생애최초와 신혼부부 유형은 혼인 여부, 무주택 세대 구성, 소득 요건을 자격으로 삼기 때문에, 이 단지의 점검은 세대 구성이 실제였는지에 집중됩니다.

·전용 59㎡ 평균 18억 1,500만 원, 계약금 10%

분양가는 전용 59㎡ 평균 18억 1,500만 원, 84㎡ 평균 22억 8,000만 원으로 3.3㎡당 평균 6,603만 원입니다. 발코니 확장비는 59㎡ 2,500만 원, 84㎡ 3,500만 원이 따로 붙습니다. 계약금은 공급금액의 10%, 중도금 60%(그중 40%는 대출 알선, 20%는 자납), 잔금 30%입니다.

59㎡ 기준 계약금만 1억 8,150만 원이고, 자납 중도금까지 더하면 입주 전에 당첨자가 직접 마련해야 할 돈은 5억 4천만 원을 넘습니다. 이 돈이 누구 계좌에서 나왔는지는 점검에서 세대 구성과 함께 확인하는 항목입니다.

·서울 2년 거주자 우선 접수와 전매제한 3년, 거주의무 없음

·8월 본청약부터 10월 무순위 계약까지

특별공급 접수 8월 18일, 1순위 8월 19일(해당지역)과 20일(기타지역), 2순위 8월 21일, 당첨자 발표 8월 31일, 정당계약 9월 15일~17일이었습니다. 정당계약 뒤 부적격과 계약 취소로 남은 전용 84㎡ 일부가 무순위로 다시 나와, 9월 28일 공고, 10월 6일 접수, 10월 12일 당첨자 발표, 10월 17일 계약으로 이어졌습니다. 무순위 자격은 공고일 현재 서울 거주 만 19세 이상 무주택세대구성원이었습니다.

▶국토교통부 점검에서 확인할 내용

·정당계약 두세 달 뒤 시작되는 점검과 무순위 당첨자의 시차

국토교통부는 매년 상반기와 하반기에 분양 단지를 골라 당첨자의 주민등록, 건강보험, 가족관계 자료를 대조하는 점검을 합니다. 국정감사 자료로 공개된 결과를 보면 2021년부터 2025년 6월까지 민간분양 350개 단지에서 부정청약 1,669건이 수사의뢰되었고, 위장전입이 1,380건으로 가장 많았습니다. 점검 방식과 적발 기준은 국토교통부 점검과 적발 방식에 정리했습니다.

본청약 당첨자는 9월 중순 계약이 끝났으므로 11월에서 12월 사이가 소명 요청 시기입니다. 무순위 당첨자는 10월 17일 계약이라 한 달쯤 뒤가 되고, 무순위는 거주지와 무주택만 자격이라 점검 항목이 적습니다. 요청을 받았을 때의 대응은 국토교통부 부정청약 소명자료 요구를 받았다면에서 볼 수 있습니다.

·부적격 통보와 부정청약 수사의뢰가 갈리는 자리

이 단지에서 무순위 물량이 나온 이유는 부적격과 계약 취소입니다. 부적격은 청약 신청서에 적은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간이 공고 기준과 맞지 않아 당첨이 취소되는 것이고, 착오로 인정되면 일정 기간 청약 제한으로 끝납니다. 부정청약은 거짓 서류나 위장전입·위장세대분리로 자격을 만들어 냈다고 보는 것이고, 국토교통부가 수사의뢰하면 경찰 조사로 이어집니다.

부적격 통보서에 적힌 사유가 단순 착오인지 거짓 신고 의심인지에 따라 대응이 갈립니다. 착오라면 통보서의 이의 기한 안에 자료를 내 당첨을 되살리거나 청약 제한 기간을 줄이는 쪽이고, 거짓 신고 의심이라면 수사의뢰 전에 사정을 설명할 자료를 먼저 갖추는 쪽입니다. 부적격 통보를 받고도 설명 없이 넘기면 같은 사유가 나중에 수사의뢰 근거로 쓰입니다.

·생애최초·신혼부부 특별공급에서 보는 세대 구성과 무주택

세대를 나눈 뒤 실제로 따로 살았는지는 주소가 아니라 생활로 판단합니다. 부모 집 근처의 카드 사용, 부모 주소로 오는 우편물, 당첨자 주소의 공과금 사용량이 그 자료입니다. 같은 서울 정비사업 단지인 청계 리버뷰 자이와 경희궁 유보라의 생애최초 사건이 바로 이 구조였고, 법원이 어디까지를 "함께 산 것"으로 보았는지는 위장부양 판례에서 볼 수 있습니다.

·서울 2년 거주를 확인하는 전입 시점과 생활 기록

해당지역 접수일(8월 19일)에 청약한 당첨자는 공고일 2년 전부터 서울에 살았어야 합니다. 점검에서는 주민등록 전입일을 먼저 보고, 그다음에 전입일부터 공고일까지 실제로 서울에서 생활했는지를 봅니다. 수사관이 확인하는 자료는 요양급여내역(병원·약국 이용 기록), 휴대전화 기지국 위치, 카드 사용 지역, 교통카드 이용 구간, 택배 배송지입니다. 서울과 경기의 기록이 섞여 있는 당첨자는 기록마다 생긴 이유를 정리해야 합니다. 생활근거지를 판단하는 기준은 생활근거지는 무엇으로 판단하나요에 정리했습니다.

·1억 8천만 원 안팎 계약금의 출처

▶수사를 맡는 부서와 적용되는 죄명

·중구 사건을 맡는 서울경찰청 반부패수사대

·도시정비법 단지에 적용되기 어려운 「주택법」 제65조

「주택법」 제65조 제1항은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택을 대상으로 부정한 방법의 공급을 금지하고, 제101조가 이를 처벌합니다. 재개발·재건축 단지의 일반분양에는 이 조항을 적용할 수 없다는 결론이 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024도3992 판결로 굳어졌습니다. 「도시정비법」 제79조 제8항이 일반분양에 준용하는 「주택법」 조문이 제54조뿐이기 때문입니다. 충정로역자이르네는 같은 「도시정비법」 단지이므로 이 판결의 논리가 그대로 적용됩니다. 판결의 흐름은 재건축·재개발 부정청약과 관련 법률에서 볼 수 있습니다.

·그래도 업무방해와 「주민등록법」 위반으로 입건되는 이유

「주택법」으로 처벌할 수 없다는 사정은 수사를 끝내는 이유가 되지 않습니다. 경찰은 허위 서류로 청약홈을 운영하는 한국부동산원의 입주자 선정 업무를 방해했다는 위계에 의한 업무방해와, 살지 않는 곳에 전입신고를 했다는 「주민등록법」 위반으로 입건합니다. 업무방해(「형법」 제314조 제1항)의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만 원 이하의 벌금이고, 거짓 전입신고(「주민등록법」 제37조 제3호의2)는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금입니다. 「주택법」 제101조의 징역형 상한이 3년이므로, 업무방해는 상한이 더 높습니다.

업무방해가 성립하는지는 결국 전입과 세대분리가 실제였는지로 갈립니다. 주민등록표등본으로 자격을 심사하는 청약에서는 심사가 허술했다는 방어가 잘 통하지 않기 때문입니다. 법원이 업무방해의 범위를 어떻게 보았는지는 허위서류와 업무방해 판례에 정리했습니다.

▶소명 요청이나 출석요구를 받았을 때

·중림동 주소와 세대 구성을 보여주는 자료

생애최초·신혼부부 특별공급 당첨자에게 필요한 자료는 세대를 나눈 뒤의 생활 기록입니다. 당첨자 주소로 온 공과금 고지서와 납부 기록, 당첨자 명의의 인터넷·가스 계약, 당첨자 주소 근처의 카드 사용, 자녀가 있다면 어린이집 위치가 그 자료입니다. 서울 2년 거주를 다투는 당첨자는 전입일부터 공고일까지의 요양급여내역, 교통카드 이용내역, 기지국 위치를 받아 서울 밖에 찍힌 기록마다 생긴 이유를 정리해야 합니다. 출석 전 준비는 출석요구를 받았을 때에 정리했습니다.

·저희가 맡은 서울 정비사업 단지의 생애최초·위장전입 사건

세 사건 모두 서울경찰청 반부패수사대가 맡은 서울 정비사업 단지 사건이라, 충정로역자이르네 당첨자가 받을 질문의 순서와 자료의 종류가 겹칩니다. 저희가 공개한 사례 56건 가운데 42건이 검찰로 넘어가기 전에 끝났습니다.

▶형사 절차와 별개로 진행되는 계약취소

·조합이 「주택법」 제65조 제2항·제3항을 쓰기 어려운 구조

「주택법」 제65조 제2항은 제1항을 위반해 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람의 공급계약을 취소하도록 하고, 제3항은 사업주체가 산정한 주택가격을 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 봅니다. 두 조항 모두 제1항 위반을 전제로 하고, 제1항은 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택을 대상으로 합니다. 「도시정비법」에 따라 조합이 공급한 단지에 이 조항을 그대로 쓸 수 있는지는 법원 판단이 정리되지 않았습니다. 조문 적용 범위는 관련 법률 페이지의 계약취소 항목에 적어 두었습니다.

·2030년 5월 입주 전 선분양 단계에서 조합이 보내는 해제 최고

그래서 조합이 계약을 다투는 길은 「주택법」이 아니라 공급계약서의 해제 조항입니다. 부정한 방법으로 당첨된 사실이 확인되면 계약을 해제할 수 있다는 조항을 근거로 최고(일정 기간 안에 소명하라는 통지)를 보내고, 기간이 지나면 해제를 통지합니다. 해제 통지를 받은 당첨자는 조합을 상대로 수분양자지위확인의 소를 내고, 입주(2030년 5월) 전에 해당 호실이 다른 사람에게 분양되지 않도록 가처분을 함께 진행합니다. 이 단지는 부적격·취소 물량이 이미 무순위로 한 차례 재공급되었으므로, 해제 통지를 받으면 재분양 전에 움직여야 합니다. 통지문의 구조와 대응은 불송치 이후 계약취소 대응에 정리했습니다.